01
北京时间2022年7月11日，香港传来重大消息。
根据港交所今天的公告，从7月11日开始，多家来自内地的房地产、物管类股票将彻底从恒生指数中剔除。
而且是以股市交易里面最惨最惨的方式剔除！！直接被港交所系统以最低价格（即0.0001元）剔除。
就是下面这个公告：
表格显示，包括恒大、融创、世茂、佳兆业、奥园，等等地产龙头企业，全都被香港恒生指数以0.0001元的价格剔除！！
可能很多人还不知道被港交所剔除恒指意味着什么？
1、所有在香港上市的企业，全都以能纳入恒指为荣，就跟我们大陆这里股票市值排名全国前列的那些超级公司一样。
几乎所有被港交所点头认可，邀请加入恒指的上市公司，都相当于是整个港股的优等生。
2、除了名誉之外，恒指另一个最大的作用就是帮助纳入指数的企业迅速的吸引全球的资金。
等于纳入恒指后，上市公司可以享受超级超级多的红利。国际市场里的大量被动投资型基金，它们会按照指数的“配方”来买股票。
只要你的公司被纳入恒指，就会被这类基金配置，股票的活跃度、估值都可以获得最大的关注度。
并且，被纳入恒指后，基本还等于已经纳入了深沪两市的“港股通”，不仅可以在香港吸引全球的资金，还可以引入内地的资金。
多方位的资金全都将目光聚焦在你的公司身上，对于企业的估值提升，非常非常重要。
3、今天港交所一纸公告直接将恒大、融创、佳兆业等等踢出恒指，我们大陆这边的港股通立即就选择了第一时间出手。
深交所直接将这些公告上的公司移除深交所的“港股通”。
4、虽然港交所、深交所没有说这些公司已经名存实亡。。
但是，无论是港交所直接狠辣的将价格调到史上最低的0.0001元，还是港交所、深交所直接将这些公司股票剔除。
都意味着，恒大、融创、佳兆业，等等榜单上的房企，已经彻底完蛋！！
受此影响，今天港交所的地产股全都纷纷暴跌。
中梁跌了16.51%，碧桂园服务跌了12.71%，还有很多很多其他的地产股票，也全都暴跌。
0.0001元的羞辱性定价，真的是前所未有！
对于整个中国房地产企业都是历史性的一幕。。
今天所有人看完港交所的表态，都在说房地产的时代彻底结束了。
真的是令人唏嘘不已，3年前以恒大、融创为代表的房地产企业，还在疯狂的上演首富神话。
谁能想到3年后，会迎来0.0001元这样的结局。。
02
从1998年，我们中国内地正式开始商品房大改革，到今天2022年7月11日。
整整24年！很多人今天都在感叹，感觉这就是一场梦！
翻看历史，我们可以看到1998年商品房的真正大改革，算是真正拉开了中国房地产的大旗。
更早之前，90年代初海南的炒房不能算是商品房的开启之日，因为那时候海南仅仅是单独实验。
真正意义上是1998年中央政府才确定了中国大陆未来城镇住房的市场化、货币化、商品化的改革方向！！
随着时间的推移，包括住房消费和开发规模、商品房库存、各地方卖地补充财政，等等问题，特别是最近20年房价的暴涨。
短短20年，有的城市房价翻了30倍、50倍；有的城市翻了5倍、10倍。堪称最近20年最最最疯狂的造福神话。
然而，世上没有什么商品是永远上涨，永远不下滑的。
哪怕是商品房。
商品房本身名字其实就已经带了商品两个字，自然也就是商品。是商品自然就得遵循价格波动的影响！！
翻看历史，你会发现房地产的真正大转折点，就是在这两年。
虽然5年前，上面就一直在强调房住不炒，一直在给过热的楼市降温，但真正压倒房地产的最后一根稻草，行成今天港交所宁愿直接以0.0001元，相当于价值归零，非常非常不看好的姿态，都要抛弃房地产企业的决心。
主要是2021年开年的那一份“ 超级文件 ”！
2020年12月31日，央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策，当时谁都没想到这份文件会达到今天这样的逆转整个中国楼市的效果。
这份文件，就是“ 三条红线 ”！！
所有中国大陆这边的房企2021年1月1日起融资，都得按照新规中的三道红线来施行！！
1月1日，就直接执行！不给任何过渡期。
我给你们看看当时这份文件的内容，哪怕是今天回过头来看，都依然感觉惊心动魄。。
其中关于居民买房*款贷**的部分，以及银行放*款贷**的部分是这样的：
其中最高档的大型银行，包括工商、建设、农业、邮政、中国银行等等，也白纸黑字写明，2021年1月1日起；
全年银行发放的*款贷**，其中房贷的比例，最高只能占比到银行总*款贷**的40%，个人房贷最高只能占到32.5% ；
而其他那些中型的银行，小型的银行就更加锁紧。仅允许20%多的比例用于房贷发放。。
等于国家从源头上，直接勒紧了房贷！！
当时为什么这样做呢？因为防范风险！
原话是这样： “ 为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产*款贷**过度集中带来的潜在系统性金融风险”。
你们也可以理解为：限制银行对房地产体系*款贷**的目的就是为了“增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力”。
当时很多很多人，包括房企，包括个人买房的朋友都没看懂这句话的精髓。
