韩国作为亚洲4个发达国家之一，经济很发达，科技实力也不容小觑，而他们的房价同样令全球瞩目。
韩国全民炒房，助推房价暴涨。
韩国是一个山地国家，可开发的土地相对比较少，所以导致大城市相对比较少，像首尔，釜山这种大城市是比较少的。
结果导致韩国的一些经济或者产业只能围绕一些大城市布局，从而导致大量的人口涌向大城市，进而带动了大城市房价的飙升。
最近十几年时间，韩国是全球房价涨幅最快的国家之一，尤其是从2017年开始，在韩国长期实行低利率的背景之下，房价更是一路不断飙升。
看到房价不断飙涨，很多韩国人就看到了其中的机会，于是很多人都纷纷加入到炒房大军当中。
而在这些炒房大军当中，大多都是那些有多套房的有钱人，这些人炒房的模式跟全球这些地方大同小异，就是利用杠杆。
在韩国有一种特殊的租房模式叫全租房。
什么叫全租房呢？简单来说，就是租客向房东一次性缴纳一大笔押金，这个押金大约相当于房子价值的50%~80%之间。
交了一大笔押金之后，那些没有钱买房的年轻人或者家庭就可以免费入住这些房屋，一般入住的期限是两年左右，等期限到期了，房东非但不会收租金，还会把押金退还给租客。
而且韩国还有针对全租房的一些特殊*款贷**，这些*款贷**门槛比较低，再加上最近两年时间韩国大放水，利率比较低，所以租客申请全租房产*款贷**成本相对比较低，每个月只需要支付少量的利息，这个要比月租房更划算。
于是很多人就纷纷申请全租房，这个让很多房东一下就拿到了一大笔资金。
房东拿到这些资金之后能干嘛呢？他们可以拿去银行存款，也可以投资股票或者基金，或者投资房产。
但韩国这些房东通过对比发现，过去几年投资回报率最高的还是房产。
再加上最近几年时间，韩国的经济表现比较给力，即便是2020年发生疫情了，韩国经济衰退也没有那么明显，2020年韩国的经济缩水只有0.1%，韩国GDP更是挤入全球前11的位置。
2021年韩国GDP增速更快，全年GDP总值达到1.8万亿美元左右，同比增长9.81%。
除此之外，韩国赖以生存的出口在2021年的表现也非常亮眼，2021年韩国出口达到6445亿美元，同比增长高达25.8%，贸易顺差达到294.9亿元，连续13年保持贸易顺差。
看到经济表现这么亮眼，韩国人对前景充满乐观，于是手头拥有大量押金的房东就开始将租客交上来的押金用于买房，实行滚动投资。
比如A租客交上来的押金拿去买第2套房，第2套房又可以租出去，再拿押金去买第3套房，以此类推，短短两年时间，有些房东就通过杠杆操作一下就买了几套房甚至几十套房。
据有关数据统计，仅仅是2020年7月份一个月时间，首尔地区记录在案靠全租押金买房的数量就达到2976户。
购房量的井喷直接导致楼市的需求突然飙升，房价也一路上涨，房价上涨之后，房子的租金也跟着不断上涨，这更坚定了这些房东投资房产的信心，又将更多的钱投入到楼市当中，进一步推动房价的上升。
从2017年到2022年，韩国房价涨幅至少达到80%以上，年均涨幅超过15%。
尤其是从2020年开始，韩国开始大放水，市场流动性泛滥更是拉动房价大幅上涨。
在2020年和2021年这两年时间，韩国房价最大涨幅超过40%，其中首尔的房价最高涨幅更是超过50%。
经过几年的飙升后，目前韩国已经成为全球房价最高的国家之一。
截至目前，在全球房价最高的10个城市当中，韩国房价位居全球第二，市中心房价平均达到15.5万美元每平方米。
另外根据根据韩国国民银行公布的数据显示，韩国的首都首尔的平均房价约为12.4亿韩元（人民币652万元左右）。
房价暴跌，危机四伏。
从韩国房价的走势来看，从2005年到2021年，韩国的房价整体一直是在不断飙升的。
但韩国很多投资者估计没有想到，进入2022年之后韩国房价会出现截然相反的一种走势。
