前言：全国超110城出台楼市调控新政，太原该出手了。
2021年下半年，全国楼市行情急转直下。“三道红线”的出台卡住了房企的脖子，资金链紧张，债务到期，交付困难，品质下降，大涨行情这两三年，严重透支了居民房产购买力，房产销售困难，加之疫情反复，更让销售雪上加霜。
Winter is coming。太原，当然逃不脱这场迟早到来的寒冬。
1.行情需要救市
太原在去年十一各种打折促销的氛围中，拿到一个热卖小高潮，地产人还没来得及高兴，此后楼市便随同天气一起进入寒冬
随后的11月、12月出现断崖式下滑，2022年1月销量同比萎缩75%，二三月倾尽全力找补，但同比还是萎缩了六成，4月赶上疫情，哪里还有“金三银四”。冰冷的行情一直蔓延到今时今日。
房子卖不动，直接导致房企拿地不积极，间接影响上下游数十个大行业萎靡不振。二、三月的太原土地市场几乎是零成交。
2022将近过半，财政收入达到将近过半了吗？
一句话，气氛到了，不救不行，就像当时房价暴涨时，不控不行。
2.救市是救谁的市，立足点是什么？
2021年，全年650次的调控创历史记录。
2022年，未过半，超110城出台各式各样的稳楼市政策，其中不乏南京、郑州、宁波等等这样我们印象中城市界面很好，人口众多，房子应该不愁卖的城市。
就在撰写本文时，楼市调控“模范生”长沙为了盘活存量房和激活出租、二手市场，创造性的提出存量房出租后不纳入家庭住房套数的政策，这样居民就可以腾挪房票，去扫荡新房市场。
控土拍，落户不能马上买房，存量房出租，不得不说，长沙真是调控中的“学霸”。
就在撰写本文时，群友转发了央行的最新消息，首套房个人商贷利率下限调整为不低于相应期限*款贷**市场报价利率减20个基点，现在5年期LPR利率为4.6%，即房贷最低可拿到利率4.4%的*款贷**。还没反应过来，发稿前，5年期LPR降至4.45%，房贷利率最低可至4.25%。这利率已经可以让目前市面上720天的理财都汗颜。
就在撰写本文时，不知道还有多少“利好”已经在路上。
降首付，降利率，松限购，人才补贴，看着这些令人眼花缭乱的调控政策，不禁想问，这些调控政策的立足点是什么？为什么一年内调控次数如此之多，还是没有一个城市回暖。
你降首付，是为了让家庭背上更多*款贷**？
你降利率，是为了让家庭背更长时间的*款贷**？
你取消限购，是为了让更多家庭背上*款贷**？
你给人才补贴，那那些没有高学历但真的需要一套房，不，是一个家的怎么办？
到底，调的什么楼，控的什么市？这是帮房企纾困，还是帮……
其实帮，也没有错，房企倒了对谁都不好，但方法是不是过于简单粗暴，是不是能站在出钱人的角度考虑问题。花钱买房的千万购房者，他们满意，才是救市的核心。
投资界有句话，“要满足需求，不要创造需求。”那些伪需求的生意终究昙花一现。
3.怎么救市
来到重点。
本文和前三篇，《太原楼市格局之——开发商》，《太原楼市格局之——购房者》和《 太原楼市格局之——房价 》是一个有机整体。前三篇已经粗浅分析了太原楼市供给端和需求端的问题与矛盾，针对前文发现的问题，本文认为应该从以下几个方面在供给和需求上做出改变。
3.1供给端
- 预售资金监管，过渡到现房销售。长久以来，开发商和业主的矛盾多半是“期房”惹的祸。期房两大危害，一是工期不能保证，即便有资金监管，最后一刻也可能烂尾；二是交房完成度不能保证。 装修质量这些还可以砸了重来，但过道宽度，门窗大小，层高等，这些都是“天生的”，后期无法改动。期房，几乎就是一场“*局骗**”。保质、按时的交房，这是让购房者走进售楼处的第一步。前期，可以先根据工程进度进行预售资金监管，后期逐步过渡到准现房、现房销售。循序渐进，避免一刀切，给开发商和购房者一个适应期。
