一、 城市更新的概念探索
自人类有了城市活动伊始，就有更新、改造、复兴之类的活动开展。城市更新（Urban Regeneration）是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区做必要的、有计划的改建活动。
城市更新应该是持续不断的常态化的生命活动，但是这种生命活动又应该是更加符合生命发展的一些规律，应该是在细胞层面的新陈代谢。正如20多年以前，吴良镛先生提出的“小规模、渐进式”，这其实是城市发展的常态。它的目的是对城市中某一衰落的区域进行*迁拆**、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新具体包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体（建筑物等硬件）的改造；另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。目标是解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，这些城市问题的产生既有环境方面的原因，又有经济和社会方面的原因。
在一个有机更新的轨道中，城市更新也正意味着城市的复兴，城市功能的不断优化和城市空间的不断提升。从客观规律上说，城市的增量型发展阶段是城市初步建设阶段，存量型发展阶段是城市的维护和提升阶段。城市的扩张、发展不以人的意志为转移，但在某个阶段要调整，如果扩张太快，过多占用资源，就需要适当反思。城市更新除了要遵循城市本身的发展规律，更要能在暂时守住现有城市边界的基础上做提质，提升品质、提高空间使用效率。
综上所述，我们认为城市更新（Urban Regeneration）是综合性的愿景与行动，旨在解决城市建成区经济、社会和环境的可持续发展问题。城市更新的拓展职责在于通过城市再开发解决发展问题，实现代际升级。总的来说，城市更新体现的是一座城市的能力和态度，可见于城市的日常生活，反映城市的内在发展观和价值观。
二、我国城市更新的发展与回顾
我国城市更新自1949年发展至今，在积极推进城镇化的过程中，其内涵日益丰富，外延不断拓展。由于不同时期发展背景、面临问题、更新动力以及更新制度的差异，其更新的目标、内容以及采取的更新方式、政策、措施亦相应发生变化，呈现出不同的阶段特征。
1、第一阶段 1949-1977年
刚刚解放的中国城市物质匮乏、设施落后。为了解决迫切的基本生活需要，各地城市不同程度地开展了以改善环境卫生、发展城市交通、整修市政设施和兴建工人住宅等为主要内容的城市建设工作。北京龙须沟整治、上海棚户区改造、南京秦淮河改造和南昌八一大道改造等，都是当时卓有成效的改造工程。城市更新思想方面，梁思成先生和陈占祥先生关于北京老城保护与改造提出的“梁陈方案”，跳出老城，从更大的区域层面，解决城市发展与历史保护之间的矛盾，为整体性城市更新开启了新的思路和方向。这个阶段的城市建设方针为“重点建设，稳步推进、充分利用、逐步改造”，这仅仅是对原有房屋、市政公用设施，进行维修养护和局部的改建或扩建，更新重点主要是着眼于改造棚户区建筑和危房简屋。
2、第二阶段 1978-1989年
1978以后，中国进入了改革开放和社会主义现代化建设的新时期。在城市建设领域，明确了城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥城市中心作用的基础性工作，城市更新日益成为我国城市建设的关键问题和人们关注的热点。为了满足城市居民改善居住条件、出行条件的需求，偿还城市基础设施领域的欠债，北京、上海、广州、南京、合肥、苏州、常州等城市相继开展了大规模的旧城改造。
这一时期围绕旧城改建开展了系列学术研究和交流活动，涉及旧（古）城保护和改建、旧居住区改造、市中心改建、工业调整、卫星城建设等方面。
城市更新思想方面，吴良镛先生提出“有机更新论”，在获得“世界人居奖”的“住房改造工程”中，以“类四合院”体系和“有机更新”思想进行旧居住区改造，保护了北京旧城的肌理和有机秩序，并在苏州、西安、济南等诸多城市进行了广泛实践，推动了从“大拆大建”到“有机更新”的城市更新理念的根本性转变，为我国城市更新指明了方向。吴明伟先生结合城市中心区综合改建、旧城更新规划和历史街区保护利用工程，提出了系统观、文化观、经济观有机结合的全面系统的城市更新学术思想，对指导城市更新实践起到了重要的积极作用。
菊儿胡同改造后
在法制建设方面，1980年制定《中华人民共和国城市规划法（草案）》，1984年公布了第一部有关城市规划、建设和管理的基本法规《城市规划条例》。在条例中指出“旧城区的改建，应当遵循加强维护、合理利用、适当调整、逐步改造”。这对于当时还处于恢复阶段的城市规划和更新工作，具有重大的现实指导意义。
3、第三阶段 1990-2011年
1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》公布， 1998年单位福利分房制度正式结束，全国掀起了住宅开发热潮。各大城市借助土地有偿使用的市场化运作，通过房地产业、金融业与更新改造的结合，充分发挥“土地级差地租”效益，新建了大量住宅，推动了旧城居住区的更新改造。