进入2022年3月份之后，随着美联储开启加息通道，全球很多国家也只能纷纷跟进加息，结果导致很多国家的流动性迅速减少。
在流动性减少之后，无论是股市还是楼市，都出现了明显的下跌，韩国楼市也不能幸免。
尤其是从2022年下半年开始，韩国的房价开始进入下行通道，无论是成交量还是房价都出现了明显的下降。
到了2023年1月份，韩国首尔的公寓成交量已经下降超过7成，价格也是连续10多个月下降。
进入2023年之后，韩国房价仍然没有好转，仍然继续下跌，截至目前，韩国部分公寓价格跟高峰时期相比，已经跌去了30%~40%之间。
在房价暴跌之后受伤的不只是拥有产权的房东，还有广大的租客。
进入2022年3月份之后，随着全球进入加息通道，韩国的信贷利息也不断上涨，韩国的利率已经从最低时期的负利率上升到目前的3.5%左右。
在利率上升之后，申请全租房*款贷**的成本就上升了，全租房跟月租房相比，已经没有太多的优势，所以很多人都纷纷放弃全租房，而转向月租房。
在全租房客户减少之后，那些炒房的房东手头的资金马上减少，结果导致他们没有钱退还给之前的客户，从而出现违约。
根据一些韩国媒体测算，如果房价下跌10%，有超过40%的房东将还不起房客的押金，而现在首尔部分公寓房价已经跌去了30%以上，所以还不起押金的房东是非常普遍的。
据专门负责为全租租户提供保险的机构HUG数据表明。2018年时还不上押金的房东仅有372户，而2022年10月时，数量已经达到了3754户，进入2023年之后这个数量进一步上升。
在还不起押金之后，很多房东只能通过卖房来偿还押金，结果导致法拍房越来越多，楼市房源越来越多，进而带动房价进一步下跌。
但即便这样，仍然无法解决房东还不起押金的事情，所以有部分房东直接选择跑路。
之前韩国就曝出过“别墅神”事件，一名权姓男子和他的同伙，拖欠了3493名租客的房租，这是韩国最大的一起全租房诈骗案。
这些事件的发生导致租客一大笔租金无法收回，他们也只能构成信贷违约。
未来韩国还可能面临更大的风险。
看完韩国楼市的表现之后，真是此一时彼一时，估计很多韩国人压根就没有想到最近几个月时间，他们的房价会出现如此大的下降。
这种房价的暴跌不仅会影响那些炒房客，对整个韩国人的家庭财富都会构成很大的影响。
在韩国人的家庭财富当中，据说有3/4的资产都和房地产有关，如果房价暴跌了，很多韩国人的财富会大幅缩水。
对于这个问题，韩国政府也意识到了，所以他们也在想尽办法去救市。
在2022年底的时候，韩国发布了《2023年经济政策方向》，对房地产政策大幅松绑，大幅下降了持有多套房的税率，放松多套房持有者的*款贷**限制，下调住房交易税率等等。
但这些政策并没有能够有效遏制房价下跌的趋势，最近几个月时间韩国的房价仍然持续下跌，而且未来还有可能进一步下跌的风险。
毕竟过去几年在韩国全民炒房的大背景之下，韩国楼市已经积累了巨大的泡沫。
如今韩国人正在为全民炒房付出代价，这种代价不仅仅是房价下跌带来的家庭财富缩水，未来还有可能进一步演化为金融危机，甚至经济危机。
毕竟摆在韩国面前的问题是比较多的，一方面是韩国人口出生率比较低，人口增长的速度远远赶不上房价增长的速度，当房价脱离了居住属性，那就会存在很大的风险。
另一方面在当前全球进入加息通道，而且全球经济面临不确定背景的情况下，韩国的经济也面临不确定因素。
特别是韩国对出口的依赖度比较大，然而进入2023年以来，韩国的出口表现并不太乐观。
2023年1月份韩国出口下跌14.9%，2月份下跌7.5%，3月份未经调整出口同比下降13.6%，这已经是韩国出口连续6个月负增长。
面对出口的下降，楼市的暴跌，经济的放缓，未来韩国如何应对？是扭转乾坤还是危机进一步扩大，我们拭目以待。