1.房地产行业发展现状
JIRAN GREEN TECH
新中国成立初期，我国房地产行业远未形成规模，计划经济体制限制着房地产企业的发展。直至1978年后，伴随着改革开放政策的开展与深入，我国城镇化水平逐步提高，人民生活水平的上涨同时也刺激着居民的购房热情，使得房地产行业“一日行千里”，飞速扩张。
在过去的二十年中，我国房地产业增加值以及经济贡献率基本保持着稳中有升的趋势，数额增长明显。2020年房地产业增加值为74552.5亿元，与2001年相比整整翻了将近15倍，贡献了7.34%的国内生产总值，较2001年提高了3.1%。
从横向来看，2020年房地产行业占第三产业比重达13.5%，比重仅仅略低于金融业、零售业等一些老牌行业，这表明房地产行业已然成为了第三产业不可或缺的部分，助力打造着第三产业繁荣的强劲引擎，2020年第三产业国内生产总值贡献比率达到54.5%，筑牢了我国市场经济体制的基石。
2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。 其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。
全国房地产开发投资增速
来源:国家统计局(2023年1月17日)
2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降 26.7% ，其中住宅销售额下降 28.3%。
全国商品房销售面积及销售额增速
来源:国家统计局(2023年1月17日)
受疫情影响，经济下行波动，国家政策调控，房地产投资和销售均大幅下滑，很多分房地产企业出现债务违约、企业倒闭、裁员等。房地产企业“高周转、高负债、高利润”的粗放模式已成过去，在此情况下，房地产的企业转型势在必行。在“房住不炒”和“双碳”战略下，房地产转型 “绿色低碳” 的时代终将到来。
2.房地产行业的碳排放现状
JIRAN GREEN TECH
进入新时代，房地产行业集中暴露了许多的问题，亟待解决。
一味地追求速度与经济效益，房地产开发的方式是粗放的、污染严重的。行业内曾一度戏称“阿猫阿狗的企业都能开发房地产”，一语道出这一乱象，正是因为入行的门槛较低，整体行业水平参差不齐，开发的方式也是粗放的、污染严重的。
根据中国房地产绿色供应链行动委员会主席陈劲松的说法，“跟房地产建筑相关的碳排放量占中国总碳排放量的 40% ，中国房地产占全球碳排放量的 8% 。中国房地产建筑相关的碳排放超过世界97%的国家。”房地产业在带来巨大GDP增速的同时，也付出了巨额的环境代价。
中国建筑全寿命周期碳排放变化趋势
来源:蔡伟光,《中国建筑行业碳排放现状、趋势及达峰路径》
联合国环境规划署 (UNEP) 和全球建筑建设联盟(GlobalABC) 联合发布的《2021 年全球建筑建造业现状报告》显示，2020年全球房地产建筑业温室气体排放量大幅下降至 117亿吨 ， 虽然这一排放水平比2015年降低了10%， 达到2007年以来的最低水平，但主要是由于新冠肺炎疫情影响导致建造活动减少，而不是建筑行业实现真正意义上的转型以致碳排放量系统性降低。
2020年，建筑业占全球最终能源消费量的36%，占与能源相关二氧化碳排放量的37%。值得注意的是，温室气体排放不仅在建筑物运营阶段开始释放，也会在建筑材料的制造、运输、建设以及所有建筑物（包括建筑物和其他基础设施）的使用寿命期内释放。在全球建筑所产生的117亿吨二氧化碳排放量中， 近25.6%是在建筑施工建设和建筑材料制造运输过程中产生的，其他约74.4%的二氧化碳排放量归因于建筑运营中的制冷、供暖和照明等。
由于建筑相关能源使用模式的转变，2020年建筑运营产生的二氧化碳排放量从2019年的约96亿吨下降10%，降至87亿吨左右。其中，建筑运营直接能源二氧化碳排放从2019年的36亿吨下降到2020年的30亿吨以下，与电力使用相关的间接排放总计为58亿吨二氧化碳当量，同比下降13%。
从建筑物类型来看，2020年建筑碳排放在全球占比约37%，其中住宅直接碳排放占比6%，住宅间接碳排放占11%；非住宅直接碳排放占比3%，非住宅间接碳排放占比7%；建筑施工建设和建筑材料制造运输隐含碳排放占比10%。
