经开区是无锡近几年的最大热门板块，买房必称经开区，甚至因为有一幢楼准备叫“无锡中心”，有的人已经在宣称无锡的中心是经开区了，我想大概率这人就是卖房的。
愉樾天成是经开区最大规模的楼盘，也是目前卖得最好的楼盘之一，它真的值得买吗？
一，地段说明
愉樾天成整个开发地块分为三期，目前销售的是A块地块，A块地块位于震泽路以南，清晏路以北，南湖大道以西，贡湖大道以东。总建筑面积在68万方左右，是目前经开区第一大盘。
二，项目基本情况
1、愉樾天成A块是17幢24F-26F的高层建筑，都是2梯四户的户型，北侧是空中连廊，保证了中间户型的南北通风，容积率是2.4。
2、愉樾天成A块的西侧是商业配套，其中3万方是一家酒店，2万方是小型商业体。
3、这是一个TOD地铁上盖住宅，尤其是B块和C块，整个就建在抬高约18米的地铁枢纽平台之上，请看下图。
这是模型升高展示的照片，实际抬高约18米
这是模型升高展示的照片，实际抬高约18米
我们相信开发企业是有丰富地铁上盖住宅建造经验的企业，有强大实力的国企，但是我们也要知道地铁上盖住宅有什么缺点。
“地铁轨道车辆的运行，诱发的振动对环境的影响问题尤为显著。列车的振动和地震不一样，它是引起结构的局部震颤，也有可能引起周边建筑物的二次结构噪声，对人们的生活学习和工作造成干扰。振动容易引起人体内脏器官的共振，所以即使是轻微的振动也会危害身心健康。”
以上论述摘自同济大学论文《地铁振动传播的现场测试与数值分析》
在地铁上盖住宅在规划设计之前一定是做好了各项测试研究的，只是担心在若干年之后，建筑也逐渐老化，地铁也运行久了，是不是影响会加剧？实际上对于地铁运行对周边建筑的影响的研究一直没有断过，各类研究论文一直有发表。
三，开发商
愉樾天成的开发商是无锡望愉地铁生态置业有限公司，这家开发企业是由三家企业合股成立：无锡地铁、中铁四局和京投发展。其中二家是造地铁的，一家是造地铁上盖建筑的，果然都是经验丰富实力雄厚的国企。
四，户型评点
我把户型设计分为五个等级：由低到高分别为： 一般、合理、良好、优秀、极佳
愉樾天成A块目前推出的1#3#4#楼有4个户型，居然都是3室2厅2卫的。分别是100㎡、110㎡、126㎡和135㎡。100㎡的3室2厅2卫和110㎡的3室2厅2卫相似，126㎡的3室2厅2卫和135㎡的3室2厅2卫差不多，售楼处只做了110㎡和135㎡的样板房，主要就点评这二个主力户型：
100平的三室二厅一卫户型图
110平的三室二厅二卫户型图
1、110㎡的3室2厅2卫户型，3房朝南，户型设计 合理 。
客厅3.8米面宽，主卧3.4米面宽；次卧2.9米面宽，进深只能放1.5米床+1个床头柜+衣柜；北房间2.7米面宽，进深只能放1.0米床+1个床头柜+衣柜；
这个户型需要注意的缺点：
①厨房是向内的开门，使用不方便，而且开门后挡住了门后的橱柜。这个位置是摆放厨房小电器的位置，如电饭煲、早餐机、面包机等，这样的开门方式使用时必须先开门后关门，使用后再开门。
②门口的冰箱位置预留的尺寸太小，较薄的冰箱厚度也在70cm左右，冰箱后背还要预留10cm空间散热，这样就需要80cm。但是这个冰箱位置预留的尺寸仅有60cm。你不注意买了双开门的大冰箱的话，厨房门就开不了或关不上了，居然有这样的错误我也是没想到。
110平样板房厨房冰箱位置实拍图
③餐桌位置很尴尬，挡住了厨房通道；
④外卫的淋浴房很小，使用起来很局促；
126平的三室二厅二卫户型图
135平的三室二厅二卫户型图
2、135㎡的3室2厅2卫户型，3.5房朝南，户型设计 合理 ，入户玄关完整。
客厅6.8米面宽，安排了客厅和开放式书房还是比较宽裕的；主卧3.6米面宽；次卧3米面宽，进深只能放1.5米床+1个床头柜+衣柜；北房间2.8米面宽。
这个户型需要注意的缺点：
