身为西安人的你，或是打算在西安买房的你，对西安目前执行的各项买房政策、户口问题、购房常见问题了解多少呢？古语云，知己知彼，才能在双方博弈中不被轻易*倒打**。
本期房博士归纳整理当前西安购房政策、落户政策、购房流程、购房资料、税费等多个维度的干货知识，为关注安家西安及365淘房网的各位粉丝送上最全面、最及时、最详细的购房指南。
一、西安限购政策（限购区域+购房资格）
1、西安限购/不限购具体范围
2、西安买房资格情况汇总
二、西安落户政策
1、落户方式
自2019年1月23日起，西安市公安局将在全市范围内对部分居民户籍业务推行“全城通办”。
西安市户籍业务的“全城通办”，就是群众可“就近”在西安市公安局任何户籍派出所均可办理本市所有派出所的指定户籍业务。
注意：全国在校大学生落户西安只需学生证和身份证。微信落户只需要上传以下材料：1.学信网学籍查询结果截图。2.申请人身份证照片。
同时， 2018年3月5日起，凭学历落社区集体户只需通过西安公安·掌上户籍室上传学历、身份证照片即可，办理人无需再跑腿。
2、哪些地方算西安户口
西安下辖11个区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区、高陵区、鄠邑区）、2个县（蓝田县、周至县）、7个国家级开发区（西安高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空产业基地、国家民用航天产业基地、国际港务区），并代管西咸新区。以上西安辖管的户口都算西安市户口。
特别说明：若您户籍材料如户口本已加盖西咸新区户籍管理部门公章，则为西咸新区户口，视同西安市市户籍居民家庭执行相关限购政策，可在限购区域内拥有两套住宅。
三、购房流程、所需资料、征信查询
1、购房流程
第一步：根据价格公示信息挑选意向楼盘
西安市发展和改革委员会商品住房价格公示信息（住宅）
http://117.39.29.75:8085/pricePublic/house/public/index
陕西省西咸新区开发建设管理委员会
http://www.xixianxinqu.gov.cn/info/iList.jspcat_id=10031&tm_id=27
第二步：查看意向楼盘所售楼栋是否有预售证
西安市住房保障和房屋管理局官网：
http://fgj.xa.gov.cn/ygsf/index.aspx
西咸新区查询官网：陕西政务服务网-商品房预售查询:
http://zw.xixianxinqu.gov.cn/icity/govservice/convenience/house/houseSalePermit
第三步：意向登记
楼盘所售楼栋取证后，一般几天后会开始意向登记
西安城六区、长安区商品住房意向登记平台：
http://124.115.228.93/zfrgdjpt/index.html
临潼区意向登记网址同上
沣东新城商品住房意向登记平台：
http://111.20.241.194:801/zfrgdjpt/xmgs.aspx?state=1
第四步：资料审核
登记完意向楼盘之后，准备购房所需材料，按照公示的时间、地点提交资料审核。
第五步：
资料审核通过后，若核验通过家庭数超过房源总套数，需要在公证处摇号，具体等待售楼部通知。若核验通过家庭数未超过房源套数，则不需要摇号，可以直接认购。
第六步：选房结果公示
选房结果进行公示，公示时间不少于3天，根据通知的选房地点进行选房。
第七步：
选上房的家庭进行签约，未选上房和未摇中号的家庭重新选择楼盘进行意向登记。
第八步：
办理按揭*款贷**，原则上是首套首付三成，二套四成，但实际多数楼盘首付为四成，二套五成。
第九步：
办理网签备案；网签是在签约后在售楼部或者在房管局办理，备案是在签约之日起30日内在房管部门办理。
第十步：
按照约定的交房时间等待收房，收房时注意查验《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《房屋建筑工程竣工验收备案表》。
第十一步：
商品房交付后办理房产证。注意看《商品房买卖合同》中约定办理房产证的时间，一般情况为交房后一年内，两年内，或三年内不等。
2、所需资料
向上滑动阅览
1.购房人及家庭成员身份证复印件（含未成年子女），（至少需要一式三份）。
2.夫妻双方的户口本户主页、首页、本人页，未成年子女页复印件（一式两份）。
3.结婚证首页与第二页复印件（一式两份）。
4.单身证明。如果不是单身的，不需要。楼盘现场一般会提供专用模版。
5.已婚离异证明文件，即离婚证或离婚协议复印件（需配送达回证或生效文书）（一式两份）。
6.非西安市户籍居住家庭还需提供在西安连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明材料（必须提供原件）。这是针对非西安市户籍家庭或人士的，西安市户籍（含西安郊区县）家庭或人士不需要。
7.军人购房需提供军官证复印件、在陕驻地证明复印件（需由团级以上开具）、若已婚还需提供配偶身份证复印件、配偶户口本复印件。这个至少需要一式三份。