在高速城镇化的背景下，地方政府有途径通过土地批租为旧城更新提供新的资金来源，由于市场机制引入，政府和市场共同推动，加快了旧区基础设施改善，使旧区土地得以增值，在北京、上海、广州、南京、杭州、深圳等城市开展大规模城市更新活动，涌现了北京798艺术区更新实践、上海世博会城市最佳实践区、南京老城南地区更新、杭州中山路综合更新、常州旧城更新以及深圳大冲村改造等一批城市更新实践与探索，更新重点涉及到重大基础设施、老工业基地改造、历史街区保护与整治以及城中村改造等多种类型。
1996年，中国城市规划学会在无锡召开中国城市规划年会城市更新学术研讨会，并在分会场成立“中国城市规划学会旧城改建与城市更新委员会”。同年第一期《城市规划》杂志以“旧城更新——一个值得关注和研究的课题”为主题展开讨论，显示了学术界对城市更新议题的高度关注。
4、第四阶段 2012—至今
2014年《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》出台，以及2015年12月召开的中央城市工作会议，标志着我国城镇化发展进入了质量提升的战略性调整阶段。城市更新在注重城市内涵发展、提升城市品质、促进产业转型、加强土地集约利用的趋势下日益受到关注新的，城市更新时*开代**始出现和来临。
近年来，国家相继出台《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》和《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》等重要文件。2014年《政府工作报告》提出的“三个一亿人”的城镇化计划，其中一个亿的城市内部的人口安置就针对的是城中村和棚户区及旧建筑改造。2015年，住房和城乡建设部将三亚市作为我国“生态修复、城市修补”（简称“城市双修”）的首个试点城市。
在时代背景下，北京、上海、广州、南京、杭州、深圳、武汉、沈阳、青岛、三亚、海口、厦门等城市从广度和深度上全面推进城市更新工作，呈现以重大事件提升城市发展活力的整体式城市更新、以产业结构升级和文化创意产业培育为导向的老工业区更新再利用、以历史文化保护为主题的历史地区保护性整治与更新、以改善困难人群居住环境为目标的棚户区与城中村改造，以及突出治理城市病和让群众有更多获得感的城市双修等多种类型、多个层次和多维角度的探索新局面。
这一时期尤其在城市更新的实施机制与制度建设方面进行了大胆探索与突破。2015年2月“广州市城市更新局”挂牌成立，之后深圳、东莞、济南等先后也都成立了城市更新局。在城市更新管理法律、法规方面，上海出台《上海市城市更新实施办法》、《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》、《上海市城市更新规划管理操作规程》、《上海市城市更新区域评估报告成果规范》等重要文件，深圳出台《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》和《深圳市城市更新标准与准则》等重要文件。
中国城市规划学会于2016年12月恢复成立了中国城市规划学会城市更新学术委员会，其宗旨主要在于围绕城市更新理论方法、规划体系、学科建设、人才培养与实施管理，积极开展学术交流以及科研、咨询活动，加强学界、业界与政界的沟通交流。
三、城市更新是存量型发展阶段的长期任务
中国的城市建设或者说城市发展水平，历史上是走在前列的，但近百年来，经历了数次战争的破坏，使得许多城市建设差不多是重新开始。在这样的背景下，改革开放后我国城镇化开始快速推进，导致城市飞速扩张，房地产业迅猛发展，在很多城市建设中出现大拆大建、摊大饼的现象，屡见不鲜，因此而导致城市建设用地的粗放低效利用与城市用地供给短缺的矛盾越来越突出，因此近期中央提出的经济社会发展由快速发展向高质量发展阶段迈进的总体要求，也真正契合了新时代城市发展的真正需求。
随着我国城镇化进程的加快，我国的城市化率即将到达罗瑟姆曲线的拐点，城市的发展不再是简单地无限扩张、摊大饼，增量规划逐渐变少，以存量规划为主的城市更新逐渐成为城市发展的主流。就城市发展全生命周期而言，增量规划的周期应该是占整个生命周期里很短的一段，而后面的存量型发展阶段应该长得多，所以我们做规划和建设工作，应该更多围绕生命周期里更长的阶段进行。
回顾我国的城市过去几十年大规模、快速的增量发展模式，顺应了特殊历史时期特定背景下的发展使命与要求。如果我们今天把那样一种增长模式理解为手术式更新，则当时的中国的城市确实需要“动手术”。但城市的长期可持续发展并非依靠手术维持，而是靠自身的新陈代谢，这个自身的新陈代谢应主要发生在细胞层面，是小规模、渐进式的更新。只是不同的时代，社会经济、科技发展水平不同，在不同的社会观念和价值导向，包括不同的执政理念和意识形态等因素影响下，城市更新目的、内容、方式、措施等都会有所不同。
