不知不觉步入12月，又到了年终总结的时候。
尽管12月的成交还未落定，但从11个月的表现来说，今年苏州的热销项目其实已经被预定了。下面直接上 成绩单：
◎数据来源：克而瑞
有不常发声但一发声就一定会刷屏的，也有没啥存在感的，靠实打实的销售数据上了榜...
我们从中选取了一些火爆项目，打算扒一扒他们热销的秘密。
然而经过一番分析，我们发现苏州今年热销的房子其实只有三类...
苏州真有好房看房可以深度一点，也可以生动一点。373篇原创内容
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01
千人摇！万人抢！
核心+倒挂YYDS
第一类，先来说说今年名列前茅的，不仅是苏州新房金字塔顶端的存在，也是大家都喜欢围观的项目。
颐和玲珑花园.
成绩：金额榜TOP1，面积榜TOP2，套数榜TOP6
原因：奥体核心+倒挂价格+成熟配套
首先是奥体红盘颐和玲珑，以 53.15亿元 的成绩坐稳金额榜第一名，成交面积达12.27万㎡，成交套数711套。
还记得当时那个盛况吗？
一批次房源全部售罄，二批次推出161套房源，网传连任泽平都来摇号。非人才房中签率仅3.47%，堪称苏州楼市 史上最低中签率 。
引发如此疯抢，地段自然是没的说。项目就在 奥体旁边 ，配套十分成熟，周边也都是像上东区、海和云庭、铂悦府这样的豪宅。
并且周边二手房房价也大多5-8万/㎡，而颐和玲珑首批均价4.2万/㎡，第二批均价4.45万/㎡， 妥妥的倒挂 。
所以尽管价格4万+，突破那啥，但总会有人为核心地段和倒挂买单啦。
狮子山澜庭（澜院）.
成绩：金额榜TOP2，面积榜TOP4
原因：不可复制的地段+终极改善+地标配套
能与园区颐和玲珑热度匹敌的，恐怕只有新区的狮子山澜庭。项目以 50.23亿元 的成交金额和11.79万平米的成交面积紧随其后。
两次开盘，中签率一次比一次低，场场都是 千人摇 ，不仅是大平层售罄，就连总价1500-2000万的底复产品也能热销。
项目不仅位于 狮山核心 ，还有各大商圈、学校环绕，看图片感受下什么叫绝版。
并且周边像荷澜庭、狮山御园和天街等二手房房价普遍5-8万/㎡，而狮子山澜庭首批均价3.95万/㎡，第二批均价4.15万/㎡， 倒挂十分明显 。
这样核心的位置和明显的倒挂，对于抢到狮子山澜庭的人来说，抢到就是赚到了。
览月阁.
成绩：金额榜TOP6
原因：狮山路中轴+成熟配套+改善性价比
相较前两者，览月阁在苏州市场上认可度不算特别高。
尽管争议不断，甚至有人觉得如此高的密度肯定会卖不出去，但览月阁确实以 24.86亿元 的成交总价冲上了金额榜TOP6。
但热销无疑还是因为地段足够核心，览月阁正好位于 狮山路的中轴 ，周边配套成熟，还有一线运河景观。
和狮子山澜庭一样，览月阁周边的二手房房价也大多也在4-8万/㎡，览月阁目前均价3.9万/㎡，或多或少也是 有点倒挂 的意思。
或许是“矮子里面拔高个”，但在狮山选择不多的情况下，览月阁还拥有一席之地。
所以讲真的，核心+倒挂，就是YYDS。
02
靠产品实力火出圈
次核心项目主打品质
除了自带光环的核心和倒挂，那些次核心的项目大多就是靠 产品实力 说话了。
铂悦春和万象.