此外， 国际能源署（IEA）发布的《全球能源回顾：2021碳排放》 报告显示，全球能源燃烧和工业过程产生的二氧化碳排放量在2021年出现强劲反弹，同比增长 6%，高达363亿吨，达到了有史以来最高水平。比对上述比例来看，房地产建筑业在2021年碳排放量大幅增长，年内碳排放量或超130亿吨。
建筑运营阶段的碳排放量，占其整个生命周期碳排放量的70%以上。2020年，全球建筑直接运营产生的碳排放量达87亿吨二氧化碳当量，占全年碳排放量的近74.4%，建筑施工建设和所消耗建材制造运输所隐含碳排放降至略低于30亿吨二氧化碳当量，占比25.6%；与电力使用相关的间接碳排放为58亿吨二氧化碳当量，占比近50%。
为了贯彻绿色发展理念，如期实现“碳达峰、碳中和”目标，推动房地产行业绿色转型已迫在眉睫。《“十四五”建筑业发展规划》和《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》要求实现房地产业绿色低碳发展，切实提高发展质量和效益，推动装配式建筑和绿色建造方式发展。在绿色低碳发展趋势下，房企如何应对变化、抓住机遇，是行业面临的一个重要的挑战。
在“双碳”目标驱动之下，房企纷纷发力建筑领域的绿色可持续发展。 为重塑竞争格局、实现转型升级，房企对绿色施工、绿色建筑、绿色运营等方面的重视程度日渐提升。房地产行业的价值链开始加速重构，积极探索可持续发展道路，并将影响力扩大至产业链、生态圈。
3.我国双碳目标下的发展要求
JIRAN GREEN TECH
在*党**的二十大报告中，降碳、低碳及碳达峰、碳中和等关键词被频频提及，“双碳”工作成为中国式现代化战略布局的重要内容。碳达峰碳中和从意识主张变为正式行动，不仅仅是为了应对气候变化和践行环保责任，其背后也是一场影响深远的产业变革，未来产业竞争的焦点将围绕碳中和技术展开。
所谓碳达峰，就是指在某一个时点，让二氧化碳的排放不再增长达到峰值，之后逐步回落。碳中和，指的是在一定时间内，通过植树造林、节能减排等途径，抵消自身所产生的二氧化碳排放量，实现二氧化碳“零排放”。2020年，我国宣布将提高国家自主贡献力度，力争2030年前二氧化碳排放达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和。
实现“双碳”目标，对中国来说是一项非常艰巨的任务。首先从时间跨度看，欧盟国家大致在20世纪八九十年代就已实现碳达峰，承诺在2050年实现碳中和，欧盟承诺的碳中和时间与碳达峰时间的距离是50年-70年。而从碳达峰到碳中和，中国的时间表是30年。从排放总量看，我国当前二氧化碳年排放量大约在100亿吨左右，中国需要用比发达国家更短的时间来完成全球最高的碳排放降幅，其艰难程度足以想象。
实现碳中和，首先需要推动能源革命。“双碳”时代，世界经济将摆脱对化石能源的依赖，全球能源版图面临革命性重构。从我国目前的能源结构看，化石能源消费占比高达84%左右，燃煤发电更是占到全部发电量的62%左右。而当前我国的可再生能源水电、风电、核能和光伏等占比约为16%。实现碳中和目标，需要大幅压降目前占比高达84%的化石能源，提高占比仅为16%的可再生能源比例。因此，能源结构将发生深刻改变。
“双碳”带来的变化不仅仅只限于能源领域，它将是一场涉及经济社会各方面的广泛变革。在全球低碳转型的大潮下，能源、电力、材料、建筑以及生产制造、交通运输等众多领域将出现一系列创新成果，催生新产业、新业态、新产品、新服务。低碳化也将成为产业链新标准，在低碳化导向下，企业产品和原材料的碳含量指标将成为与成本、质量和服务同等重要的竞争要素。互联网、大数据、物联网、人工智能、第五代移动通信（5G）等新兴技术与绿色低碳产业深度融合，将催生一个巨大的零碳新工业体系。
要实现“碳中和，碳达峰”，建筑领域是关键，要实现建筑运行碳排放达峰、碳中和，还是应从四个方面入手：
一是 加速提升建筑节能水平，具体措施包括提升建筑保温隔热性能、提高设备能源利用效率和建筑节能运行管理水平；
二是 规模化推广可再生能源建筑应用，提高建筑“产能”能力，发展绿色能源供暖制冷技术；
三是 与电力部门脱碳进程协同，推动建筑电气化，提高建筑用电与电网互动能力；
四是 加大小区绿化和城市绿地面积，提高固碳、碳汇能力。
另外，从建筑全寿命周期视角看，建筑领域还可以发挥更大的减排能力，如提升建筑寿命，防止“大拆大建”，减少新建建筑量；发展木结构、钢结构（考虑钢材的回收）等低碳建筑结构体系，减少建材生产阶段碳排放；大力推广绿色建材的应用，将碳排放强度作为绿色建材认定的关键指标，发展具有固碳能力的建材，包括以CO2作为生产原料的建材，或者能够吸附CO2的建材。
