5月6日，鼓楼区文庭雅居项目取得预售许可证，共计465套住宅：454套为安置型商品房，另外11套为可售商品住宅，备案均价41000元/平。
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2021年12月1日，清远市航星投资有限公司通过摇号，以最高限价4.57亿元竞得宗地2021-70号鼓楼区白马路原省广电大楼及周边旧改地块，平均楼面价11423元/㎡，溢价率15%。
该项目即鼓楼区文庭雅居，共建设4栋住宅楼及其他附属配套设施。其中，住宅面积为36885平方米，安置型商品房面积为36001平方米，共465套，可售商品房仅有11套。
从区位来看，该项目十分优越，其位于乌山北侧，南边有乌山小学，北侧则有福州二中（高中部），东侧可达三坊七巷，西侧则是白马中路，在往西有楼盘新玺西湖億礼，周边还有省妇幼保健医院、则徐小学等配套，是福州传统核心区，周边配套成熟度很高。
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本次取证共1#、2#、3#、5#四栋住宅楼，其中可售商品房源分布于2#楼05单元，属于中间户型，该楼栋共16层高，为两梯六户结构。从一房一价表可知，11套商品住宅户型为73.24㎡，公摊达到18.19%。
从价格来看，起价达到38500元是305单元。最高则是达到43500元，为1605单元。从性质来看，该项目为混合式安置型商品房，本质就是一个纯新安置房，只是因为处于鼓楼核心去，才有一定溢价。
但是该项目最大亮点除了区位，还有一个悬念是教育，虽然新盘没有公布划片学区，但是鼓楼总体学区资源很充分，即使是倒数几名学校，在晋安区和仓山绝大多数学校面前，也是哥哥。
所以未来交付后，即使照就近划片原则，这个项目教育资源下限应该不低。在参考这几年鼓楼安置型商品房划片案例，一些楼盘划片确实不错，至少*迁拆**户本身没有异议，不像外围板块的一些楼盘，都是村小配套。
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关于这个价格，参考目前片区周边住宅楼盘新玺·西湖億礼均价5.2万/㎡，这个价格要比实际备案价大约多了七八千，那么这个文庭雅居是否会如法炮制，也会加价销售？值得我们关注。
从体量来看，开发商本身没啥压力，如果按照备案价格销售，11套应该很容易卖出去，毕竟这个户型是定位刚需，总价在300万多，入手门槛不会高，甚至新房比周边二手房没高多少，要知道周边二手房2004-2005次新房也得4万，所以假设备案价销售，去化没问题。但是现在开发商岂能便宜了我们这些买房人？
但是周边竞品新玺·西湖億礼都飙到5万以上，而且目前去化还可以，所以我们觉得这个项目实际售价要大于备案价的可能性很大，反正“姜太公钓鱼愿者上钩”。从案例来看，鼓楼这几年安置型商品房，无论是分栋还是混合式，基本都是加价销售，且去化都还可以。
对于开发商来说，这样多卖一套算一套，总有买房人买单，那么问题来了，假如这个项目要5万，会购买么？