究竟是什么创造了一个城市新区的城市价值和高房价位势？
房地产的价值本源于何处？究竟是什么让我们愿意为城市价值和高房价付出值得与对价？
以网红城市长沙之网红片区梅溪湖新城为例，解密中国新城高房价形成的隐秘。
【头条@许子】文章今日全面改版，在文章前面写几句感言：
今天是进驻头条第785天，这两年多来断断续续发文，未免有很多的感触。点滴记下，与读者共勉。
虽然我们并非专职化的以自媒体为生存来源的写作者，【头条@许子】只是中国地标城策院的一个数据和观点发布平台，但我们的写作一直是非常辛苦、非常自苛、非常严谨的，每一个数据来源都要统计核实，每一个观点立论都要力求中肯，因此我们也收获了很多读者的点赞，未免欣慰。
头条财经版编辑小凡老师是最负责任的编辑，给予了很多头条相关知识的指导，在与其多次交流中，我们一直在摸索每篇文章的写法，小凡老师说了两个字：价值！是的，在资讯爆炸的当今，如何赢得读者的青睐？尤其是偏专业的财经类文章，其实完全没必要与目前自媒体的主流写法一样去蹭热点，而是要为每个阅读我们文章的读者提供阅读价值，再次是阅读体验。
只有这样，就会、才会、总会获得读者的追捧，这也是写作的终极本质！
文章较长，为便利读者迅速阅读并获得价值知识， 提要如下：
01-到底是什么东西在背后决定一个城市的价值与房价呢？从城市规划与城市建筑的角度来看，城市的魅力在那，地产的价值就在那，未来房价坚挺的地方就在那！这是人们的直觉与常识，但这到底是为什么呢？
02- 以网红城市长沙的网红片区梅溪湖为范例，梅溪湖新城的开发可以成为中国新城开发成功的经典案例之一。新城开发必然关涉到房地产和房价，这是需要策划先行的。梅溪湖的成功开发在于它对 “城市叙事空间” 的渐进式构造与再造。 因为梅溪湖新城的叙事空间渐进式构造成功，满足了人们日益增长的物质和精神需求，因此该区域的房价增长自然成为了这种被满足的增长的表征。这也是中国其他城市这30年来新城成功开发的缩影。
03- 梅溪湖“可看见”的叙事空间已部分成形并即将全面成形，而一个城市“可感知”的叙事空间还在渐进式成长。关于“可感知”的叙事空间，规划建筑师们一般定义其为文化。而我更愿意将教育和产业定义为介于“可看见”与“可感知”之间的 “城市叙事空间夹层”。这个“城市叙事空间夹层”决定了一个城市片区的商业价值，也间接或直接决定了一个片区的房价基础和房价未来走势。
04- 城市叙事空间并非虚无缥缈的规划师臆想， 城市叙事空间构造的成功与否不仅关系到城市的价值和意义，也直接关系到我们对物质与精神的需求，关系到我们为满足这个需求支付的对价（房价），更关系到一个城市和人的共生关系与可持续发展。 一个优秀的城市叙事空间，我们看见它、我们感知它，我们看并感知它，我们与它共同构造一个故事体系，这个故事既是我们 在这个城市存在的痕迹、存在的证明、也是我们存在的价值！是我们愿意为高房价付出的值得与对价。
文章稍长，风格可能稍有点专业，愿意深读的朋友可以继续看下去。
引子：城市新区房价往往在这个城市里排位偏高，是因为新城策划抓住了一个点。
到底是什么东西在背后决定一个城市的价值与房价呢？从城市规划与城市建筑的角度来看，城市的魅力在那，地产的价值就在那，未来房价坚挺的地方就在那！这是人们的直觉与常识，但这到底是为什么呢？
在老朋友张楠教授（中南大学、伦敦大学教授，原世界华人建筑师协会秘书长）看来：“中国改革开放以来，城市建设高速发展。然而，由于历史形成的城市规划和建设的路径依赖，许多城市千城一面、万楼同形，始终未能传达出中式或西方智慧中的意境之美，这是令人遗憾的败笔。”
那么，城市的叙事空间（Narrative space）是个啥？
张楠教授对“叙事空间”的定义为：“特定人群对特定地点（区域）历时性的物理空间和事件空间所形成的可视域（可知域）及其结构的空间总意象”。这个定义太过学术，我们不必过多去琢磨这诘诎聱牙的学术定义。
我简单用通俗的、商业化的语言来翻译一下：我们对一个城市的价值、建筑规划的魅力，既有可看见的形象感知，更存在一种看不见的心理感知。是什么动机促使你去选择一个城市、去购买一处房产？实际上隐含的心理推动力就是这两种感知，你选择一个地方是因为这个地方的叙事空间是与你相合的，是与你的心跳同频的。
