01. 房产税-商品房售出前不征收房产税

（1）鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税

（2）但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税

（3）依据：国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知【国税发（2003）89号】

房地产企业预售阶段涉税,房地产开发各个阶段涉税问题

房地产业预售签约阶段涉税知识

01. 增值税

001. 一般纳税人

（1）预征率3%-一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税（国家税务总局公告2016年第18号第十条）

（2）计算公式

（01）应预缴税款=预收款/(1+适用税率或征收率)*3%

（02）适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算

（03）依据：国家税务总局公告2016年第18号第十条

（3）预缴时间-一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期间向主管税务机关预缴税款（国家税务总局公告2016年第18号第十一条）

002. 小规模纳税人

（1）预征率3% | 2023年为1%

（01）房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税（国家税务总局公告2016年第18号第十九条）

（02）自2023年1月1日至2023年12月31日，减按1%预征率预缴增值税（财政部、税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告）（财政部、税务总局公告2023年第1号）

（2）计算公式

（01）应预缴税款=预收款/(1+5%)*3%

（02）依据：国家税务总局公告2016年第18号第二十条

（3）预缴时间-小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款（国家税务总局公告2016年第18号第二十一条）

房地产企业预售阶段涉税,房地产开发各个阶段涉税问题

中国税务

001. 当期应纳税所得额的计算

（1）第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛额，计入当期应纳税所得额

（2）开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项与其他项目合并计算的应纳税所得额

（3）依据：国税发（2009）31号

002. 预计计税毛利率-企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市税务局按下列规定进行确定：

（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在城市城区和郊区的，不得低于15%

（2）开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%

（5）依据：国税发（2009）31号

001. 预征率

（1）除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）

（2）依据：国税发（2010）53号

002. 预征的依据不包括增值税

（1）房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

（2）依据：国家税务总局公告2016年第70号