周末，乐居君闲来无事刷朋友圈，看到中介这么一则广告：
番禺大学城上新，左华工右暨大（配套），首付14万元买越秀·星汇文玺产权公寓。
要知道，上一次我们讲到番禺大学城的公寓还是号称广州第二CBD、仅有使用权的云梦天成。（点击查看）
这次新货会更“笋”吗？乐居君带着疑问，去现场探了最新情况。
项目建在华工校区
越秀·星汇文玺项目地处番禺区兴业大道，紧靠南大干线，位于华南理工大学国际校区内，属于新造板块，也就是国际创新城辐射地段。
项目附近有地铁4号线新造站，未来周边将建设地铁12号线支线站点，虽然目前12号线仍处于规划研究阶段，但也算是准“地铁上盖”盘。
从珠江新城出发，乐居君乘坐地铁5号线转4号线，耗时30分钟到达项目附近的新造地铁站，打车7分钟直达项目销售中心。
地铁4号线新造站
据销售介绍，项目目前暂时借用华南理工大学在建教学楼作为销售中心。乐居君在现场看到，不少施工人员正在作业。
资料显示，华南理工大学国际校区将开展拔尖创新人才培养、国际前沿科学研究以及高水平科技成果转化等教育工作，国际校区一期建面约60余万平方米，项目总投入预计超100亿元。
该校区甚至被华工校友戏称“好上天”。用作项目接待的楼栋外立面线条流畅，显得十分恢弘大气。
销售中心
国际校区
回到项目本身，周边不少工程正在初步围蔽施工，而项目已在楼栋主体建设阶段。
项目共分为住宅和公寓两部分，由7栋住宅和1栋公寓组成，层高为31层。
销售介绍，其中公寓产品分为商住与商办两种类型，前者产权40年、后者产权50年，均在同一楼栋。
如图所示，高低错落的公寓楼栋更靠近南大干线，销售称：“交付标准含双层隔音玻璃，噪音影响较小。”
从商业配套来看，项目自带底商，同时西侧为暨南大学商业用地，未来将建成大型商业mall，吸引师生前来消费。
其他生活设施方面，项目坐拥周边两所高校生态绿化，集文化、娱乐为一体。
5公里内还有广东省中医院大学城医院、广东省妇幼保健院（番禺院区）、番禺区第六人民医院等医疗配套资源。
32-34㎡双钥匙户型
实踩时销售介绍，“我们上周末开盘，基本上是推出一层、售空一层。客户多数打算用于投资出租，下手很快。”
而项目公寓楼栋仅有1栋8#，共计396套，梯户比为3梯20户。目前在售楼层为13与14层，下个月将推出17-18层，价格也会随着楼层的上升而提高。
户型分为三种，橙色、绿色为32-34㎡的双钥匙户型，蓝色为80㎡中空loft户型，朝向主要为南北向。
开放样板间的32㎡双钥匙户型如下图所示，总层高4.5米，其中首层为2.2米、夹层为2.2米。
上下两层独立，大部分户型楼上一层会多出一个灵动空间，可以用作收纳间或者衣柜。
32㎡双钥匙户型示意图
另外，上下层均设有卫浴与厨房，可分为两户单独使用，未来精装修交付。
32㎡双钥匙户型样板间
至于价格，现场销售给乐居君算了一笔账。以一套北向建面31.38㎡的户型为例，总价68.5万元，首付实付约37万元（含赠送面积装修等费用），折合单价2.26万元/㎡。
销售称资金有限的话，首付可分三期付款，分别为：7天内付款16万元、3个月内付款7万元以及6个月内付款14万元，款项结清后可网签。
剩余34万元需要按揭支付的话，项目合作的光大银行利率为5.95%。
如果*款贷**10年，每月月供在3800元左右。
那么，租可抵贷吗？
从周边正在出租的曾边村安置房、碧桂园星誉以及城中村自建公寓来看，30㎡的一居室租金在1400-3000元/月之间浮动。
以距离项目最近的曾边村安置房最低租金2000元/月为例，若在每月满租的情况下，双钥匙户型每月4000元租金进账确实刚好可以抵扣月供，况且这是长效收益。
来源：贝壳找房
值不值得买？
介绍这么多，至于公寓产品能不能买？值不值得买？其实我们已经探讨过多次。
市场能够在一定程度上代表投资方向。首先，在今年的商办市场中，广州成交价格与数量对比去年有所上涨。
据克而瑞数据显示，2021年广州一手商服市场合计网签25937套，同比增长13%；网签均价2.3万/㎡，同比增长10%。
不仅如此，11月广州一手公寓共计网签2573套，环比上涨47%，创下2020年以来的历史最高成交。
市民入市热情高涨。
买公寓的人多了是一方面，那另一方面，广州市场租金情况如何呢？
根据克而瑞统计，今年11月份广州全市挂牌月均租金为59元/㎡/月，环比下跌3.91%，但项目所在的番禺反而有所上涨，环比上月微涨4.23%。
通过商服市场表现来看，未来广州租赁市场发展大环境良好。
当然了，买公寓应该选择地段好、商业配套佳、人流量大的产品。
聚焦到项目所在片区而言，地段和商业配套我们上述已经介绍过了。人流量方面，因其每年都有许许多多的“租房旺季”，且周边公寓类产品较少，具备“房少客多”的特点，市场表现还是值得期待的。
总体来看，单价2.26万元/㎡的越秀·星汇文玺还算“笋”，项目预计2023年交楼。
话又说回来，同为产权房，公寓为何会比住宅便宜？乐居君梳理出了公寓的六大特点：
一、土地性质。现在大家所说的“产权”，其实是土地使用权。土地在出让之时就已确认了使用年限：其中居住用地土地使用权年限为70年，工业建筑用地和商住综合类用地为50年，商用建筑用地为40年。
公寓属于商业建筑用地，分为商住、商办两种，产权一般为40-50年，到期后可续期。
二、公摊面积。在公摊面积上，40年的产权用地公摊面积比70年产权用地的公摊面积要多。
三、*款贷**期限。首付比例基本上在五成左右，最长*款贷**年限只有10年。
四、户口问题。不能落户，不带学位。
五、水电收费标准。水电费按照当地商用标准收取。
六、房产套数认定。不限购，但转手税费高。
是你的话，会选择购入公寓吗？
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文章来源:乐居买房
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