- 套内面积销售，相应配套费用按套内面积收取。自古以来中国人买房一直不知道自己到底住的是多大房子，这个局面必须改变、迟早改变，迟变不如早变。这个事已经影响到孩子对面积的感知，我家孩子一直不信他住的半个篮球场大的房子，每次打完篮球回来都说我骗他，还说“买不起大房子不丢人，没必要打肿脸充胖子。”建筑面积销售已经不是购房者经济层面吃不吃亏的问题，已经成了对一个有责任感的父亲的*辱侮**。
- 降低容积率，提高层高。对于建筑物而言，如果建筑材料不革新，品质不可能有实质性提升，而我们能让人住的更舒服的，只有把楼盖的密度低点，不那么压抑，层高高一些，让人进了房间更有空间感。不然我们以前还住的3米高的小楼，现在话200万买个2.8米高的盒子干嘛！说来也奇怪，覆盖了半个太原城的机场管控区，硬是没有把太原的平均容积率拉到3.0以内。
- 提高小区品质和服务。一零年以前，太原小区没有园林，一五年以前，太原小区谈不上服务。太原小区的绿化和服务都是近几年才逐渐提升，尤其2018、2019年以后交付的产品，在这两个方面才有了显著提高。但离着中、东部省会城市的平均水平还差的好远。实际绿化率必须严格达到35%以上，小区的园林应有层次感、设计感，合理利用消防水池布置水系，改善级产品绿化应深入到楼内。小区应根据规模设立羽乒场，篮球场，游泳池，及茶吧，活动室，会客室，图书馆等。
- 交房后三个月内拿大红本。三个月，不能再多了。各种验收在施工收尾阶段就可展开，不要找借口拖拉给办本制造障碍。
楼市火爆的时候，从上到下没人理会这些，只有在楼市向另一个阶段过渡时，无论政策面还是开发商自己才有可能做出改变，倒逼摒弃陋习，拥抱未来，谁变革的快，谁优先树立口碑，谁就能站在黑铁时代的顶端。
如果像上面这样改，那房价不得涨好多？对啊，前文有结论，涨价才有人买房。但此刻的涨，让百姓花的都是明白钱。
3.2 需求端
- 取消限购。限购主要有两个维度，限购范围和限购套数。限购的尺度应以不要引来炒房团扰乱市场为准，炒房的最喜欢社保、纳税都不要，并发，低首付，快进快去，想怎么买怎么卖都可以。从这个意义讲，放松限购不能完全大撒把，防止矫枉过正，政策反复。太原六城区范围内的房子，外地户口，社保纳税都不要求的情况下只能买一套，给社会大众一个在太原配置资产的机会，户口在农村或者不想迁户口的山西北漂也给留个名额；外地户口，有社保纳税，可以买两套，都在太原工作了，可能因为种种原因户口不方便迁，一套自住，一套父母或者孩子上学，都应该满足需求；太原户口，套数不封顶，根都扎这了，就算炒房，也是炒自己家地，有什么不让的，让银行去把控风险，贷的多了，有收入卡着，实际买不了多少套，全款又不会有带来系统风险，所以，户口迁太原的，太原也给与你足够的信任。
- 降低利率。在各种金融手段里，利率是最能撩动大家心弦的，他的意义不是在于肤浅的每个月少还几十，而在于你的融资成本，玩法很多，不在本篇讨论范围。由于银行*款贷**主要看个人资质，无法按照户口情况设计不同利率，所以这算外地户口首套房的一个福利吧。太原首套房利率的理论值在3.5%-4%之间，但实际做不到这么低，4.2%-4.4%是一个可执行的比较合理的范围，二套4.7%左右，比较符合支持改善需求的政策。三套及以上，看个人资质，比如前两套都是全款或结清，第三套给个4.5%的利率也不是不行。