假设很多人都与这个地方相合，从规划建筑视角来看，就是其城市的叙事空间勾住（get）了大多数人们的敏感点；从商业与市场视角来讲，很多人都与这个地方相合就意味着很多的人来了或会来，人流来了就意味着钱流来了。
未来中国，随着新一代从小就受到良好美育教育的孩子成长成为主力消费人群，对美的需求将部分或大部分取代对功能的需求；对房子的消费，对城市与片区的叙事空间的选择将部分或大部分取代对户型功能的需求。甚而言之，对房价的敏感性在新一代消费人群中的高净值分层人士中，将部分甚至全部地衰减。
这是一种趋势！
▲梅溪湖超级中轴效果图
网红城市长沙的网红片区梅溪湖，即将再次C位出道，这个热点现象其实 揭示了一个中国房地产的大趋势： 这既是城市规划的趋势，也是未来中国房地产开发 选择区域 与开发 选择内容 的趋向，这也是房价上行的方向。
解密：梅溪湖新城的房价为何迅速攀高到、且稳定在长沙高位房价圈？是因为新城策划继续抓住了这个点。
中国网红城市的网红新城——梅溪湖即将再次C位出道。2025年，全长3.3公里梅溪湖超级中轴建成。 梅溪湖新城的叙事空间将从环湖时代叠加中轴时代。 以梅溪湖超级中轴为代表的二期建设能否再现一期辉煌，成为长沙城市价值新一*大轮**发展的领头羊呢？
在梅溪湖以西，全长约3.3公里、宽约80米的梅溪湖超级中轴项目正在全面建设推进中，其中东段地下空间预计年内实现主体完工，西段一期年内完成土方外运，整个超级中轴2025年建成后，地铁2、6号线及机场快线S2线将在此交汇，将打造一个层次丰富的城市地下叙事空间。
梅溪湖超级中轴实行地下地上联动开发，定位为以TOD为导向的中央商务区，是梅溪湖片区未来公共属性最强、最具标志性和吸引力的区域，将打造成网红长沙的网红城市新客厅，这是一个色彩纷呈的城市地上叙事空间。
▲梅溪湖超级中轴效果图
我们知道，城市中轴线是一个城市的景观、功能与发展轴线，是城市的“主动脉”，也是一个城市的“主商脉”。梅溪湖超级中轴东接梅溪湖一期城市岛湖，西达梅溪湖二期中央公园，长3.3公里，宽80米。根据实施时序不同，梅溪湖超级中轴划分为三段，即东段环湖路-梅溪湖路、中段龙王港-三环线及西段三环线-雷高路，其中中段已施工完毕，东段、西段正在建设中。
▲ 梅溪湖超级中轴分段建设示意图
梅溪湖城市超级中轴，将构造“一轴、一心、两组团”的城市叙事空间结构：“一轴”即多元功能中央绿轴，“一心”即国际商务商业中心，“两组团”即科技总部组团、商业活力组团。
▲梅溪湖超级中轴建设中
我们也知道，梅溪湖新城一期带火了整个长沙大河西区域的建设，也成为了城市叙事空间构造的成功范例，其城市形象、规划口碑与房地产销售额、房价比翼齐飞，无疑是中国新城开发的成功经典。
截至2022年9月，长沙均单价破2万元的板块增加至5个，分别是麓山南板块25245元/㎡、天心中心板块25139元/㎡、 梅溪湖新城一期板块23087元/㎡ 、滨江新城南板块22073元/㎡、开福中心板块20969/㎡。均价在1.8万以上的板块有桐梓坡板块19469元/㎡、梅溪湖二期板块18713元/㎡。
但以梅溪湖超级中轴为代表的二期建设能否再现一期辉煌，成为2023年后的长沙城市价值新一*大轮**发展的领头羊呢？
解密：梅溪湖新城二期如果还想或还能加入长沙高位房价圈，其新城策划必然继续抓住这个点。
梅溪湖“可看见”的叙事空间已部分成形并即将全面成形， 而一个城市“可感知”的叙事空间还在渐进式成长。 关于“可感知”的叙事空间，规划建筑师们一般定义其为文化。而我更愿意将 教育和产业定义为 介于“可看见”与“可感知”之间的 “城市叙事空间夹层”。这个“城市叙事空间夹层”决定了一个城市片区的商业价值，也间接或直接决定了一个片区的房价基础和房价未来走势。
梅溪湖新城一期的成功开发有天时、地利、人和等各种内外因素的加持。但如果从长沙本地人和来长沙投资买房的外埠人视角看，良好的教育资源配套才是梅溪湖新城持续大火的最大王牌。
▲梅溪湖新城一二期学校规划
梅溪湖新城总规划面积约38平方公里，其中，二期用地面积为23.4平方公里，一期用地面积为14.7平方公里。教育资源上，梅溪湖二期学校共规划27所学校，较一期的15所学校有所增加，但规模与容量更小。梅溪湖一期目前已进驻大量名校，长郡、雅礼、一中、附中、周南等长沙名校无一缺席。