建筑运行阶段碳排放构成
来源：蔡伟光,《中国建筑行业碳排放现状、趋势及达峰路径》
4.房地产领域应对碳减排的策略
JIRAN GREEN TECH
目前，地产领域的碳排放量占中国总碳排放量的40%，中国房地产占全球碳排放量的8%。 中国房地产建筑相关的碳排放超过世界97%的国家。 所以，地产领域的碳减排迫在眉睫，相关技术及发展路线提上日程，部分已经在建筑上应用，在建筑领域碳减排起到良好效果。
4.1构建绿色发展生态体系
作为碳排放“大户”，房地产行业如何更好推进自身的减碳之旅，一直备受外界关注。
根据中国建筑节能协会发布的《2021中国建筑能耗与碳排放研究报告》显示，2019年，我国建筑全过程碳排放总量为49.97亿吨二氧化碳，占全国碳排放的比重为50.6%。
在此情况下，房地产行业又该如何践行“双碳”目标呢？碳达峰、碳中和目标的实现，需要积极开展产业 “全生命周期” 治理行动，达成全产业链上所有参与者纵向深耕，形成行业垂类共识。需要超越传统局限，将投资者、租户和城市横向拓展，聚合在一起，共同朝着可持续发展目标努力。积极发挥行业引领作用，携手全球领先的绿色发展标杆企业、合作伙伴，跨专业、跨行业、 多维度构建绿色发展生态体系。
围绕零碳战略、零碳资产和零碳运营三个维度，着力构建 “战略、路径、战术和工具四位一体” 的方*论法**，多维度助力客户明确实施路径、制定集约化管理，分析高效治理策略，以实现社会价值和经济价值最大化。
4.2科技创新助力 “碳中和”
在地产行业低碳转型过程中，科技创新的重要性正日益凸显。
科技创新是实现碳达峰、碳中和目标的关键支撑。低碳技术可以帮助中国房地产企业围绕源头减量、回收利用、能源替代、节能提效和负碳技术等举措，有效降低商业建筑 全生命周期的碳排放 ，从而促进企业自身的绿色转型和可持续发展。
目前在建筑领域，维护结构中的装配式建筑、新型保温材料、被动式门窗等技术，空调系统中的磁悬浮主机、高效热回收新风机组等技术，以及分布式光伏系统、BIPV、光储直柔等技术，都是助力实现建筑行业“碳中和”的前沿技术。
4.3 可再生能源助力“碳中和”
实现碳达峰碳中和，能源是主战场，可再生能源既是先锋队、也是主力军。
特别是我国二氧化碳排放既要在2030年前达到峰值，还要在碳达峰后以远少于发达国家的时间实现碳中和，要在不到十年时间内实现能源转型的“先立后破”，必须坚持优先发展、大力发展可再生能源，加快实施可再生能源替代行动，加快推动可再生能源成为我国能源电力的增量主体，并逐步进入存量替代阶段，为实现碳达峰碳中和目标任务奠定坚实基础。
在建筑领域，可再生能源中，以太阳能光伏系统、地（水）源热泵等为代表，正在快速发展。
光伏建筑一体化 ，是应用太阳能发电的一种新概念，简单地讲就是将太阳能光伏发电方阵安装在建筑的围护结构外表面来提供电力。
根据光伏方阵与建筑结合的方式不同，光伏建筑一体化可分为 两大类 :一类是光伏方阵与建筑的结合。另一类是光伏方阵与建筑的集成。如光电瓦屋顶、光电幕墙和光电采光顶等。2021年中国光伏建筑一体化装机容量为709MW，同比增长6.2%，预计2022年将达751MW。2025年，我国光伏建筑一体化装机量在分布式光伏中的渗透率将由2021年4.9%增至2025年74.5%。
地源热泵 通过输入少量的电能，即可实现能量从低温热源向高温热源的转移。在冬季，把土壤中的热量“取”出来，提高温度后供给室内用于采暖；在夏季，把室内的热量“取”出来释放到土壤中去，并且常年能保证地下温度的均衡。比传统空调节能40%-60%。2020年，新增浅层地热能建筑应用面积1734万平方米。
4.4 绿色金融助力“碳中和”
绿色金融有两大板块： 一是“纯绿色”的绿色金融 ，所支持的对象已经达到了深绿纯绿的程度，已接近或达到净零排放。 二是转型金融。 转型金融所支持的实体产业对象有技术路径确保减污降碳并能够逐步实现碳减排，最终实现超低排放甚至净零排放。
金融、建筑和社会之间存在互动关系。绿色低碳建筑能够增加成本，绿色金融能够提供低成本的融资来促使它建成。同时，绿色低碳建筑通过 绿色施工赋能 ，赋予人民健康的居住空间增强幸福感，既有经济效益，也有社会效益。这样，绿色低碳建筑不管是卖掉、收回还是收取租金，都能够保证一定的收益。绿色低碳建筑实现了碳减排，节约了碳汇，为社会作出贡献，节约的这部分通过交易还可以获得了收益。同时，现在政府给予相关补贴支持，形成了一个三角型良性循环。