- 公积金。这篇文章写到这进度就很慢，因为有个矛盾无法很好的解决，那就是一方面公积金*款贷**额度够大才能刺激大家买房，而另一方面太原公积金没钱。目前交够七年夫妻最多贷80×0.8＝64万显然太少了。首套房交够8年批贷100万；贷30万的门槛调整为交两年或者一年；*款贷**额度和缴纳年限及缴纳额度挂钩，交的多，贷的多。具体年限、额度怎么设计，公积金那里有数据，建立数学模型取最优解不是难事，总之要充盈公积金。能贷100只是打出高额旗号，大学毕业交够8年公积金是30岁，30岁家里还没给买房的是少数，公积金这块不用担心会撸走很多，重点是刺激30-50万额度的人买房。
- 降低税费，激活存量房市场。太原不像一线城市有增量，只要管好新房市场，大家就相安无事。前文分析过，改善群体是太原购房主力大军，改善的钱从哪里来？无疑的卖旧买新，存量房活跃，还有钱流入新房，另外，房子能变现，也提振了外地人在太原置业的信心。90平以下唯一住房免税，90平以上唯一减半收取。不要中间夹杂140平分的那么细。真正的大让利都是简单字数少。
至于首付是20%还是30%，这不是重点，每月挣6000块的小白领你就硬塞给他100万*款贷**，他也要不起。就目前，市场上真正买房的，很多都不是三成首付，大家也会权衡利息、月供、生活质量。首付多少，关键还看他能贷多少。
至于人才补贴，这属于人社部门的事，涉及的体量小，意思不大。万柏林普惠5万购房补贴也就是一针肾上腺素的作用，时间短，影响小。力度大了，负担不起，力度小了，影响不了大家买房做决定。所以这事补不补都不会影响大家买房，而你发的钱慢了，还有人投诉你，惹一身骚。人才购房补贴的重点还是应该放在吸引人才留住人才上，严格区分人才和学历。
一份完整的红头，对开发商税费、*款贷**、保证金的倾斜不可少，同时，要求开发商合规销售，文明施工不可缺。都有现成的模板，套上就是了。救市需要一套组合拳，自规、土地、教育等相关部门做好配合吧，恰当的时间出台恰当的利好，特别是教育，太原人吃这个。
基本就这样吧，牌不能一次都打完，先看看市场反馈，万一不及预期，还要有回手牌，这是关键。
庙堂有高人，我深信。站在他们的位置，接触的信息和数据都是另外一个层次，制定政策一定会通盘考虑。而本文只是从一个底层购房者的逻辑出发，在什么情况下，我会买房为主线，提供些不成熟的建议。
以上的有些政策可能从来没有城市实施过，但太原如果想弯道超车就必须来点不一样的，不用管其他城市的眼光，只要在“房住不炒”的大前提下，因地制宜的最大程度发挥创造力解决问题就行。
既然救市，就肯定有得失，上面这些政策肯定一定程度上的给企业或者zf造成压力，但扭转局面怎么可能不付出点血的代价。经过一定时间的沉淀，当企业和个人都适应了这样的大环境，太原楼市一定能打下一个长期稳定发展的基础。
其实，我们都知道，楼市的核心是预期，预期的核心是收入，收入的核心是就业。
说到底，太原还是要结合自身特点，发展核心产业，在若干细分领域占领龙头地位，无可取代，比如军工，重工，煤化工，粗粮农业，民用航空，科幻影视，传统文化旅游等，以点带线，长期朝着一个方向努力十年，二十年，太原都有这样的基础，太原人有这样的韧劲。
人才来了，税收高了，太原越变越好了，到那时，房价，土拍，是最无聊的讨论。
关于太原救市，有何高见，欢迎留言补充。
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数据图：中指数据。