【编者按】它们，财力非凡，家底殷实，投资风格独树一帜；它们，人脉深广，布局多元，投资路径大拙实巧。楼市资本论开启“起底房企投资路径系列”，挖掘它们纵横捭阖的财富故事。本期关注起底系列之万达集团。
“要是万达的买卖所有人都能看明白，那我们这些人就没价值了。”2019年万达年会上的王式金句，堪称经典。
10月11日，万达以总计17.69亿元摘得沈阳三宗地块，规划总建筑面积33万平方米，拟投资建设其在沈阳的第6座万达广场。楼市资本论发现，这仅是万达今年3300亿协议投资中的冰山一角。
这位重出江湖的前首富，一方面高调宣示万达轻资产战略，彻底剥离房地产业务；一方面又四处投资拿地，重资产运营大体量文旅项目。确实让人看不明白。
楼市资本论今天起底万达投资地图，试图揭示王健林投资“*魂迷**阵”的背后真相。
【一】三板块四省市，协议投资3350亿
今年1月12日，王健林在青岛匆匆开罢万达年会，即开始四处活动，频频会见地方领导，签下动辄上千亿的合作大单。楼市资本论盘点发现，万达今年签订的战略合作协议，主要集中在东北、西北、西南三大板块，仅在甘肃、四川、陕西四省和辽宁沈阳市，投资金额就高达3350亿。
甘肃：450亿
4月11日，王健林出席甘肃省招商引资暨陇商大会，称未来3年，万达将在甘肃投资1个超大型文化旅游项目、5个万达广场、3个五星级酒店，新增投资约450亿元。万达2017年开始在甘投资，现已完成投资180亿元，建成6个万达广场、1个五星级酒店。
沈阳：800亿
5月15日，万达和沈阳市政府签订全面战略合作协议，将在已经完成的250亿元投资基础上，再追加投资800亿元，建设世界一流的大型文化旅游项目、国际医院、国际学校和5座万达广场。
四川：1100亿
6月25日，万达和四川省续签战略合作协议，拟投资1100亿元，涉及文化旅游、顶级国际医院、国际体育赛事，并新建20个万达广场。此前，万达在四川已完成1600亿元投资，是王健林在全国投资最多的省份。
陕西：1000亿
7月31日，万达与陕西省政府签订深化合作协议，聚焦体育、文旅、影视、国际医院、企业总部、商业综合体六个方面，预计投资总额超过1000亿元。
据王健林在万达年会上下达的2019年工作任务，万达集团全年计划收入2326亿元。而以上三大板块协议投资合计高达3350亿元，显然超出了市场对万达现有实力的预计。刚刚从4000亿债务风波中侥幸脱身的前首富，今年好不容易将杠杆降下来，难道又要重蹈高负债覆辙吗？
【二】拿地304亿，又要上多个文旅项目
据中国指数研究院全国房企1－9月拿地排行榜，万达集团拿地金额共计304亿，排名第20位；拿地面积1164万平方米，居第7位。折算下来，每平方米土地成本约2600元，与前述三大板块的土地行情基本吻合。
从万达今年在土地市场上的公开拿地记录来看，主要有以下项目：
楼市资本论发现，这些项目中，大多数是投资体量大、建设周期长的重资产文旅开发项目。例如3月份拍得的延安地块，万达拟投资120亿元，建设中国首个红色主题的延安万达城，打造成全国红色旅游新品牌。
6月份摘得的兰州崔家大滩地块，总规划建筑面积约为223.38万平方米，万达计划斥资300亿，打造其在丝绸之路上的首个超大型文化旅游项目兰州万达城，成为西北中央文旅区、世界旅居目的地。
这些百亿级投资项目，除了前期土地投入，后续滚动开发还要大量追加投资，显然不是万达目前实力所能支撑的。王健林要兑现投资承诺、玩转各地万达城，肯定离不开金融机构和资本市场的融资支持。