①餐桌位置不恰当。餐桌的宽度一般需要80cm，二侧的椅子需要拉开坐下的距离，这就至少要一边80cm，这样即使贴着厨房门摆放，也需要2.4米的宽度，而只有2米宽的位置是放不下餐桌的，实际使用中要把餐桌向过道方向移。
②厨房水池的一边没有预留位置，水池一侧靠近了墙面。一般设计厨房台面需要满足洗菜-切菜-配菜-炒菜-出菜这个动线的要求，水池的一边是切菜+配菜的台面，另一边是摆放未清洗的菜的位置，需要40cm左右的台面，少了那一边都会不方便。因为是精装修房，厨房后期改造的麻烦比较大。
③厨房开窗大造成上柜少，储藏空间不足。
从愉樾天成这二个户型来看，户型设计都不是很优秀，其他二个户型没有看到实体，不知道有没有缺陷，大家买房时要仔细一些。
3、说说得房率的概念，一般而言建筑层数越低，公摊就越少。7-11层是一个范围；12层-18层是一个范围；19层到33层是另一个范围，而超过33层，也就是超过100米，就算是超高层建筑了，建筑规范有不一样了，建筑成本会很高，得房率会更低，所以大多数高层只会建造到33层。愉樾天成A块的得房率77％左右。
4、以上户型面宽数据都是墙中到墙中的距离，实际尺寸还要减去墙体的厚度。床垫长度都是2米，连床的靠背算就超过2米，房门整个宽度是1米（包括门后墙垛+门框），所以面宽低于3.2米的房间，应选择薄背床，床前通道也是比较局促的。
五，精装修
关于精装修的材料。因为国家在大力推广精装修，各个建材企业也为精装修房专供了各类建材，至于精装修房里的那些著名品牌的建材、设备、设施是不是和市场上的一样呢？呵呵这个我就不清楚了，所以不作仔细对比了。
愉樾天成的精装修同样是地暖+中央空调，这已经是经开区精装房的标配了，值得注意的二点， 一是愉樾天成是乳胶漆交付，好些楼盘都是墙布交付；二是厨房配了12套的洗碗机， 这个比有些楼盘配水槽洗碗机要厚道多了。
六，采光情况
愉樾天成都是高层建筑，层高是3米，楼间距在45米左右，这个楼间距并不大， 14层以下的住宅采光影响会大一些。
七，车位比
如果说下水道是城市的良心，那么地下车库是开发商的良心。因为地下车库的建筑成本远高于地面建筑，地下车库的一个车位分摊了车道、入口等面积后，平均要在32㎡一个车位，这还是要比较方正的地下车库，如果一些奇形怪状的地下车库，每个车位平均下来50㎡的都有，所以开发商都是能少造就绝不多造。
愉樾天成车位比是1:1.25，人车分流全地下车位，无机械车位。 车位数量不宽裕，一户1.25个车位。
经开区地大路宽，并且地处无锡最南端，电动汽车越来越便宜，使用成本也不高，相信有好些家庭是需要二辆车的，就比较麻烦，建议有想买愉樾天成的客户，在买房的同时也一并买好车位。
八、菜场距离
生活中可以一周去一次超市，可以一月去一次商业中心，但是每二三天要去一次菜场，这是实际生活要面对的问题。
这里最近的菜场是华庄商业中心的 水乡苑农贸市场，距离1.7公里 ，这个距离已经不适合步行了，每次买菜需要开个车也是麻烦的事。
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九、价格
目前在售的愉樾天成住宅的均价在3.15万/平--3.2万/平之间。
值得注意的点是：
其中包含3290元/平的精装修价格，愉樾天成与其他楼盘不一样的是，其他楼盘购房合同里只包括2000元/平的精装修价格，超出2000元的部分另外支付精装包，愉樾天成的3290元全部包含在购房合同里。好的地方是需要*款贷**的客户，精装修部分也可以全额*款贷**； 不好的地方是精装修部分全部要交契税。
另外，为什么二手房网站上已经有愉樾天成的房源，价格还低于售楼处的报价。请了解的朋友说一下呢！
二手的房源报价最低在2.6万左右
以上就是愉樾天成需要注意的缺点，剩下的都是优点了，相信售楼人员都会告诉你的，我就不多说啦！ 买房听我说缺点，我是帮你看房的思路客，关注我从缺点角度了解楼盘。