8.一般需要提供购房人及配偶私章。规格为1.5*1.5cm，不带“之”或“印”字样，正楷字体。但有些楼盘可用本人签字加摁手印代替，具体根据楼盘要求。
9.个人征信报告及近半年的银行流水证明。个人征信报告是必须要有的，半年银行流水证明以主买人（合同主签约人）为主，共同还款人为辅。一次性付款的购房人也需要提供征信报告。
10.西安市住房情况结果查询证明（含未成年子女的）。没房的也要提交证明，而且是原件。这个信息在网上平台登记时就应如实反映。如不属实，就按照提供虚假信息论处了！
11.意向购房人及家庭成员需携带满足首付款条件的定期或活期的存款证明。这是2018年6月24日西安楼市“新政”出来后的新要求，要求是不高于意向购买房子的总房款30%，不要求是指定银行的，所有银行的存折、存单、流水余额累计起来达到就行。
3、征信查询及打印
个人征信包括个人基本信息、银行信用、非银行信用、异议记录和查询记录。
比如*款贷**人两年内连续三个月或者累计六次逾期还款银行都有可能拒绝*款贷**，因此在平时消费方面就要注意自己的个人信用。
查询：登录中国人民银行征信查询中心
打印：本人，持身份证在银行网点自助机打印（需要人脸识别）
西安可打印征信报告的网点
四、网签、备案流程
网签就是交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。是在开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房，签订合同之后，在售楼部或者在房屋管理部门完成的。
网签流程：选定网签时间——准备网签资料——确认网签条款——完成网签
备案是在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
备案流程：合同备案——审核——取得备案号——打印合同文本——双方签字盖章——完成备案
需要说明的是，备案是在网签完成之后进行的，最终经房地产管理部门的审核会返回一个备案号，此备案号是唯一的（很多备案号就是合同编号，具体要咨询售楼部工作人员）。
如何查询商品房买卖合同网签备案情况？
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网上查询：
登录房管局门户网站首页→“商品房买卖合同备案查询”办事栏→输入购房人身份证号和买卖合同登记号→显示备案房屋小区名称、房号、备案时间等信息。
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现场查询：
购房人也可持本人身份证前往西安市房管局（西大街116号）1205室查询。
五、买房要交哪些税费？
1、契税
2、房屋维修基金
商品房维修资金交存标准：
多层住宅（7层以下，不配备电梯）：60元/平方米； 多层住宅（配备电梯）：90元/平方米； 小高层、高层住宅（7层以上，含7层）145元/平方米。
*迁拆**安置房维修资金交存标准：
多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米；
多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米；
小高层、高层住宅（7层以上，含七层）：90元/平方米。
房改房维修资金交存标准：
（1）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%；
（2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。
3、房屋产权登记费
4.证照印花税，5元/本。工本费。10元/本
5.物业费
在未签字收房前，物业费用由开发商承担，自收房之日起，物业服务费由购房人承担。
6.交房后其他费用
供暖费：根据小区供暖方式和具体价格而定。
水、电、煤气费：一般都会分别有卡，业主只需往里面充值即可。
停车费：有的业主需要购买小区车位，这一费用是针对买车位的业主。
购房几大类常见问题汇总
一、西安户口、社保类
1、5年社保是要连续的吗？
答：是的。漏缴、断缴、补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。
2、五年社保是在西安缴纳嘛？
答：是的。西安目前购房政策只要要求缴纳社保，不管是5年还是12个月，都必须是在西安缴纳的连续的社保。
3、西安集体户口算西安户口吗？
答：算。
4、请问15年大一户口落到西安，现在户口迁到西安的公司，这种有购房资格吗？
答：如果从15年开始一直是西安户口，可以在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房。
5、刚毕业的大学生可以买吗？
答：如果有满一年及以上西安户口或者社保符合要求就可以。
6、没在西安落户，在西安缴纳社保两年了，能买吗？
答：不可以。没落户需要在西安连续缴纳5年社保。
7、如果一年社保中间断了一个月补交可以吗？或者之前满了12个月可以购买吗？
