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这是熊猫贝贝的第1828篇原创文章
#深圳共有产权出新政#
中国楼市，是最典型的政策市，这个结论没啥争议吧？
所以，关于楼市，房价，还有行业走向，长期都有“态度和政策看北京，玩法和效果看深圳”的说法存在。
北京是国家意志，是顶层设计，那么，深圳就是试验田，就是全国的风向标和信号口。
毫无疑问，2023年，中国的上游房地产经济模式和完成闭环的楼市房价，已经来了一个至关重要的转折点。
住有所居，安居乐业，共同富裕，定下的发展主线如何实现？
和购买力脱节的高房价，备受争议的房价走向，怎么看？
关键问题是：面对注定难以为继的土地财政模式，在追求经济增长的前提下，地方政府还能有什么发展策略？
没有任何悬念，全国的目光，又一次投向了中国改革开放第一线，最成功的经济特区，被国家予以试验田重任的深圳身上。
深圳也没有退缩，2023年刚刚进入下半年第一个月，就动作频频，加速发力：
7月3日晚，深圳连发四条新政！8月1日将正式实施。
7月3日，深圳市住房和建设局官网同时发布《深圳市公共租赁住房管理办法》、《深圳市保障性租赁住房管理办法》、《深圳市共有产权住房管理办法》、《深圳市保障性住房规划建设管理办法》4个政府规章，将住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，保障各类住房困难居民住有所居。该4个政府规章将于8月1日正式实施。
图片来源：见图
同时，《深圳市共有产权住房管理办法》中提及，本办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房。已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照228号令及其相关规定执行。
这也意味着，随着四个政府规章的落地，深圳的住房保障体系，将由以往的公共租赁住房、人才住房、安居型商品房三种类型为主，转为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三种类型为主。
当然不仅仅是政策上面的重要调整，作为中国高房价代表和房地产模式第一线的探索者，深圳其实在房地产经济模式管理上面，还有很多配合动作。
越来越多的动向和信号都在表明：中国的房地产新模式和后续路径，愈发清晰了。
这篇文章，就将基于对深圳最新的政策动向梳理和解读，结合深圳其他关于楼市预期和价格管理的手段和行动的分析，看清主线，挖掘本质，研判接下来，中国房地产经济，楼市，还有房价的几个可能走向和发展方向。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
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中国 深圳（图片来源：头条图库）
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深圳新政，“人才房”即将成为历史，怎么一回事？
7月3日，深圳正式发布《深圳市共有产权住房管理办法》（下称“《办法》”），《办法》明确，共有产权住房的价格按市场价5折确定。购房人产权份额原则上不低于50%。
《办法》自2023年 8月1日起施行，之后不再安排建设安居型商品房和人才住房。
这意味着，原本能够取得完全产权的保障性住房——安居型商品房、可售型人才住房将成为历史，采取封闭流转的共有产权住房将登上舞台。
所谓“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，主要采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。
深圳共有产权住房采取轮候、抽签、摇号等方式组织选房。配售建筑面积的标准是3人以下（含3人）家庭或者单身居民为65平方米左右，4人以上（含4人）家庭为85平方米左右。
今年4月，深圳市规划和自然资源局宝安管理局发布关于珈誉时尚花园项目总平面图的通告，正式宣布第一个共有产权房的诞生。
为了解决大城市住房突出问题，实现“居者有其屋”的宏远目标，深圳在2018年提出：
到2035年，深圳将新增170万住房供应量，60%以上为保障性住房。
2022年11月，深圳的首批可售型人才房面世， 与新政的“共有产权住房”不同的是：
可售型人才房售价约为同片区商品房的6折，签订买卖合同满10年后，可申请取得住房完全产权；
而新增的共有产权住房，未来售价约为同片区商品房的5折，采取 封闭流转 ，在签订买卖合同满5年后，只能面向符合条件的对象转让产权份额或者申请收购，无法取得完全产权。
四个政府规章分别对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准、用地保障、建设筹集主体和渠道、建设标准、监督管理等进行了规范。