成绩：金额榜TOP3，面积榜TOP3，套数榜TOP2
原因：高铁新城+低密洋房+铂悦品质
铂悦春和万象位于相城高铁新城，作为非园区非狮山的项目，却包揽金额榜、面积榜和套数榜的 高位 。
热销背后，正因其带来一个 低密洋房社区 ，也是 苏州首个集中供能社区 ，其品质不言而喻。
约1.8的容积率整个高铁新城难得一见，社区还配套 城市会客厅和高端社区邻里中心 ，为业主打造一处第三交互空间，带来生活的更多可能性。
低密的舒适在户型设计上也体现。项目建面105-167㎡，其中约143㎡户型更是断货王户型，约7.5米大横厅和大阳台尽显空间改善。
不仅如此，因高铁北站与上海虹桥枢纽达成战略合作，打造沪苏一体化复合枢纽，高铁新城显然已经成为苏州新一步的发展重心，而铂悦春和万象将尽享板块发展红利。
华侨城龙湖启元.
成绩：金额榜TOP4，面积榜TOP5，套数榜TOP3
原因：TOD地标+天街效应+龙湖口碑
华侨城龙湖启元位于相城元和板块，尽管距离园区和狮山都有一定的距离，但其靠TOD的概念收割了一大批客户，同样 高位上榜 。
◎首开现场实景图
启元将打造约 63万方 城市综合体，包括天街购物中心、住宅、办公、文体综合体。未来在家门口尽享商业、文体、娱乐、交通，引领苏州未来10年的全新生活方式。
项目为清一色横厅设计，约 120项精装细节 ，还有多项国家专利，建面约109-185㎡，共有四个户型，都是大开间、大飘窗、大横厅。
◎142㎡样板间实景图
这样的项目，不仅是“面子”做得好，产品力也十分强，不愧是热销的超级地标。
万科东方雅苑.
成绩：金额榜TOP5，面积榜TOP6，套数榜TOP4
原因：园区高贸新城+新中式社区+万科品牌
万科东方雅苑位于园区胜浦板块，借鉴复刻拙政园的游园动线，是万科在园区打造的 新中式社区 。
◎项目售楼处实景图
项目不仅内部功能实施齐全，利用架空层打造了全龄段的活动空间，而且在户外也打造了 约1200㎡ 的阳光草坪、 约1800㎡ 的童享乐园、 约700米 长健身步道等。
户型建面约98—146㎡，由于采用大面宽玻璃和高窗墙比，所以有 很多270°的转角窗 ，不仅增加了室内采光，而且通透性也会更好。
毕竟是园区的盘，加之万科口碑和新中式品质，所以东方雅苑的销售成绩还不错。
03
刚需主打价格战
远郊项目靠性价比收割
如果地段和品质都不算出色，那些远郊项目大多就是靠低价吸引客户了，毕竟市场总要给刚需一席之地。
新城十里锦绣.
成绩：面积榜TOP1，套数榜TOP1
原因：价格洼地+完善配套+浓厚居住氛围
11个月卖出约18.04万㎡，狂销1719套， 问鼎面积榜和套数榜 ，这个项目就是吴江盛泽的新城十里锦绣。
◎项目销控表
十里锦绣是一个总体量为 60万方 左右的综合性小镇社区，总户数 5300户 左右，分7期开发。由于拿地时间较早被严格限价，六期产品备案单价低至 8588元/㎡ ！
毫无疑问，这就是目前苏州单价最便宜的新房，没有之一。
首付最低只要25万，总价最低只要84万，月供2千多。
火热的背后，主要还是因为价格， 不到100万就能在苏州买套房。
碧桂园伴山澜湾.
成绩：套数榜TOP5
原因：价格洼地+清一色洋房+地铁加持
伴山澜湾位于吴中太湖度假区，是碧桂园在苏州的 刚需代表 ，不到1年时间就热销了 726套 。
项目将打造39幢9-11F住宅，清一色洋房设计，仅有建面约83和93㎡两个户型，作为苏州较为 稀缺的小户型 ，十分适合纯刚需群体。
作为远郊刚需项目，伴山澜湾上车门槛极为友好，均价 1.8万/㎡ ，总价150w起，十分适合首次置业人群。
对于新区外溢或是在木渎上班的刚需客群来讲，伴山澜湾是一个不错的选择。
而在 地铁5号线 的加持下，项目可直达园区，所以也成为部分园区打工人的上车首选。
国风云樾花园.