2013 年前，原银监会出台了“绿色信贷指引”，2013年发布“绿色信贷统计制度”，将建筑节能及绿色建筑纳入节能环保项目及服务*款贷**统计范围。2015年发布“能效信贷指引”，将建筑节能纳入能效信贷业务的重点服务领域。
2015 年人民银行、发展改革委分别发布了《绿色债券支持项目目录》（2015年版），将绿色建筑纳入支持范围。
2019 年七部委联合发布《绿色产业指导目录（2019）年版》，将建筑节能与绿色建筑纳入支持范围。
2021 年人民银行、发展改革委、证监会联合印发《绿色债券支持项目目录》（2021年版），将我国的绿色项目标准与欧洲的达成一致、统一起来。这意味着，目录里的绿色项目可以在国际上申请发行绿色债券，国际投资机构也可以在我国债券市场进行绿色投资。
5.我国针对房地产低碳发展相关的政策发文
JIRAN GREEN TECH
为了早日实现“双碳”目标，国家相关部委及地方相继出台政策，对低碳节能、绿色健康的项目给予财政补贴及政策优惠措施，引导和鼓励地产企业朝着更节能低碳方向。
2022年7月13日，住房和城乡建设部、国家发改委印发 《城乡建设领域碳达峰实施方案》 。明确提出2025年城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准，2030年前城乡建设领域实现碳达峰。2025年，城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准，星级绿色建筑占比达到30%以上，新建政府投资公益性公共建筑和大型公共建筑全部达到一星级以上。
新建公共建筑本体达到78%节能要求。积极发展中小户型普通住宅，限制发展超大户型住宅。大力发展装配式建筑、钢结构住宅，到2030年装配式建筑占当年城镇新建建筑的比例达到40%。推行光伏发电，到2025年新建公共机构建筑、新建厂房屋顶光伏覆盖率力争达到50%。2030 年，城市生活垃圾资源化利用率将达到 65%。
2022年10月2日，江苏省人民政府印发 《江苏省碳达峰实施方案》 ，文件要求，提高建筑绿色低碳发展水平。持续推进绿色低碳建筑规模化发展， 倡导绿色设计，大力发展超低能耗建筑、近零能耗建筑， 探索零碳建筑建设，推动政府投资项目率先示范。推动超能耗限额的既有公共建筑开展绿色化改造。推广低碳建造方式，推进绿色施工，深入实施建筑垃圾减最化。
到2025 年，城镇居住建筑全面执行75％节能标准，政府投资的公共建筑全面执行国家二星级以上绿色建筑标准；新增既有建筑绿色节能改造面积超过3000 万平方米；装配式建筑占同期新开工建筑面积比达50% ，装配化装修建筑占同期新开工成品住房面积比达30%。
2022年10月10日，珠海市住房和城乡建设局印发 《珠海市建筑节能与绿色建筑发展“十四五”规划》 。文件“发展目标”指出，2025年目标值：既有建筑节能和绿色化改造面积250万平方米，建成超低能耗、近零能耗建筑20万平方米，新增建筑太阳能光伏装机容量15万千瓦时，城镇新建公共建筑能效水平提升20%，城镇新建居住建筑能效水平提升30%，城镇新建民用建筑中绿色建筑面积占比100%，一星级及以上等级绿色建筑占城镇新增绿色建筑比例95%。积极开展岭南特色超低能耗建筑技术推广与项目建设，力争“十四五”期间建成岭南特色超低能耗、近零能耗建筑项目50万平方米。
2022年10月11日，北京市人民政府印发 《北京市碳达峰实施方案》 。文件要求，大力推动建筑领域绿色低碳转型。大力发展绿色建筑，新建政府投资和大型公共建筑执行绿色建筑二星级及以上标准，到2025年，新建居住建筑执行绿色建筑二星级及以上标准，新建公共建筑力争全面执行绿色建筑二星级及以上标准。推广绿色低碳建材和绿色建造方式，进一步发展装配式建筑，到2025年，实现装配式建筑占新建建筑面积的比例达到55%。积极推广超低能耗建筑，到2025年，力争累计推广超低能耗建筑规模达到500万平方米。建立既有建筑绿色改造长效机制，结合生命周期管理，在城市更新中持续推进建筑节能改造，到2025年，力争完成3000万平方米公共建筑节能绿色化改造。