是增强对房价向上波动的抵御能力么？
房价向上还需要抵御，还需要担心你不还*款贷**么？
当然不用，因为房价上涨不可能给金融系统带来任何风险，只有下跌才会，害怕上涨也只是为了预防下跌而已。
实际上，只有房价的向下波动，也就是房价下跌，或者长久横盘，连利息、本金都赚不回，都亏掉。
才需要抵御！！这样的风险才需要抵御！
2021年不仅国家觉得老百姓、银行等等的房贷太多了，需要提高警惕；
实际上，对于房企的风险，国家防范的更狠！
房企的三条红线，你们还记得吗？？
房企三条红线的具体内容为剔除预收款后的房企资产负债率不得超过百分之七十；
净负债率不超过百分之百，
现金短债比不小于一。
如果三条红线都超过了，那不好意思，哪怕你是再大的房地产企业，你也无法再增加一分钱的有息负债！！
也就是，除非你自己还钱、还债，主动把负债压到国家规定的红线以下，否则你就无法再去银行*款贷**，无法再融资拿到一分钱！
后面一年多发生的事情，你们都经历过，全国很多地方的房价大跌，
一个又一个房企，哪怕是恒大、融创这样排名全国前几的超级大房企，也直接暴雷，
资金链彻底断裂。。
过程我就不重复了，你们都应该知道。
03
所以，真正意义上中国楼市的转折点出现的时间点，是属于2021年1月1日。
那个掌握了全国金融数据机密的央行，汇聚了全国金融领域最多顶级经济学家的地方；
它们在通盘研究我们整个中房地产的情况后得出了一个结论，房价不再是像过去20年一样，不应该是只涨不跌的，是有一定下跌可能的。
所以，上面立马紧急出台政策，收紧*款贷**力度，以防可能的下跌。
虽然这些经济学家，未必知道具体的下跌时间，但它们知道这一天肯定会来；房价不可能永远会上涨。
如果现在不提前做好准备，不做好预防，如果哪天突然暴跌，那国家的经济，老百姓们就要吃大亏。
可能，很多人直到今天还认为，房贷不可能会引发波及整个国家的经济大危机。
我再给你们看一个数据：
2020年银保监会主席郭树清当时发表公开演讲，主动提到了中国金融体系对房地产*款贷**的依赖和集中度。
你们知道，整个中国的房地产*款贷**，占据了全国银行*款贷**的多少比例吗？？
按郭主席的说法，中国房地产相关*款贷**占银行业*款贷**的39%！！
你没看错！就是39%！！
而且这些仅仅只是银行体系内的*款贷**，那些房企自行发行的债券，融资的股权，已经信托等影子银行的资金，均不在这39%里面。
而且如果你加上那些炒房客，直接用企业申请的经营性*款贷**去全款买房，这其实也算房价，只不过在表内看起来像发给工厂企业的经营性*款贷**而已。
加上这些七七八八的表外*款贷**，房地产*款贷**会占到我国金融体系的50%左右。
这是一个非常非常恐怖的比例，真正的半壁江山。
可能我们最近几十年生活和平，经济高速增长，大家不懂这个意味着什么？？
你们看个数据：
历史数据显示，过去世界上总共产生了130多次金融危机，其中100多次和房地产有关。
最近的一次，2008年的美国金融危机，起因是房地产。
日本金融崩溃，起因也是房地产。
所以郭主席将房地产定义为我国金融风险最大的“灰犀牛”。
半壁江山真的实在太高太高了，哪怕是降低到39%其实也很高。
所以，这两年你们看到了。全国从上到下都在去杠杆，都在降低房贷的*款贷**比例。。
就是为了去泡沫！去杠杆！挤水分！！
在市场经营里面，如果你的行业一直在高速增长，那你自然会活的很滋润；
但如果你的行业，接下来的命运已经注定了是夕阳产业，是落后的产业；那自然就要走下坡路。。
所以，恒大、融创等等今天的“ 归零 ”，看似偶然，其实从2021年1月1日文件面世的时候开始，就已经注定了。。
这是大势所趋！无法逆转！
并且，宏观经济的角度来看。最近这几年，我们国家的经济调整也已经从过去20年的以出口、外贸为主；调整为了内需+出口*轨双**制。
房价现在已经很高了，如果再暴涨，那银行系统每年新增*款贷**的60~70%都涌向了房贷市场。
虽然银行不用还*款贷**，但是老百姓要啊。民众需要还房贷啊。
一直居高不下的房价，导致了过高的房贷，等于彻底掏空了我们居民，我们老百姓的现金流；
最明显的一个变化就是，最近3年，我们居民、我们老百姓消费下滑和婚育下滑的后果。
群众手里没钱，内需自然拉不起来。
内需拉不起来，很明显违背了国家对于未来中国经济*轨双**的定位。。
所以，无论是从居民消费、生育的角度，还是从国家经济、防范金融风险的角度；
房地产的时代，都已经过去！
未来房价不下滑都已经算不错！你还指望房价暴涨？？？
不可能！！
恒大、融创都暴雷了，今天更是连港交所都紧急避嫌，直接以0.0001元的羞辱性价格，等于趋近于0的价值在甩包袱了。
那个属于上一代人的“造富神话”，已经彻底没落、没戏了！！
作为一个企业的老板或者管理者，你有没有想过：
1、疫情当下为何依旧有企业脱颖而出？
2、那些企业到底有什么独特的运营管理之道？
3、作为一个企业的老板或管理者、你又如何做到审时度势、用你的智慧突破企业发展的瓶颈让它走的更远、更久？
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