对于多数购房者而言，入手一套房屋，不仅需慎重考量房屋地段、户型、楼层以及装修等方面的问题，而且在签订购房合同、支付价款和过户的步骤中，还应尽最大限度保障房屋产权合法。房屋的“网签”和“备案”事关房屋交易能否顺利完成，在实务中不容忽视。
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"网签"与"网签备案"
“网签”即网络签约，是指房地产开发企业在和购房人签订商品房买卖合同后，将合同录入相关房产主管部门的管理系统，并在网络上公布房屋交易状态的行为。
当前网签一词并未在法律、法规中得以体现。就性质而言，网签是房产主管部门为管理房产交易而进行的一项行政管理措施。在房地产开发企业与购房人签订商品房买卖合同后，由房地产开发企业登录房产主管部门的管理系统办理网签事宜。如网签办理成功，则商品房买卖合同所涉的房源信息会在网络中同步更新。对于取得预售许可证的楼盘，任何人均可通过网络查询其相关的房源信息。举例来说，在购买房屋之前，可以查询房屋是否为可售状态；在购买房屋之后，可以查询房屋是否变更登记信息等。已经办理过网签的房屋，通常无法二次办理网签。
网签备案即房产主管部门通过网签备案系统，对业已办理完网签的房屋交易合同进行网络登记备案的行为，其不仅是开发商的法定义务，也是房产主管部门的应然职责。
根据网签备案流程，房地产开发企业办理完网签，需登录房产主管部门的网签备案系统，提交材料并申请办理合同备案登记。经房产主管部门核查，对符合备案条件的合同赋予合同备案编码，便可完成备案。在完成备案后，房地产开发企业应将取得的《商品房买卖合同登记备案证明》交予购房人或者向购房人告知备案情况。购房人可以根据合同备案编码到房产主管部门的相关网站查询备案信息。经过网签备案的合同，可以作为购房人办理银行*款贷**、住房公积金*款贷**和提取、涉税业务及不动产登记的依据。
网签和网签备案均具备使得房产交易透明化，预防房地产开发企业出现“一房多卖”或“捂盘惜售”等情形的规制效能。同时，两者之间也存在区别：一方面，网签与网签备案为先后关系，只有办理过网签的房屋，方能办理网签备案。另一方面，网签不具有备案的法律效力，仅仅是为实现网签备案的管理效果而进行的程序性措施。
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网签备案的具体流程
网签备案的适用范围
《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》第一条：
“明确房屋网签备案适用范围，在城市规划区国有土地范围内开展房屋转让、租赁和抵押等交易活动，实*房行**屋网签备案，实现新建商品房和存量房买卖合同、房屋租赁合同、房屋抵押合同网签备案全覆盖。”
据此可知，无论是新建商品房，亦或是存量（二手）房，只要在城市规划区的国有土地范围内开展房屋转让、租赁及抵押等交易活动，均应适用房屋网签备案。
网签备案的办理主体及办理方式
网签备案的办理主体包括但不限于房地产开发企业、房地产经纪机构、存量房买卖双方当事人及提供*款贷**的金融机构等。根据《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》的附件《房屋网签备案业务操作规范》（以下简称《房屋网签备案业务操作规范》），市、县住房和城乡建设部门应向经网签备案系统注册的房地产开发企业、房地产经纪机构、金融机构等提供网签备案端口，方便当事人就近办理、当场办结。具体办理方式为：
（1） 新建商品房网签备案，由房地产开发企业办理。房地产开发企业宜在销售现场登录网签备案系统办理网签备案。
（2） 存量房网签备案，通过房地产经纪机构成交的，由房地产经纪机构办理。房地产经纪机构宜在经营场所登录网签备案系统现场办理网签备案。
（3） 存量房网签备案，通过买卖双方当事人自行成交的，由双方当事人办理。双方当事人可通过互联网或手机应用软件登录网签备案系统，也可通过房地产交易中心等政务服务大厅窗口办理网签备案。
（4） 金融机构提供*款贷**的，宜由金融机构办理，在金融机构现场登录网签备案系统办理网签备案。
网签备案的办理流程
第一步 （合同录入）： 由房屋网签备案系统自动导入买卖双方当事人及房屋信息，当事人在线填写成交价格、付款方式、资金监管等合同其他基本信息，并自动生成网签合同文本。
第二步 （签章确认）： 买卖双方当事人在打印出的网签合同上签章确认，并将合同签章页上传至房屋网签备案系统。亦可采用电子签名技术，在网签备案系统中予以确认。
第三步 （备案赋码）： 通过信息共享等方式获取核验所需信息，完成交易主体和房源信息自动核验。对于核验通过的，完成网上签约即时备案，赋予合同备案编码。
第四步 （载入楼盘表并推送相关部门）： 将合同备案编码、购房人基本信息、成交价格、付款方式、资金监管等房屋买卖合同网签备案信息载入楼盘表。该备案信息会通过楼盘表推送至相关部门。
网签备案的核验
（1）提交材料
对于新建商品房网签备案，需提交买受人身份证明；存量房网签备案，需提交买卖双方当事人身份证明；通过信息共享未获得房屋产权信息的，还需提交房屋权属证书。
（2）无法通过核验的情形
对买受人而言：
（一）系失信被执行人；
（二）系限制购买房屋的保障对象；
（三）系实施限购城市（县）的限购对象；
（四）系不具备购房资格的境外机构或个人；
（五）其他依法依规限制购买情形。
对出售人而言：
（一）不属于房屋所有权人；
（二）系限制民事行为能力的自然人。
对房源信息而言：
（一）新建商品房未取得预售许可或现售备案；
