为什么中介合同模板里面一般没有填写买方按揭付款的时间？
答案很简单：臣妾做不到！
2021年刚开始，商品房市场的新闻一波接着一波，先是规定了各银行的房贷额度比率，也就是银行想提高房贷额度，必须增加非房贷额度。接着又突然宣布银行停止房贷业务。
我倒不觉得是什么新闻，因为我在很多年之前就已经见过，而且还亲自体会了一把这个状况下的二手房交易全过程，所以在我看来，这次的新闻是中国房地产市场“一放就热，一抓就死”的某次循环而已。
二手房买卖很多时候都会采用中介公司提供的合同模板，从我做律师到现在，每年我都接触大量有关二手房交易纠纷，加上担任仲裁员审理的房屋买卖案件，使得我对中介的二手房买卖合同模板基本可以倒背如流，中介合同付款方式里，唯独没有买方按揭付款填写的时间栏。
卖方对于什么时候可以收齐尾款极为关心，他们通常也会要求中介或者买方给出一个付款期的承诺，不过，最后答复很多时候只能是一个同贷书的取得时间，中介和买方会把按揭放款的义务归纳入第三方那里，也就就按揭银行那里。
看起来放款不放款真的很像按揭银行的事，跟买方无关，而我发现事实并不是这样。
我还很清楚记得早些年我刚做律师不久，我爸妈因为换房子，需要把旧的房子卖掉，房子在当地来说算是不错的楼盘，正逢卖方市场，我们很快就通过中介找到了买家。
买方对价格方面倒也爽快，他只提出一个请求，他们购买房子是为了给儿子做婚房，所以问我们能不能给了首期以后允许他们进场装修。
当时国家正在酝酿调控政策，但是一直没有出台具体文件，出于我职业的敏感度，我觉得中介和买方对尾款问题不能就这样忽悠过去，既然是卖方市场，我为什么不提要求呢，于是，我提出了下面几个条件：
条件一：坚守房屋交付时间与全额到款之日同步。
这个条件主要针对买方的购房需求而设，既然房子的交付与他儿子的婚期相关联，那么除非他儿子结婚的日期可早可晚，否则房子就就一定是儿子结婚需要满足的前提条件。
条件二：我可以提前交房给买方，但是买方必须承诺一个尾款的付款期限，逾期重罚违约金。
这个条件是为了增加买方的违约成本，我相信只要你能在合法的范围内把对方罚得足够的重，那么对方就一定回报给你足够的重视。
条件三：我可以提前交房给买方，但是首期款从原来的30%提高至50%。
这个条件最简单粗暴，就是考验对方的购买力。
买方最终选择了条件二，承诺了一个2个月银行放款期限，逾期买方按尾款月息2%支付违约金，我同意了，双方签约。
后面的故事大家也猜到了，签约后的2个月期限将近届满，由于调控限贷的原因，买方申请的按揭款一直没有付到我们这里来，根据买方当时打听的消息，放款时间可能要耗时6个月至8个月不等。
托之前约定条件的福气，买方很努力地托关系去联系放款，尾款准时在2月期限届满当天到了我爸妈账户，整个过程我们并没有多费心。
但如果没有提出前面的条件，那么等待我爸妈的就很可能是一场诉讼。
到这里估计大家也明白了， 按揭放款那里是银行的责任，房屋买卖等价有偿，不管用什么方式支付，支付房款百分百一定是买方的义务。 既然是买方的义务，那么就请你大方地要求买方作出付款期限的承诺。
中介合同模板没有设置这项付款时间并不代表买方不需要作出这项承诺，卖方完全可以利用中介合同模板的“其他约定”横线上写上这个条款。
凡事豫则立,不豫则废，《礼记·中庸》中记载的道理，在2021年依然适用。
文｜ 卢伟钊
排版｜ 王嘉玮
校对｜ 黄绮媚
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