这显然与万达目前对外高调宣示的轻资产战略大相径庭。
【三】投资策略并不吻合万达主航道
在1月份万达年会上，王健林要求万达2020年完成企业转型，明确给出了五条转型思路，其中包括：聚焦优势产业、轻资产为主、持续降低企业负债。
但是从今年投资重点和项目偏好来看，显然偏离了万达转型思路和经营主航道。
先说聚焦优势产业。
去年10月29日，王健林以62.81亿卖掉了旗下13个文旅城的全部股权，彻底退出文旅产业。尽管王健林一直看好中国文化旅*行游**业的发展前景，但退出本身即意味着万达在该领域并不具备竞争优势。
谁能想到，王健林一方面要求万达聚焦有竞争力的优势产业，一方面大手笔投资多个文旅项目，让人浮想联翩。
再说轻资产运行。
万达商管是万达的核心业务，为了重回A股，王健林去年为万达商管引进了340亿元战略投资，并签下2023年上市的对赌协议。为此，王健林要求商管集团剥离房地产业务，成为彻底的商业管理运营企业。
但是目前落地的延安万达城、兰州万达城等项目，作为万达广场的升级版，都需要重资产运营，而且是拿地自持，显然与集团轻资产战略不符。
最后说持续降负债。
2018年，万达通过甩卖资产，有息负债同比减少约30%。王健林要求2019年再降8—10%，到2020年底降至绝对安全水平。
万达今年签下3350亿投资协议，尽管可以拉长投资期限，分阶段滚动开发，但后续融资都需要银行*款贷**或者发债等渠道支持，而且项目投资周期长、见效慢、回款迟，会让万达每年背负大量负债，不利于去杠杆、降负债。
以上分析可见，王健林在万达年会上说一套，实际投资操作又是一套。如此言行不一，自打嘴巴，似乎背后另有所图。
【四】轻资产路线掩护重资产战略？
那么，王健林大摆*魂迷**阵，到底是何用意？楼市资本论认为，要解开这个谜底，需要回到他早年提出的“2211战略”，即到2020年，万达要达到资产2000亿美元，市值2000亿美元，收入1000亿美元，利润100亿美元，其中来自海外的收入要超过30%。
将万达打造成一个世界超一流企业，一个像微软、苹果和沃尔玛一样的国际知名品牌，一直是王健林的人生梦想。万达1988年创业至今30年，在离这一梦想最近的2017年，企业资产7000亿元，收入2273亿元，位列财富世界500强第380位。
然后，接下来一场4000亿债务危机，让万达经历了风波，承受了磨难；也让王健林及其家族的净资产下降28%，总财富缩水到1550亿元。王健林就此跌落中国首富神坛，也让其人生梦想暂时化为泡影。
如今，刚刚从劫难中脱身的万达，需要通过轻资产运营来走出债务阴影、重建资本市场信心；但王健林虽然路遇险阻，似乎并没有放弃“2211”。为了2020年总资产达到2000亿美元，他需要回到重资产路线，通过大手笔投资赢得地方支持，通过大体量项目扩大商业号召力和影响力，才有可能迅速做大万达规模。
作为军人企业家，王健林绝不会轻言放弃！问题是，刚刚从债务危机中走出来的万达，元气还没有完全恢复，经得起突然间的超额投资放大吗？
万达3000亿投资地图，离不开资本市场的支持；而资本市场对企业的信心，又建立在信息透明的基础之上。业内人士称，王健林试图用轻资产路线掩护重资产战略，很有可能把万达再次引上资本焦虑症的路途。
2019年万达年会上，王健林宣布，明年以后万达工作报告就不对外发布了。楼市资本论认为，这并不是一个积极的信号。急速扩张中的万达，如果要避免重蹈2017年债务覆辙，仍然需要保持一定的透明化运作。按上市公司的要求来严格标准化万达，就一定会重回巅峰。