提示：中年人的醒悟，年轻人的觉悟！ “房价恶律” ：人们联手推高了一线城市的房价，却遭遇高房价无情的嘲弄与驱赶！本文对中国人口流动数据进行了深度解构，揭示了逃离北上广高房价现象，揭秘了中国真实的城市人口流动新趋势：一个人们对未来生活常住城市选择的新趋势。
土地、房子其实并不值钱，值钱的是土地之上的经济活动；而且更进一步讲，应该是这种经济活动密集的程度。早在日本《负动产时代》的系列报导中就已经揭示出来这个城市房价的深层逻辑。
因此，房价表面上是楼市的市场数字表征，但本质上却是一个城市经济活动密集程度的表征，而人口又是这一切经济活动的基础，这就是房价背后的人口流动逻辑。
一直以来，对于一线城市乃至新一线城市高房价的争议很多，而很多人对高房价的反感也非常激烈。同时还流行这种现象，很多人对房价涨跌抱持的看法（尤其是在社交媒体上被渲染的）一直是这样一种观点：
很多人简单直观地认为，并形成了一个潜意识思维链：买不起房子就是房价贵→房价贵就是房地产有泡沫→有泡沫就会要破裂→所以房价肯定要跌→不仅要跌→还要大跌→一直跌到我能买得起。
然而却很少人去深究一线城市乃至新一线城市房价的成因，其高房价本质到底是什么？
高房价本质：城市活力人口才是高房价的推手和房价不跌支撑
不论国内还是国外，毫不夸张地讲，房地产的发展史就是一部人口发展史。从发达经济体房地产发展历史来看，无论伦敦、巴黎、东京、首尔等等，一个城市房价大涨，对应的是其人口总量也在增长；而房价一直走低，正好与人口增长速度显著放缓同时发生。
国内房地产市场也表现出同样的特征，因此在中国股市和楼市广泛流传着一句话：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”之说。
显然，人口不论对于城市还是楼市的发展，都意义非凡。
长期来看，一个城市的人口基数与活跃人口流入量是决定该城市住房需求规模及其增长空间的最核心指标。
也就是说一个城市的房地产体量是由人口规模决定的，人口是房地产发展的基石，这也可以说是常识了。
那么城市房价的决定因素呢？
先来看中国地标城策院采集的两组数据。
一是机构发布的全国城市市辖区的房价排行，我们只截取了前十名的城市；
二是媒体发布的根据七普分县资料统计的主要常住人口增长超过30%的城市分布图。
数据来源：禧泰数据
我们可以看到，图中前十的城市除三亚为中等城市（城区人口100万以下）外，其他多为超大、特大城市， 人口基数 显然是房价的有力支撑。
数据来源：澎湃新闻
我们也可以看到，从 人口增量 数据来看，除深圳市七普期间人口增长了70%外，其人口增量排名第一与全国城市房价排名第一相对应外，其他城市虽有相关性，但对应关系明显就没有那么强相关。
我们再对人口增量数据进行结构化分解，毕竟像上海、北京等一线城市，人口总量上并没有增加多少，但并不说明没有人口流入，而是人口流入量与人口流出量相互冲抵了。
通过对数据的结构化分解，我们发现，从城市年轻人的比例变动情况来看，房价排位及房价增长率与年轻人比例变动率呈高度一致性特征。
数据来源：澎湃新闻
数据揭示：深圳、上海房价最高的两个城市，也是年轻人口增量最大的两个城市。七普期间，深圳、上海两城 “90后”人口占比提高了一倍之多，其他如北京、厦门、广州、杭州、南京等房价排位前列城市，年轻人口占比都提高了60%以上。
显然，这些数据揭示了一个十分清晰的逻辑：人口基数之外，人口流动量中的年轻人口流入增长量，我们也可称之为活力人口增量。活力人口增量，才是房价上涨的长期推动力量。
用通俗一点的话讲，一个城市的年轻人口的大量涌入才是高房价的推手和房价不跌支撑。
困局：“逃离北上广”还是“逃回北上广”？揭秘中国真实的城市人口流动新趋势
