4月30日 （本周六） ，位于乐清市城南街道的琨玉园三期将要开盘，普惠后（98折）毛坯均价约2.36万元/㎡，大大低于前两期价格 （毛坯均价约2.7-3万元/㎡） ，装标500元/㎡。

作为乐清市首个新房备案均价破3万的项目，三期价格竟然大幅下调。到底怎么回事？ 我们一起来看看。

01、琨玉园

项目区位图

项目位于温州市乐清市千帆东路66号 （中心公园西南侧约300米） 。

琨玉园 （备案名：琨玉园） 三期，预售范围：住宅12#、13#、16#，住宅面积为15279.68㎡，合计90套；商铺面积为1152.65㎡。

开盘预售时间为2022年4月30日 上午9：00

注：本次预售按照人数多少选择不同方式：报名人数少于房源，按报名顺序选择房源；报名人数多于房源，电脑公开摇号选择房源（日期待定）。

02、项目概况

基本参数： 总用地面积约3.78万㎡ （约57亩） ，地上计容总建面约8.32万㎡，其中商品房住宅建筑面积约6.95万㎡，政策性用房约9401㎡ （全部位于15幢、每套建面约140㎡） ，商业建筑面积约2001㎡。

乐清市中心区ZX-5b-3地块 （琨玉园） ， 用地性质商住，容积率2.2,经过114轮报价，由绿城、荟丰投资、今日经贸以总价124800万元共同竞得，楼面价15008 元㎡，溢价率30%+配建9400 ㎡。

外墙材质： 铝板，涂料、石材+大面积玻璃。

外立面辨识度极高，浅香槟色横线条+淡蓝玻璃，保证了玻璃幕墙反射率的一致性，从而在最大程度上呈现玻璃体块视觉的纯粹、统一、完整，整体营造出一种“通透，无边界”的感觉。

▲项目外立面效果图示意

本期户型面积： 约143、180、186㎡。

产权得房率： 约78-83%。

物业： 绿城物业。

交付时间： 计划于2024年7月20日竣工交付使用，

03、项目价格表

琨玉园三期毛坯均价2.36万元/㎡ （普惠98折） ，装标500元/㎡。

琨玉园，一期开盘于2021年12月19日，推售：1#、2#、3#、5#、6#、7#，住宅142套，商业8套。 住宅毛坯均价约29259元/㎡ （98折） ，装修500元/㎡，可另行加装。

截止4月28日，一期住宅剩余93套房源，去化率35%。

二期开盘于2022年1月28日，推售：8#、9#、10# ，住宅套数 77 套， 住宅毛坯均价约29945元/㎡ （98折） ，装修500元/㎡，可另行加装。

截止4月28日， 二期住宅剩余60套房源，去化率22%。

（来源：温州市房地产市场信息网，仅供参考，最终以实际成交情况为准。）

04、简评

该项目所处区位条件尚可，东北向约300米处为中心公园，东南向存在长约300米的滨水岸线，景观资源良好。

除去西面在建安置房外，周边多是已建成小区，城市界面对比老城更新颖，并且沿街商铺不少，偏家具类，但能满足日常生活需求。稍远一些的南虹广场与项目的直线距离约800米，南面的正大广场与项目直线距离约1.2公里。

由于琨玉园限高54米，比周边各住宅小区都要矮一些，远期独树一帜的外立面带来的影响力要略弱一些。

虽然项目邻近S2线，但并没有邻近S2线的站口，在建的站点与项目的距离略远 （直线距离约1.2公里） ，无法享受轨道交通带来的便利。

当然，开发商为了规避这个问题，一方面有市政明确回复将在S2线沿线设置声屏障。另一举措是将15幢人才房以及相对小面积（143㎡）的16幢规划于项目北侧，用于减弱对项目整体的影响。

本次开盘的13、16幢更靠近项目北侧，直面S2线，12幢更靠南，影响略小一些。

结合之前的备案情况来看，去化较好的房源集中在沿河景观一带，例如2、7、10幢高楼层东边套、1、3、6、8幢一线瞰河。 相对高价的、无河景的房源认可度不高。

从上图可以看出，三期房源的价格与前两期的价格相差巨大，有明显的降幅。 以12幢为例，12幢西边套与9幢西边套均为180方的房源，西面同样正对相邻的安置房，基本无河景资源。

12幢西边套毛坯均价约2.37万元/㎡ （98折） ，9幢西边套毛坯均价约2.59万元/㎡ （98折） ，相差了2200元/㎡。

同时，13幢直面河景也直面S2线，价格同样有较大幅度的下降。

沿路头牌、面积段最小的16幢暂无参照对象。换个角度考虑，16幢备案价格2.38万元/㎡ （无折扣） ，隔壁的人才房的备案价格有不小的概率与这个价格相近，那么人才房再打7折及以上折扣之后，单价能折合在2万左右，乐清市的人才似乎赚到了？

（举例：F1类人才7折享受面积段为90方，超出90方按备案价折算。因琨玉园人才房全部为140㎡，故最终成交总价为90*2.38*0.7+50*2.38=268.94万，成交单价为1.9万元/㎡）

显然，本期房源更像是一张豪宅项目的入场券，能触及那飘忽不定的圈层。

现在这萎靡不振的市场环境下，确实需要极大折扣才能刺激购房者的信心。温州市区不少项目也借着“温暖安居节”的名头，重新开始释放折扣，不再是一口价房源。

此类项目大多数是之前高价拿地的项目，又因为公司经营肯定是要保证利润率，导致开盘价格居高不下。若不是无可奈何，谁愿意降价或者亏本卖呢？

琨玉园不是第一个大幅度调价的项目，也不会是最后一个，只是让人感叹，下一个撑不住的项目会是谁？

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