据防务财金最新报道（公众号：防务财金）。 时隔多年， 房地产开发商又推出了新的卖房套路， 只有你想不到，没有开发商办不到！ 不仅提供零首付款选项，甚至还有 负首付买房 ？
据销售人员称，购房者不仅无需支付首付款，还能在购房后获得一万元的返现优惠，这种营销手段旨在刺激消费者的购房欲望，但也忽略了一些消费群体本身并不具备购房能力，这可能会增加他们的风险。 这些所谓的低比例首付实际上是满满的套路，如果你“上当”了，最终不仅要支付全部房款，还需缴纳更多的税费和中介费。
一起来了解一下这个 “负首付” 到底有啥坑。
其实， “负首付”与“零首付”和“低首付”类似， 都是为了缓解购房人的首付压力。 开发商主要是采用 两种方式 来实现这一目标。首先是 分期付款和返还首付，这样可以减轻购房人的首付压力；其次就是提高合同价格，帮助购房人获得更高额度的银行*款贷**。这种新型购房方式虽然能为购房者带来一定的便利，但也需要购房者在签订合同时多加注意，避免被不良开发商欺骗。
若开发商返还的款项超过首付，或银行*款贷**高于房产原价，将会导致“负首付”现象的出现。
这种购房方式表面上看起来不需要支付任何首付款，但实际上购房者需要承担更高的*款贷**利息和房屋总价。购房者在选择此种方式时，应该充分考虑自身经济状况和未来偿还压力。在购房决策之前，一定要认真评估风险和自身承受能力，确保做出理性选择。
那么开发商是怎么操作的呢？
假设你要买一套200万的房子，通常要首付30%即60万元，才能完成*款贷**购房的全部手续。但是，一些中介为了“帮助”购房者规避首付问题，采用了高合同价的方式，比如将价格标注为300万元。这种情况下，税务部门一般不会过多干涉，因为他们更担心的是低价避税的问题。毕竟，很少有人愿意交更多的税。
如果以这种方式获得了300万元的*款贷**（70%），那么可以获得210万元的银行*款贷**。扣除实际成交价格（200万元）后，还剩下10万元的余额。这意味着可以完全使用*款贷**购买房子，而不需要自己投入额外的资金。多余的10万元则可以用于装修等其他费用。
看起来似乎更省钱，但实际上，这种操作其实更加亏损。做生意的人怎么可能会让买家赚钱呢？经过简单计算，这种操作至少涉及5种费用。
首先是 契税 ，契税税率最低1%，300万的房子就要3万的契税；200万的房子就要2万的契税。这么看就明朗了，做高合同价只会支付更多钱。
然后是 个人所得税 ，税率一般为差价的20%。如果是300万的合同价则需要缴纳30万的个人税。
再来是 增值税 ，税率为差价的5%，如果合同价多报100万元，需要多承担5万元的增值税。
还有最重要的一点，不要忘了 中介费 。中介费是按2%计算，200万元的成交要给4万元中介费，而300万元的成交则需要支付6万元中介费。所谓房价越高，要给的中介费也就越多，买房前可千万小心，不要给中介给坑了去。
此外，还需要考虑 *款贷**利息 。按照4.3%的利率，等额本息，*款贷**期限为20年计算。200万元总价最多可*款贷**140万元，300万元总价可*款贷**210万元。如果借款超过总价，需要额外支付利息。假如*款贷**金额多借了70万元本金，需要多支付34.5万元利息。即使符合“满五唯一”政策，不需要缴纳个人所得税和增值税，但仍然需要支付契税和中介费。而*款贷**利息也不可避免地增加了购房成本。
总之，虽然采用高合同价的方式可能看起来能够省钱，但是实际上将会涉及到更多的成本和风险。因此，购房者应该谨慎处理，遵守相关法规，以避免不必要的麻烦和损失。
本文由防务财金同步原创授权，转载请注明来源防务财金。