成绩：套数榜TOP8
原因：价格洼地+环沪板块+交通优势
国风云樾花园位于吴江汾湖高新区，在今年1-11月期间共售出 638套 。
项目同样出自碧桂园之手，是一个集合洋房、小高层和叠拼的社区，毛坯交付。
目前高层产品几乎售完，叠墅正在现房销售中，均价 1.9万/㎡ 左右，总价221万元起。
项目位于汾湖新城区域，距离G50汾湖高速出口约1.5公里，通过沪渝高速15分钟到青浦、40分钟到松江、40分钟到虹桥。
尽管远离苏州主城，但凭借 1字头单价和环沪优势 ，国风云樾花园也吸引了大批本地刚需和外地刚需客群。
04
这些热销项目的背后
远不止此
无论是地段、产品还是价格，这些项目热销的原因也远不止此。
我们认真分析之后，也发现了它们之间的一些共性，比如：
1.核心地段的项目，在产品上也开卷了，用大户型和精装来加冕其顶豪之名。
- 颐和玲珑，建面 约142-256㎡ ，装标2600元/㎡，三大件都是松下、大金、博世/威能等国际一线品牌。
- 狮子山澜庭，建面 约168-228㎡ ，面积直接168㎡起步，最小面积甚至比很多项目最大面积还要大。
- 览月阁，建面 约105-235㎡ ，这三大件是大金中央空调+菲斯曼地暖+新风系统，厨卫则是老板和科勒等品牌，算是苏州比较豪的。
◎颐和玲珑约256㎡户型图
2.次核心的项目，除了产品实力不错，其板块规划也算是在线的。
- 铂悦春和万象所在的高铁新城，以苏州北站为中心，将打造 国家级交通枢纽 ，实现23分钟直达虹桥，4小时抵达北京。
- 华侨城龙湖启元所在的相城，将规划打造为苏州的 市域新中心 ，成为苏州城市发展的又一热土。此外，项目本身也是一个超级TOD，引领未来生活方式。
- 万科东方雅苑所在的园区胜浦，定位为 高贸新城 ，总投资超800亿元对板块进行全方位升级，未来城市界面将全面更新，成为园区的下一个发展重心。
◎高铁新城示意图
3.即使是刚需，除了价格优势，也一定有其他吸引人的亮点。
- 新城十里锦绣，不仅是苏州单价最低的新房，社区还将自建约2.4万㎡的商街和约6000㎡的幼儿园， 生活氛围十分浓厚 。
- 碧桂园伴山澜湾，区别于传统刚需项目的高密度高层小区，打造 低密的生态洋房社区 ，还有地铁5号线加持，自住比较舒适方便。
- 国风云樾花园，除了价格比较友好，其所在的吴江汾湖也是 环沪的价值高地 ，对于沪苏双城生活一族来说，是性价比极高的选择。
◎十里锦绣商业效果图
但总的来说，抛开地段和规划，这些热销项目的 产品其实都算是不错的 ，至少不是不能接受的那种。
最后
热销的秘密用一句话概括：
核心地段的倒挂盘无疑稳坐金字塔顶端，次核心项目品质和规划很重要，偏远项目价格是最大优势。
而无论地段多好，无论市场如何变化，最终离不开的还是 产品 。
其实我们也能感觉到，苏州接下来主要是改善市场了。
那么除了预知的几个未开先火的顶豪项目之外，我们也期待明年有黑马出现。
以上为正文
编辑 | 荔枝
校对 | 柚妙妙