（二）系按政策限制转让的房屋；
（三）政策性住房不满足上市交易条件；
（四）存在抵押、查封等限制交易情形；
（五）其他依法依规限制转让情形。
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与网签备案相关的法律及司法实务观点
1.网签备案并非房屋买卖合同生效的前提条件。房屋买卖合同的效力应当综合当事人在合同中的约定内容及行为进行认定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条： “当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
辽宁省铁岭市中级人民法院（2018）辽12行终34号：
“商品房预售合同登记备案…该制度设立的目的，是房地产管理机关规制开发商行为的一种管理措施，登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政行为的结果…依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款‘商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案’的规定， 商品房预售备案登记制度是房地产管理机关对商品房预售人的监管措施，具有对商品房预售合同的公示效力，但对商品房预售合同本身的效力不产生影响。”
2.在担保合同履行过程中，担保人以将房屋预售备案登记在债权人名下的方式进行担保的，系非典型担保而非让与担保。
最高人民法院（2020）最高法民再90号：
“华盛公司为匀海公司向金信源公司的借款设立的担保系非典型担保而非让与担保，不产生物权优先效力。金信源公司主张，其与华盛公司之间成立让与担保关系。本院认为，让与担保的设立需要不动产已经完成权利变动的公示，形式上已经将财产转让至债权人名下。但是， 本案中案涉房屋仅仅是预售备案登记在平靖和泰德公司名下，并未完成房屋所有权变动，该种关系不属于让与担保。”
最高人民法院（2020）最高法民申5847号：
“上述约定表明，在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，集洲房开公司与吴某之间的真实意思并非以转移房屋所有权为目的，而是通过订立房屋买卖合同确保集洲房开公司能够全部返还购房款、违约金及违约滞纳金，在集洲房开公司不能履行还款义务时，吴某以取得房屋所有权受偿。 吴某与集洲房开公司之间的权利义务关系符合非典型担保的法律特征… 综上，原审判决认定吴某与集洲房开公司之间并非真实的房屋买卖关系，并无不当。因吴某不是真实的购房人，不属于法律、司法解释所保护的能够排除强制执行的权利人，故吴某关于其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条要件的主张，本院不再审查。”
3.网签备案仅发生公示效力，不发生物权变动效力。基于网签备案登记提出的执行异议通常不能排除强制执行。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条： 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条： 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
最高人民法院（2016）最高法民申2130号：
“商品房预售合同登记备案是商品房预售人而非买受人应承担的义务。原审判决无意否定涉案房屋预售合同经登记备案应具有的法律效力，只是认定 该合同经登记备案之后，并不发生物权效力。 因此，原审判决适用法律并无不当。”
最高人民法院（2019）最高法民申3875号：
“李某与翔达公司签订的商品房买卖合同，虽然经过备案登记，但 备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力。 参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定… 原审法院认定李某并未占有案涉房屋，不予支持李某对案涉26套房屋排除强制执行的诉讼请求并无不当。”
最高人民法院（2017）最高法民申4900号：
“就本案而言，汤某与骏高公司虽在签订《商品房买卖合同》后办理了网签备案手续 ，但涉案房产所有权仍登记在骏高公司名下，网签备案行为并未产生变动物权的法律效果 ，也不改变汤某作为买受人仅享有请求交付房产之债权的客观事实，其基于前述合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。原审期间，骏高公司认可已将涉案房产交付星禾公司指定受让人罗某占有使用，二审法院现场勘查也确认房产实际由罗某控制利用。汤某对于其未曾实际合法占有使用涉案房产的事实，亦不否认。因此， 汤某关于针对涉案房产已经享有物权期待权并可以排除法院强制执行的主张，不符合前述法律规定。”
坤略总结
网签备案作为房屋交易的关键环节，在实践中发挥着规范房地产开发企业房屋销售，防止一房多卖的重要作用。在签订商品房买卖合同后，应注意履行网签备案义务，或督促合同相对方及时办理网签备案手续。同时，由于网签备案不具备物权效力，亦可与相对方协商办理预告登记或过户登记，以保障将来物权的实现。
作者:李超律师、亓嘉兴实习律师
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