法拍房市场上，往往是“物以新为贵”。 这两年，次新房一直是法拍市场的香饽饽，尤其是大户型改善次新房，往往竞拍者甚多，超评估价成交概率极大。
不过今天上午，位于滨江区的次新房中海云宸（备案名：云之宸府），一套建筑面积138.87m²的1幢1单元1901室法拍房在阿里资产平台上拍卖，吸引了5人报名， 最终以726万元成交，比评估价806.9万元低了70多万，折合成交单价约5.23万元。对此，不少网友惊呼：这价格，房主血亏了。
从透明售房网的一房一价数据可以查到， 中海云宸这套房子在2019年领出预售证，当时新房销售备案价约681万元，折合单价4.9万元。
根据法拍页面信息，房主是在2019年12月购入房子并办理了按揭*款贷**， 当时*款贷**了486万元，*款贷**期限为17年。 也就是说，房主当时差不多首付了3成。如果以房主当初购入这套房子是首套房来计算， 2019年12月，杭州各大银行执行的首套房贷利率基本在5.4%左右，486万元*款贷**17年，选择等额本息还款的话，每月要还35680元左右。
这套房子是因为民间借贷纠纷流入法拍市场的，以司法裁定书发布于今年6月来算， 房主大约还了30个月的*款贷**。 那么， 这30个月的还贷额度就高达107万元左右。
记者咨询了银行业人士，对方表示红线处债权数额后面大概是漏写了（万元）这个单位
而此次拍卖结果显示， 拍卖价只比当初买入价高出45万元左右。这么一算，房主已经亏了60来万元。
此外，这套房子的 税费成本也不低。
以房主当初买入时是首套房来算， 这套房子面积介于90m²~144m²之间，需要缴纳1.5%的契税，契税款约10万元。
如今进入法拍市场拍卖，相当于二手房买卖，但是法拍跟二手房交易有一个重要的区别，那就是二手房买卖时，按照杭州目前的惯例，相关税费都由买家承担； 而法拍房交易时，相关契税由买卖双方各自承担，卖家需要承担的税费直接在成交价里抵扣。 也就是说，此次拍卖，房主要承担这套房子的增值税和个税。中海云宸是在2021年交付的，因此很可能这套房子未满两年， 那房主还需缴纳此次成交价5.3%的增值税以及1%的个税，共约45.7万元。
这么算下来，这套房子从买入到卖出， 房主可能亏本上百万元。
在透明售房网上，近半年来来中海云宸没有成交信息，目前也没有挂牌房源。不过当初中海云宸销售时，就卖得比较一般。
中海云宸位于滨康路南侧，本身品质不错，灰色铝板搭配蓝色玻璃幕墙，整体很有高级感，加上附近就有网易和阿里等企业， 当初新房销售时的限价约为4.7万元/m²。
但是中海云宸也有不少劣势。 首先是小区体量太小，总共只有4幢高层 ，沿滨康路一字排开，这意味每幢房子都临街，小区也没有园林可言，走在园区内，感受不到太多居住氛围，体验感更像高级公寓。其次， 中海云宸的户型几乎清一色都是139m²，而厨房又特别小 ，导致没有更多的户型可以选择，直接劝退了很多意向购房者。再者， 中海云宸周边都是老小区，界面一般，配套也比较普通，没有好学区，离地铁也不算近。 这些缺点加起来，导致改善客户都不太愿意买这里。
2021年小区交付后， 有业主挂牌价一度接近8万/㎡ ，向周边的龙湖春江郦城等小区靠拢，但无人接盘。随后挂牌价不断下行。据中介介绍，去年11月初，中海云宸成交了第一套二手房，27楼的139m²，带车位760万元。剔除车位的价格，单价约5.1万元。