答：社保不可以断交。必须是从购房前一个月起推算在西安缴纳的够时长的社保才可以。
8、不是西安的公积金可以在西安买房吗？
答：每个城市公积金政策不一样。在哪个城市缴纳的公积金需要去看那个城市政策，或者咨询他们的公积金中心能不能异地买房提取。
9、在6.30之前申请的限价房？资格表下来了，还需要落户满一年吗？
答：如您是在6月20日之前完成的购房资格审核，则不受新政策的影响，可继续办理后续手续。6月20日之前已经在意向登记平台登记的居民家庭，不受此次限购政策影响，可依据之前限购政策购买房。
10、户口是夫妻双方都必须落户满一年还是其中一个人落户满一年？
答：一方满足条件即可。
11、落户满一年或者没满一年、但社保缴纳超过一年就可以买吗？还是这俩条件同时满足？
答：落户西安满一年或者社保西安连续缴纳超过一年，这两个条件满足一个就行。
二、摇号、刚需家庭定义类
1、摇中了不想要，有什么影响？
答：登记购房人连续2次不参与按序选房的，6个月内不再接受其填报意向登记信息;
登记购房人选中房屋后连续2次放弃签约的，1年内不再接受其填报意向登记信息。
2、离异未满3年带未成年子女，算不算“刚需家庭”？
答：离异不满三年带未成年子女人士，本人及子女名下无房且自2017年1月1日起无住房转让记录、符合我市住房限购政策的家庭符合“刚需家庭”条件。
在资格核验和资格复审时，应提交本人属未成年子女监护人的相关证明。
3、必须有孩子才算刚需么？
答：不是必须有孩子才算刚需。
已婚夫妻双方、丧偶人士、离异满3年且无未成年子女，名下无房且自2017年1月1日起无住房转让记录、符合我市住房限购政策的，符合“刚需家庭”条件。
三、西安限售、产证问题
1、西安限购区内住房再次上市的时间有什么要求
答：住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。
通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房以及申请退出的经适房等不受上述规定限制。
2、未取得不动产权证（房产证）的房屋，能否转让？
答：不能转让。
根据《城市房地产管理法》第三十八条第六款规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。
3、如何开具房屋登记信息查询证明？
答：购房人可在不动产登记服务中心档案查询窗口办理该项业务（除凤城六路交易大厅外，上述其余4个交易大厅均可办理）。
4、不动产权证（房产证）如何办理？
答：自2017年5月1日起，随着全市不动产登记职能划转，该项工作任务一并移交市国土局，我局不再受理不动产权证办理业务。不动产登记（房产证办理）工作由市国土局下辖不动产登记局负责，具体业务办事点如下：
（1）香米园房产交易大厅，地址：莲湖区香米园西巷93号，联系电话：87335433；
（2）西大街房产交易大厅，地址：莲湖区西大街116号，联系电话：87616169；
（3）凤城六路房产交易大厅，地址：凤城六路与文景路十字东北角，联系电话：89609233（商品房）、89609108（房改房）；
（4）城南房产交易大厅，地址：碑林区含光路255号，联系电话：85330254；
（5）城北房产交易大厅，地址：凤城八路130号保亿隆基中心不动产交易登记大厅，联系电话：89241526。
5、如何判断一个在建楼盘是否能依法销售？
答：《城市房地产管理法》第四十五条第四款规定，商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
注意事项：购房人应查询所购楼幢是否在商品房预售许可范围内（即所选楼幢是否在《商品房预售许可证》中明确列出），不在预售许可范围内表示该楼幢未获审批，不得购买。
无证销售举报电话：029-87622063。
6、通常所说的“五证”是指哪五个证件？
答：五证是指《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》（《不动产权证书》）、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。其中，《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由规划部门核发，《国有土地使用证》（《不动产权证书》）由国土部门核发，《建筑工程施工许可证》由建设主管部门核发，《商品房预售许可证》由房管部门核发。
7、买房过程中与开发商的纠纷怎么解决？
答：在商品房买卖中，经常会遇到的纠纷包括：因定金、退房、房屋面积误差等原因，购房人与开发公司产生争议而引起的纠纷。出现此类纠纷时，双方应先依据合同进行协商，在无法协商或协商不能达成一致时，应通过法律途径解决争议。
8、延期交房了怎么办？
答：若为开发商或业主原因导致的延期交房，合同中有明确约定的，双方应严格按照合同约定履行合同，承担相应的违约责任；合同中无明确约定的，双方应先自行协商，在无法协商或协商不能达成一致时，应通过法律途径解决争议。