其中，在保障对象方面，公共租赁住房主要面向符合条件的住房困难深圳户籍居民，以及为社会提供基本公共服务的一线职工供应；保障性租赁住房主要面向符合条件的新市民、青年人、各类人才等群体供应；共有产权住房主要面向符合条件的深圳户籍居民供应，结合实际情况逐步将非深圳户籍常住居民纳入供应范围。同时，根据不同的住房类型和保障对象，执行差异化的租售价格标准。
在建设筹集方面，三类住房通过多种渠道建设筹集，包括：新供应建设用地建设，城市更新、土地整备建设，机关企事业单位、社会组织等自有用地建设，产业园区配套用地建设，原农村集体用地建设，未完善征（转）地补偿手续用地建设，历史遗留未完善出让手续用地建设，公用设施、交通设施和轨道交通用地建设，具有居住功能的存量房屋筹集，非居住存量房屋改建等。
住房品质方面，全力提高保障性住房的品质，让各类群体住得更加安心、暖心、舒心。户型设计考虑居住需求多样性，努力实现“美而精、精而实”。建造技术全面采用装配式建筑，推广智能建造、装配式装修、绿色建材和集成化模块化建筑部品，打造“绿色、健康、智能”的新一代成品住宅。新建保障性住房项目应当按照规定配置文化娱乐、体育、社康中心、养老、托幼等设施，并完善周边基本公共服务、便民商业服务、市政基础等设施，坚持交通、教育、医疗等有关配套设施与新建项目同步规划、同步建设、同步交付使用，推进基本公共服务均等化。
总的来说：
接下来，深圳走共有产权住房模式，也就是新加坡模式。进入一个实质性阶段。
共有产权住房的门槛更低，更强调封闭流转，也就是，政府和购房人实施产权共有，个人部分产权可以转让，但只能在符合共有产权申购条件的人群中流转，褪去原有人才房的资产属性。
特别值得关注的是，这次深圳新政，对于在公租房，保障房，还有共有产权房申请过程中可能出现的违规套利行为，进行了明确的处罚规定。
- 公租房， 如果隐瞒自己的收入，提供虚假材料，一旦被查出来，将会受到处罚：
罚款3万，十年不能申请保障性住房。
- 保障房
申请人一旦信息不符，出具虚假材料，由主管部门对直接责任人员处三万元罚款，对责任单位处十万元罚款；属于国家工作人员的，依法追究行政责任。
- 共有产权房：
5年内不得转让，5年之后转让也只能转让给符合申请共有产权住房的人群，也即封闭流转。
一旦虚报材料，或者通过行贿购买，由主管部门驳回申请，处十万元罚款，并终身不再受理其购买共有产权住房及其他购房优惠政策申请，自驳回申请之日起十年以内不予受理其其他住房保障申请。
具体的相关对应条件和内容，这里不展开赘述，有兴趣的朋友可以根据自己的情况去查找一下，都是公开信息。
重点和关键，上面已经加租标红。
关键是要看到：这一次的新政颁布和实施，标志着深圳楼市新加坡化，正式进入加速轨道了。
炒房第一城的名头和帽子，可能深圳也戴不了多久了，没有完整的资产产权交易流转可能，还怎么炒？
图片来源：头条图库
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治标治本：保障房政策推行的托底，深圳是怎么解决高房价“钉子户”的？
增量问题解决了，那么肯定会有很多人会认为，存量会更卷，深圳在过去20年沉淀下来的商品房，在供需挤压和政策环境变化之下，岂不是又有价格飙升的底气和必然性了？
实际上，深圳对于高房价和供需挤压下的楼市乱象治理，是有伏笔的。
经济和改革开放的试验田，对付人性和金融化过程中的炒作本能，是有手段的。
共有产权房的推行，是治本，是构筑未来，而对于已经存在的房价钉子户，深圳也是有拔钉子的动作的。
中国楼市，不分城市，在房价这个事情上面，最具有代表性，也是最难对付的钉子户，是什么，大家知道吗？
毫无疑问，没有争议，一定是学区房。
提到学区房这一概念，相信人们都不是非常陌生，在许多大城市中，学区房便代表着学生能否拥有就读于优质学校的机会，这也使得许多家长拼尽全力，只为帮助孩子争取一个更好的学区。
但受学区房火爆的影响，我国教育环境却变得越发畸形，对于部分家庭条件有所欠缺的学生来说，他们也很难得到公平公正的待遇，并凭借着自己的力量获得优质教育机会。
更为重要的是，重视教育，资源错配，就形成了现实中“拿钱说话”的供需挤压，让学区房发展成为了中国楼市中的房价毒瘤。
学区房，在炒房套利群体眼中，就是核心资产。
深圳是怎么做的？
2022年5月份，深圳市教育局、*共中**深圳市委机构编制委员会办公室、深圳市财政局、深圳市人力资源和社会保障局联合印发《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》，明确至2025年，深圳市将培育80个优质公办中小学教育集团，集团化办学覆盖全市所有新建义务教育学校。
很多人没有意识到，一场针对学区房的病态价格表现的重要实验，就此拉开了序幕。
学区房涉及到很多部门的政策和规定，一次调整到位基本不现实，但是试验田不等人，也没功夫去等，那么，另辟蹊径，推出集团化办学和大学区制度，打响了消灭高价学区房的第一枪。
利用集团化办学和大学区制度来消灭学区房价值的逻辑和模式，给大家解读一下：
1、这是2021年8月份出台的大学区征求意见稿文件通知的进一步落地，意味着深圳推进大学区办学的进度再进一步。
