俯瞰杨家坪
最近的网络上，关于杨家坪的居民，弥漫着暴富的气氛。其主题便是“*迁拆**”，载体是“广大新天地”。
关于广大新天地是怎么得来的，为何取这样一个名字。网络上有说是上海新天地的翻版，有说是民主村*迁拆**，众说纷纭。其实这个答案并不复杂，你看看重庆旅游品牌的价值定位标语——“行千里，致广大”，这不就很好理解了嘛？这种政府项目名字，怎么都得有一点“看齐意识”，是吧。
一、广大新天地与杨家坪商圈拓展计划
杨家坪商圈拓展计划，已谈及多年。在九龙坡区官网查询商圈拓展的记录，杨家坪商圈拓展计划是“北拓、东扩、南进、西挺”，这些，分别对应着传统杨家坪商圈的“三厂一院”：东边及北边建设厂、南侧铁马厂、西方新华印刷厂和工学院（重庆理工大学前身）。
三厂一院示意图
目前西挺项目已大体完成，原工学院地块已建成了保利花半里及保利时代广场，旁边新华印刷厂建成了盛世华城小区与力扬西西mall；北拓及南进部分完成，分别是建设厂厂区拆除后建设的万象城和华润二十四城，铁马厂家属区拆除后修建占地80万方的中迪广场；原提倡的东扩民主一村，目前已整体并入北拓部分。也就是说，整个杨家坪商圈拓展计划，剩余的就是北拓和南进未完成，对应的计划，是需要需要拆除建设厂家属区及铁马厂。
2018年，商圈北拓和商圈南进开始少见于报端，另外一个词开始崛起：广大新天地。那么广大新天地是什么这个问题就很简单了：广大新天地是由杨家坪商圈北拓与商圈南进组成的杨家坪商圈拓展计划。
至于网上流传的图片显示，广大新天地项目仅仅是西城天街与万象城之间的区域，这就只能是广大新天地计划的一部分—商圈北拓。
二、北拓与南进，杨家坪大规模*迁拆**计划
如果广大新天地实施，杨家坪将造出近万户征收补偿对象，综合公布的范围是民主一村、民主二村、民主三村、劳动一村、劳动二村、新华二村等地。我们分别来讲讲南进与北拓。
（一） 广大新天地.南进
《重庆市国有土地储备整治管理办法》有言：
重庆主城范围内的土地储备，由市土地行政主管部门会同市规划行政管理部门研究确定储备范围并报经市人民政府批准后，划定储备用地红线，核发土地储备批准文件，委托土地储备整治机构开展土地储备整治工作。
意思是什么呢？整个主城区的土地，都由市级储备机构储备及征收。而实际情况经常是，市储备机构征收了有盈利的厂区，区级政府征收剩下的家属区之类的，比如大学城、大渡口，大部分土地，其实区级政府没法控制。
回到杨家坪，建设厂厂区就是被市储备机构征收，土地卖给了华润，修建万象城及华润二十四城，而建设厂家属区留给了九龙坡自己处置，也就是我们说的广大新天地.北拓部分。
俯瞰铁马厂
至于南进，铁马厂片区，这个问题反常了：市储备机构不碰，留给九龙坡来弄。而另外一个反常的地方在于，一般而言，征收都是先征收厂区再征收家属区部分，可轮到南进项目，从2000年左右便开始谈判的铁马厂，这么多年这个片区基本上一点没变化，唯一征收成功的，是铁马厂家属区，也就是现在的中迪广场及新华春天。
这两个反常，只有一个理由：铁马厂并不好碰。
从铁马厂的官网，我们可以看到，铁马厂为中国兵器工业集团公司旗下企业，铁马厂的老大跟九龙坡区老大，一个级别。
但你要说你不去碰铁马厂，杨家坪就没法发展。你看铁马厂所处的位置以及铁马厂那广阔的厂区，其官网描述：
公司由重庆杨家坪生产区和双福新区民品工业园、中坝水陆试验场以及石壁山靶试场等组成，占地面积100.4万平方米，生产性建筑面积22.6万平方米。其中杨家坪生产区占地面积121万平方米，生产性建筑面积17万平方米。
就说杨家坪片区，整个杨家坪南侧至滩子口，基本上都是铁马厂的范畴，包括了主厂、家属区（中迪广场、新华春天）、铁马小学、铁马宾馆、渝西医院、工具厂、变速箱厂、北奔厂。整整接近两千亩的土地，这要释放出来，对杨家坪的我发展有多大影响，不言而喻了吧。
再进一步，我们不讲深入了讲了。记得市级储备机构不敢碰，区级政府碰不动，就行了。
（2） 广大新天地.北拓
广大新天地的核心，毫无疑问是打通万象城与杨家坪核心地区的北拓项目，这涉及到*迁拆**建设厂家属区。
在九龙坡区官方新闻网上，一篇《重庆征创住房服务有限公司—— “五个发展平台”之“攻坚队”》中透露出，“按照区委、区政府部署，征创公司还将把启动“杨家坪广大新天地项目”作为重点工作，预计将征收房屋建筑面积约47.5万平方米，涉及被征收人7000户。”这里的广大新天地项目，应该仅仅是指广大新天地北拓部分。这么大征收方量，什么概念呢？
广大新天地.北拓现状（民主村片区）
在某论坛爆出，2019年底杨家坪梅子堡附近正在*迁拆**中，补偿价格一万四千多（未计算奖励费用），按照这个价格，我们推算北拓部分，算上补偿价格加奖励费用加整治费用，按2万的补偿单价计算，整个北拓部分，征收成本将达到95亿元。而整个北拓，面积多大呢？在卫星地图上量出的是360亩左右。