我们本文开篇即讲了，房价是一个城市经济活动密集程度的表征，这个经济活动密集程度当然包括了人口密集程度、资金密集程度、产业密集程度。那么，在经济活动密集程度高的城市，房子对应的也有三个属性，即居住属性、金融属性、就业属性。
因此，在经济活动密集程度高的城市，房价体现的就不仅仅是居住属性，其金融属性和就业属性也占了很大的权重。从市场的本质来看，经济活动密集程度高的城市，房价高当然高有高的理由。在这样的城市买房，买房的过程，就是对城市资源的综合获取与占有的过程，这既是用脚投票，更是需要用钱投票！
是年轻人推高了城市的房价，但反过来，高房价又对年轻人形成了难以承受的强大负压。
高房价的苦，知者自知。不多讲，放一张图就好。
上图是社交媒体发布的“深圳幸福感为0”的话题，最具幸福感城市，深圳十年未入榜，一切尽在不言。
然后，我们再来深入分析人口流动的趋势。
从媒体上检索，如 “涌入北上广”、“逃离北上广”、“年轻人涌入鹤岗，白菜价买房”等话题，似乎一直是爆火热榜。
而这些热点话题背后到底是年轻人的心理臆想，还是社会上真是形成的群体趋势，这需要用数据说话。
前面讲到，七普期间，除了深圳人口总量大幅增长外，北京、上海却是保持了总人口的基本稳定；而从年轻人口的增长来看，而又吸收了大量的年轻人口，那就意味着部分人口是流出的。
数据来源：澎拜新闻
从过去10年中的70后人口（我们定义为中年人口，也就是“老一代”年轻人）增长数据来看，我们发现，北京、天津、上海、南京、东莞这5个城市均出现了不同程度的流出，尤其是北京、天津、上海三地，40-49岁人口的净外流非常明显，幅度高达10-15%。
而这个数据完全可以理解为高房价对人口挤出效应，年轻人增加的同时，大量中年人在被挤出。
挤出的是“老一代”年轻人口，流入的是新一代年轻人口，如果这个城市的常住人口数量没有减少的话，就同样能 应证了年轻活力人口才是高房价的推手和未来的“房价受害者”，因为再过十年，这新一代年轻人中的大部分或许也是被挤出的“中年人”。
趋势：“老一代”年轻人和新一代年轻人共同对城市的新选择，新的信号已经出现
要说城市吸引力，一线城市肯定是绕不开的话题。
泽平宏观发布的最新2022年《中国城市人才吸引力排名榜单》前10强，北京、深圳、上海位居前三，广州、杭州、南京、苏州、成都、武汉、佛山位列前十。
相比2021年该团队发布的前10强：北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、苏州、南京、武汉、长沙。
排名差别不大，只是去年的第10名长沙换成了今年的佛山，其他城市排名略有差异。
数据来源：泽平宏观
那么，对这10个城市的选择，基本上预示了未来大部分年轻人口流动趋向。北上广深这四个一线城市不用分析，一线城市对年轻人的吸引力远非其他城市可比。
解构七普期间真实的人口流动趋势，我们是否能发现有新的变化？
中国地标城策院在修正人口自然增长以及城市行政区划调整等因素对统计结果的影响后，我们在20个年轻人流入最多的城市中，去除中年人净外流的5个城市，可以发现珠海、成都、中山、杭州四城40-49岁中年人口增长最快，达到15%以上；宁波、武汉等也有10%以上增长，意味着这些城市，出现了年轻人、中年人双向奔赴的景象。或许，一线城市外流的人口，大多都流入了这些城市，新一线或强二线城市。
也就说一线城市仍吸引年轻的90/95后，但同时年轻人和中年人也双双向 发展潜力和生活性价比更高 的新一线、强二线城市集聚。比如杭州、成都、苏州、武汉等城市，这或许是因为高房价压迫而形成的“退一求二”的被动性新选择，但或许也是一种主动性的新趋势：新老两代年轻人对城市的新选择，新的信号已经出现。
当然，这对于楼市和房价的重要性的影响也不言而喻。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）