2、目标明确、覆盖范围广：集团化办学覆盖全市所有新建义务教育学校，2025年将培育80个优质公办中小学教育集团。
3、名校集团化办学遍地开花：
深中落地福田就是一个明确的信号。
未来名校到各区办学，用集团化的办学模式拉动教育均衡一定是趋势。
利好原先教育资源弱的小区，利空原来在名校范围内的学区房。
4、推动教师轮岗：
名校资源最核心的点在教师，教师流动起来意味着资源不再强*绑捆**。借着名师炒作的氛围也会降温，降低学校和家长对名师的依赖。
5、严禁学区房炒作：
优先考虑保障房和街道大学区，不能与任何小区*绑捆**，不能与任何房地产挂钩。
禁止以房地产开发商命名学校，杜绝与商业利益挂钩。
这点很明确，为集团化办学划定了区域：优先保障房和大学区。
这一方面解决了过去商业小区和保障房之间资源不平衡的问题，另一方面也明确了界限，优先给大学区。也就是说，集团化办学本身就是奔着大学区来的，不是为了给商业住宅拉资源用的。
不得与房地产挂钩，这点极为重要。以后开发商、业主不能用名校资源炒作，让教育回归教育，房产回归房产。
这一次拔钉子的尝试，效果很好，有在深圳的朋友都知道，2023年，深圳打学区概念的房子，价格不再坚挺，越来越多的商品房流转，学区已经不能成为卖点和要价理由。
这就很有看头了：
基本盘，用共有产权压制商品房价格表现，用保障房和公租房满足基本居住需求，调控租金水平。
而在钉子户和炒作维度，下功夫出办法去消灭市场预期。
两手抓，两手都硬，深圳搞市场经济，管理人性，行不行，大家说了算。
图片来源：头条图库
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趋势研判：深圳对于楼市和房价的治理，是否将成为中国接下来的管理范本？
其实不管是楼市供需基本盘，还是高房价钉子户，利益关联，玩法惯性，对于绝大多数城市来说，都是必然会形成阻碍经济持续发展的阶段性问题。
在这个事情上，深圳楼市就成了全国楼市的风向标，一举一动都备受关注。
从市场化，到预售制，从二手房指导价，再到集团化办学……深圳已经无数次证明了，在中国房地产经济和楼市政策走向问题上的风向标地位。
特别是2023年以来，中国房地产经济和楼市全国性的低迷特殊阶段，深圳的动向，更是值得关注。
就在各路媒体和专家还在呼吁什么“史诗级救市”，各地政府受困于土地财政不振的困局当下，深圳加速引导房地产经济模式往新加坡模式更进一步，实际上才是当下最大的看点。
没有多少争议和悬念，接下来，全国土地财政依赖度最低的深圳，如果能够在这套全新的房地产经济运营逻辑下面杀出一条血路，并且不造成金融和地方经济出现系统性风险（实际上别的城市或许有可能，在深圳没有可能），那么，深圳模式，全国推行，是一个必然趋势。
市场的归市场，保障的归保障，还要针对高房价钉子户进行直接打击，这样的楼市未来，是值得期待的。
图片来源：头条图库
写在最后：
普通人该如何看清中国的楼市大势和管理主线，指导行动？
文章最后，基于动向，结合现实，为大家详细 剖析一下，中国接下来楼市发展的趋势和主线：
首先 ，是顶层政策设计已经把房地产定调了，也就是“房住不炒”。
有人可能会说最近房地产调控政策在逐步放松了，这个确实如此，毕竟房地产市场已经在经历危机，逐步放开一些调控手段是必要的。
但是关于房地产最基本的定调并没有改变。
所以房地产最终的归属还是要逐步回到“居住”属性上来。
其次 ，人口增长乏力与城镇化率放缓也是当前及未来需要经历的事情。
去年国内人口已经出现了负增长，而且这个趋势一旦形成是很难逆转的，同时中国社会在将来也会不可避免进入老龄化社会。
另外一个指标就是城镇化率，2022年国内的城镇化率已经达到了65.22%，根据国际经验，未来城镇化率放缓将是大概率事件。
以上两个因素的综合，将会不可避免导致居住需求的萎缩。
再次 ，国内的住房供应仍然在不断增加，房屋本身的使用时间比较长、淘汰比较慢。
住房供大于求的问题将越来越严重（2020年国内家庭户人均居住面积达到41.76平方米），目前主要是出现在一些三四线及以下的城市，未来除了少数的大城市外，住房供大于求将成为普遍问题。
面对这样的情况，房价该如何上涨？
对于普通个体和家庭，最重要的一个主线认知：
还想靠炒房赚大钱的想法要趁早放弃。
每个投资股市的人刚开始的时候都怀着暴富的心理，后来就成为了一茬又一茬的韭菜，未来的楼市亦可能是如此。
把财富获得，发展突破的眼光和关注，从房子上移开，这或许是国家通过深圳这个试验田的新政和治理手段，想要传达出来，最核心的东西。
说给地方政府听也好，说给市场听也好，说给人性听也好，国家说的话，要识相。
不要质疑深圳对于经济和人性的管理能力，当然，也不要忽视一系列政策动向和动作背后的主线信号。
以上，就是基于深圳最新关于房地产和楼市最新政策的复盘分析，结合深圳针对高房价钉子户的策略研究，对中国接下来房地产经济和楼市走向，进行的一次专题讨论和分析内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。
图片来源：头条图库
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