▲长沙市教育局新政规定
而梅溪湖二期教育资源打造面临新形势、新规定，尤其在长沙教育双减新政，严控集团化办学的规定下，想再继续引进名校比较困难。 如果继续以教育为突破龙头，则梅溪湖新城的城市价值和板块内房地产项目的销售前景在未来将存在很大变数。
长沙最新的教育新政，扼制了集团化办学的蔓延势头，四大名校遍布全长沙的挂牌学校将很难再现。对已经全面建成的梅溪湖一期各类名校，未来学校学位的含金量将与日俱增。而开发范围更广的梅溪湖二期，在名校集团办学的道路被堵死后，没有了四大名校的品牌光环，二期众多楼盘的教育卖点很难再把一期的成功故事讲下去。这对非常看重学校配套的买房者而言，是很大的减分因素，那如何才能加分？而且这个加分还要应对2022年后房地产业本质性的结构转变。
梅溪湖一期所有开发项目和重点配套均环湖簇立，景观视野优美。在新城定位上，梅溪湖一期，被定位为城市高端居住区。而不再适宜以高端教育资源支撑的梅溪湖二期，规划定位为 “ 产城融合+宜居宜业 ”，侧重点在产业驱动上，也就是打造好“ 城市叙事空间夹层” 。 梅溪湖板块二期在规划上，未来在产品打造方面也会从品质住宅项目转为以康养产业、科技产业、文旅产业构成的复合项目为主，以产业支撑并拉动新城的发展。
同一板块因地段新建与成熟的区别，梅溪湖一期楼盘房价与二期自然会拉开差距。二期以产业驱动的发展战略固然是基于现实条件的理性选择。但在话题热度和传播效应上，与一期湖景名校的自带流量相比，二期的产业驱动、产城融合战略，显然缺少大众兴奋感和引爆点。在教育资源和人居环境上，二期相比一期先天不足。梅溪湖超级中轴客厅的打造，梅溪湖二期以TOD为导向的中央商务区定位，能否继续成为梅溪湖片区繁荣尤其是二期城市价值提升的引擎呢？
显然只能另辟蹊径，那就是 引进产业，而产业也是新城成功开发和房地产繁荣的终极决定因素。
其实产业基础在梅溪湖新城规划伊始就在着力布局，只是梅溪湖二期更加重视产业塑造。梅溪湖国际新城自2009年启动建设以来，已累计投资超2800亿元，引入了亿达中建智慧科技中心、泰康之家湘园、中冶长天、景嘉微电子、梅溪湖数字健康产业示范园等几十家名企总部、数千家企业。
目前，项目招商引资工作更在全速推进，多个商业、产业及配套文旅项目正式落地，招商花园城、英迪格酒店、金茂梅溪大厦等一批高端商业项目成功落户；长沙市妇幼保健院、亿达中建智慧科技中心、爱尔国际医疗健康城、象鼻窝森林公园、中央公园等配套文旅产业项目全力建设中。其中，片区内标志性项目、梅溪湖第一高楼——金茂梅溪大厦已突破200米层高。
据了解，梅溪湖开发管理方还表示，未来梅溪湖新城将与国内外顶尖科技公司合作，规划打造华中地区首个未来社区示范区，协同中联智慧产业城的建设来实现整个片区的智慧科技产业升级，打造 “梅溪湖中轴客厅” 新网红，而这个梅溪湖中轴客厅就是 链接“城市叙事空间夹层” 的沙龙吧台。
显然，梅溪湖新城的开发投资者是深谙新城策划和价值塑造秘诀的。
结语：生命的存在，就是我们在一个地方发生一个个故事。故事的质量决定我们愿意为这个地方支付的房价高低。
城市叙事空间并非虚无缥缈的规划师臆想，城市叙事空间构造的成功与否不仅关系到城市的价值和意义，也直接关系到我们对物质与精神的需求，关系到我们为满足这个需求支付的对价（房价），更关系到一个城市与人的共生与可持续发展，这就是人与城市的故事。
张楠教授说，城市叙事空间的理论起点是“城市故事论”。他将城市意义与价值归纳为三大整合要素，这三大要素构成的整体生态为城市意义的终极目标。
▲城市故事的本质定位
建筑规划师可以通过环境记忆心理学的层次性研究来探索如何在城市空间营造过程中表达出这种意义。这些太专业了，我们不去深究。
对一个优秀城市新区的叙事空间，我们看见它、我们感知它，我们看并感知它，我们与它共同构造一个故事体系，这个故事既是我们在这个城市存在的痕迹、存在的证明，也是我们存在的价值，是我们为高房价付出的值得与对价。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）