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2023年4月20日，最高人民法院公布并施行《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（以下简称《批复》，后附全文）。

《批复》的实施，使得 商品房消费者权益得到最优先保护，是对消费者生存权的确实保障 ，在当前经济下行、房地产市场低迷的背景下，对提振购房人信心、维护市场稳定具有积极重要作用，释放了极强的信号和决心，将对社会产生深远影响。

《批复》篇幅虽短，但内容相对抽象且信息量大，商品房消费者只需记住以下要点。

商品房消费者的权益最优先保护：

（1）“已支付全部价款”时，最优先保护业主要房的请求；

（2）烂尾无法交付时，最优先返还业主已支付的房款和利息等，且业主不用再还剩余未还房贷及利息等（断供停贷）。

以下是法侠对《批复》内容的解读，以问答形式呈现，供读者参考与探讨。

问题1：《批复》适用于哪些对象？

回答：适用于商品房消费者，不适用商品房投资者或者其他类型房屋，主要限制在“名下无房或已有一房但为改善生活需要而另购房的，同时该房屋的土地用途为住宅用地”的商品房消费者。

问题2：“已支付全部价款”包括按揭*款贷**的情形吗？

回答：不包括，虽然业主通过首付+按揭*款贷**的方式将房款全部支付给了开发商，但商品房消费者享有最优先交付房屋的请求权并不适用于此种情形，因为这样将变相使得按揭银行的抵押权优先于建设工程价款优先权。

问题3：“已支付全部价款”要求一次性全部支付房款吗？

回答：不要求，只需业主在一审辩论终结前完成全部款项的支付即可。

问题4：什么情况下，业主可以断供停贷，要求开发商返还已付房款和利息等？

回答：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，是否符合该情况，需要具体情况具体分析。

问题5：“已支付全部价款”的业主是否可以要求最优先返还房款？

回答：可以，但也需满足“房屋不能交付且无实际交付可能”的情况。

问题6：不同业主之间要求返还房款是否有先后顺序？

回答：没有，但一般情况先主张返还房款的业主有可能先拿回房款。

问题7：开发商逾期、楼盘烂尾，业主可以直接断供停贷吗？

回答：不可以，《批复》为最优先保护商品房消费者权益提供了明确的法律依据，但并不意味着业主可以直接断供停贷，需要业主提起相关法律程序明确相关法律关系和权利义务。

问题8：开发商逾期、楼盘烂尾，业主应该如何做？

回答：不论是要求交付房屋还是要求返还房款和断供停贷，都需要及时进入司法程序。如要求返还房款和断供停贷，业主可以在一个法律程序中同时要求解除《商品房买卖合同》和《按揭*款贷**合同》，并要求返还相关款项等。

附：

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

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我是法侠，以法为剑，故能抑暴扶弱，以侠为心，道尽不平之事。