2022年10月21日，黑龙江省住房和城乡建设厅印发 《黑龙江省“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》 。文件指出，到2025 年，完成既有建筑节能改造面积2500万平方米；建设超低能耗建筑1000 万平方米以上，其中新建超低能耗建筑面积780 万平方米，改造超低能耗建筑面积220万平方米；装配式建筑占当年城镇新建建筑的比例达到30%；推进建筑太阳能光伏一体化建设，新建公共机构建筑、新建厂房屋顶光伏覆盖率力争达到50%；城镇建筑可再生能源替代率达到8%，建筑能耗中电力消费比例超过55%，城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准。
2022年10月26日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市科学技术委员会、上海市发展和改革委员会、上海市经济和信息化委员会、上海市生态环境局、上海市交通委员会联合印发 《上海市科技支撑碳达峰碳中和实施方案》 。文件要求，到2030年，绿色低碳建筑技术创新研发和应用取得重要进展，打造一批近零能耗、零碳建筑创新示范，实现建筑用能结构更加优化、建筑节能水平大幅提升、可再生能源利用更加充分、能源利用效率达到国际先进水平。
各地通过政策补贴扶持低碳建筑，地产企业积极响应政策号召，开展低碳节能绿色建筑，通过全国新建绿色建筑面积已经从2012年的400万平方米增长到2021年的20多亿平方米，2021年城镇当年新建绿色建筑面积占比达到了84%，获得绿色建筑标识项目累计达到了 2.5万个。 截至到2021年末，我国建筑太阳能光热应用面积达到50.66亿平方米，太阳能光伏装机容量达到1.82万兆瓦，浅层地热能应用建筑面积约4.67亿平方米，城镇建筑可再生能源替代率达到6%，有效减少了碳排放。目前低碳绿色建筑已经深入人心，头部房地产公司低碳绿色建筑占比较大，因地制宜，积极响应政策，低碳绿色建筑发展形势良好。
2021年部分上市房企绿色建筑数据
来源：余姝瑾,杨榕真,陈语妍,柴铎,《“双碳”战略与房地产行业低碳化发展》
6.总结
JIRAN GREEN TECH
《中国建筑能耗研究报告（2020）》显示，2018 年全国建筑全过程碳排放总量为 49.3 亿吨，占全国碳排放比重的 51.3%。
建筑行业全生命周期碳排放占比
来源：《中国建筑能耗研究报告（2020）》
纵观建筑全局，地产低碳化实践主要聚焦在“数字科技+绿色低碳”的创新探索之上。设计与建造方面，以绿色建筑结构本体以及绿色材料为框架，融入绿色施工技术和新能源技术，实现设施绿色化。运营方面，以数字计算与监测平台为支撑，推进绿色物业与绿色生态的发展，并且通过引入绿色生态文化与低碳生活节奏，营造绿色生态氛围，从而实现节能减排、绿色环保的可持续社会共建共享。
参考文献：
[1] 吴雪萍.新时代房地产企业转型升级思考[J/OL]，
https://www.21ks.net/lunwen/fdclw/111537.html.
[2] 国家统计局.2022年全国房地产开发投资下降10.0%[R/OL]，
http://www.stats.gov.cn/xxgk/sjfb/zxfb2020/202301/t20230117_1892126.html.
[3] 标准排名官号.全球房地产建筑业向高度节能低碳转型迫在眉睫[J/OL]，
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1743862542450827574.
[4] 英利.广东发布碳达峰实施方案：大力推进可再生能源建筑应用[J/OL]，
https://new.qq.com/rain/a/20230208A079QC00.
[5]界面新闻.《城乡建设领域碳达峰实施方案》：2025年城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准[J/OL]，
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1738326390366974838&wfr=spider&for=pc.
[6]宋霞.住建部：全国新建绿色建筑面积20多亿平方米[J/OL]，
https://t.ynet.cn/baijia/33350676.html.