我们来算一算整个地块*迁拆**后的土地出让收益。根据2019年公布的《九龙坡区法定城乡规划全覆盖控规整合“一张图”方案修改公示》，测算出，这个北拓的规划，可出让的面积为商业约150亩，住宅70亩，其他的为道路及绿化用地。商业楼面价我们按照5000，容积率2.5，住宅楼面价14000，容积率2.0。测算结果是，北拓项目可回收价格是26亿元。
也就是说，整个北拓项目，要启动，需要亏69亿元。这个数据大得足以让一个区多少年不吃不喝。
当然控规和容积率，并不是一成不变的，如若市里面给政策，亏损也不至于这么大。
三、杨家坪商圈更新争议
相对于解放碑，相对于观音桥、沙坪坝、南坪，杨家坪的商圈拓展计划，貌似进展较慢了。
但作为主政方，谁不想加快推进呢？总得给人留点念想，积累点政绩吧。于是，近年杨家坪提质有了大动作，拆除九龙塔建九龙门、推平梅堡公园建草坪、关闭部分地下商场、解散铁马乱吼一条街建铁马文化墙、修整商圈建筑外立面、替换铁栏杆为石雕栏杆。
曾经的梅堡
曾经的九龙塔
这些行动，虽说杨家坪商圈更新是做了不少实事，但结果颇有争议，网上流传的拆除玻璃塔时，一位杨家坪居民的倡议书，更能印证。
经过这一轮整改，比如杨家坪唯一一个公园，梅堡，就这样消失了。杨家坪成了主城五大商圈唯一一个没有公园的商圈，解放碑旁有人民公园，观音桥有嘉陵公园及喷泉，南坪有国会山公园，三峡广场有沙坪公园，别说动物园，动物园不是你随时都可以进的。
据说，整个杨家坪新的规划，哪怕是算上民主村、铁马厂，都没有规划任何一处公园，而原有的民主村公园用地，也准备给调没了。不知，这是否算是一个人民满意的规划。
杨家坪九龙门
而对于杨家坪中心新建的九龙门，就见仁见智了，不论普通群众还是处于庙堂之上的人物，都心底明白。为何会建成这样，当然与设计者有关。
设计者有一句话很经典：“中国人民大学校徽是我最用心的作品！”，对，设计学校标志的人来设计地标建筑物。而你看杨家坪九龙门的设计者，再看看重庆市委书记都极度关注的广阳岛的设计者，嗯，同一个人。想象，能中标广阳岛这样的项目设计者，你认为只是因为设计者设计水平高超吗？
但叫人窘迫的是，听说，广大新天地的灵魂设计者，还有他的身影。
四、广大新天地的曙光
杨家坪商圈拓展，除了北拓与南进的难题，第三个难题是在建的中迪广场。
2015年1月20日，铁马厂家属区新华村1号地块出让，这个80万方的纯商业巨无霸，若打造好，将成为杨家坪商圈南拓的典范。
但可惜的是，整个地块商业体量太大，当时在渝的各大房企，虽垂涎，但完全不敢碰，导致中迪禾邦最后以底价拿下这块63亩的地块。
中迪广场
中迪禾邦属于典型的达州帮企业，在当年，主要开发项目在四川的一些地级市，要撑起这么大方量的商业，确实是在下大赌注。后面的事情，大家都知道了，达州帮几经沉浮，到现在的沉沦期，最终影响到杨家坪中迪广场项目，致屡屡停工的境地，一期开业暴露出，其招商完全不能与同在杨家坪商圈的西城天街与万象城相比，到现在，中迪广场基本上是没能成功融入杨家坪。
出现这种状况，最终还不是如当年晋愉地产一般，最终政府来帮忙解决。根据《中国经营报》报道：
有知情人士透露，今年当地九龙坡区区委可能还要花费4亿元在中迪广场二期购置一栋办公楼……
这个报道估计是没搞懂区委与区政府区别，不过透露出的讯息，却可以得知，九龙坡政府对中迪广场确实是大力支持，毕竟这是影响到商圈发展的大事，影响后来者信心的问题，在房地产行业，信心是比黄金和货币更重要哇！
但有一点问题是，如今，政府在严格控制新建和装修办公楼，花钱买这么奢侈的政府办公楼，估计没人这么大胆，买这么大栋办公楼，是否和中迪广场旁边准备*迁拆**的梅子堡铁马工具厂*迁拆**补偿是否有关系呢？我们不得而知。还有待时间来揭晓这个答案。
这一连串的事，估计政府方对商圈拓展这种影响大局的事，再也不敢放心让小开发商来做了。而我们的广大新天地的操刀者，网上基本上已扒出了个底朝天，三家：瑞安、龙湖、华润。这三家，两家港资企业，一家重庆顶级商业开发商，而且在重庆业绩都还不错。相信，广大新天地再也不会出现中迪广场的困境了。
但三家企业怎么分，从目前的情况来讲，龙湖与华润在杨家坪已有项目，龙湖近期也在启动龙湖西城天街二期项目，所以我们判断，这三者，主要是瑞安牵头打造广大新天地。
瑞安是一家香港企业，其房地产公司总部位于上海，其最著名的作品，莫过于“上海新天地”，成为了上海的地标。瑞安在重庆的“重庆天地”，早已开业，成为重庆不可多得的商业地标建筑。以上两者均为街区式商业，均获得较大影响力。
上海新天地
至于瑞安是否准备在广大新天地北拓部分也打造一个成功的街区式商业，广大新天地是否能成功开建，杨家坪商圈拓展是否再无争议，我们，拭目以待！
