临近月底，马上就要元旦放假了，2023年将会在本周画上句号。
想想2023这一年，相对比较平淡，没有找到赚大钱的房子可买。
再回忆这一年的济南楼市，绝对的虎头蛇尾。还好，2023年济南楼市整体成交量却是高于2022年的：
2023年1-11月份济南楼市，新建住宅商品房成交6.24万套，二手住宅交易5.63万套，合计11.87万套，同比去年增长了10.73%。
本月12月份，虽然成交量不算高，但是看全年的整体成交量数据还是很健康的。
1、
单独买卖产权车位、地下室税费很高啊！ 前几年我花1万块钱在小区买了个地下室，空了好几年。最近一位邻居在业主群求购地下室，我心想卖了吧，自己用不着。 维修基金+契税+闲置几年，我就报价15000，邻居看了看很满意，房本面积11平多，套内6+平米，很方正，没有任何管道，就直接达成买卖共识。
上周五去过户，你们猜税费要收多少钱？ 接近20000块钱…… 系统内评估这地下室最低价格40000+元，增值税计算是评估价与购买差额的59%……
也就是税费要交纳30000多*59%，18000多元。
再加上契税3%，妥妥的税费20000+
如果这地下室我是花40000买的，那自然没有这么多税，但是我也不可能15000卖吧？
所以说大家便宜买的产权车位或者地下室，一旦你想单独转让，大概率是要交纳很高的税费，这税费不管谁承担，都是交易的障碍。
你们说这种产权要的意义在哪里？
所以大家现在能够明白为何我总是说：
非产权车位、地下室更好，真的更好。不要追求无意义的产权，除了多缴税，好处在中短期内你根本看不到。除非你觉得买了这地下室或者车位，能等到*迁拆**获利。
2、
上周咨询的粉丝，大多数都是换房的需求。
原来三室小房子换四室；原来在别的城市，来济南买房。
大家的诉求就是买了别赔钱，然而即便这么卑微的诉求，也并不容易筛选，因为当下4%利率的*款贷**成本，我个人觉得还是略高一些。如果买的再是期房，那又是两年空置的等待期。
所以我们在推荐房子的时候也非常谨慎，只有价格合理，且还有相对的上涨空间才推荐给粉丝。
上周帮一位粉丝淘换到一套CBD的二手房，高层中的十几层，楼层没有遮挡，也没有高税，三室两厅两卫，成交单价在24000多一点，个人认为这种房子是有很高的性价比的。
淘房就是如此，合适的房子得把握住，这套房子成交周期2-3天。
3、
为何国内大部分中产还是热爱置业买房？
想这个问题之前，我想大家应该想为何有钱人热爱豪车，买了就赔钱，但是大街上依然豪车遍地。为何现在老百姓不再补衣服穿了，或者穿破了再买衣服？
有了钱，消费自然就会升级。
不同收入家庭人群，对于幸福生活的追求不同，但是大家物质生活相对越来越好这是客观事实。
房子尽管属于一种特殊商品，总价贵，但是其商品属性是没有改变的。另外最重要的就是他相对的保值性，能沉淀大额资金，自住舒适，这是绝大多数商品不能替代的。
所以当社会物质供应相对充足，老百姓富裕起来之后，10-15年的换房周期，也是能够理解的。即便是放在房价高昂的一线城市，15-20年换房，也是人之常情。
我们无法修缮、翻新自己的房子，因为土地是国有的。
不管楼市如何发展，循环的住房更新需求一直都会存在。
4、
我个人判断2024年济南的整体楼市会好于2023年，因为供需矛盾依然是存在的，特别是核心区的改善住房。
比如现在在济南高新区核心区内：
400万预算买不到四室的新房子。想买400万预算内的四室，只能选二手房。
济南东城核心区纯改善定位的新楼盘，也很难低于30000元/平米的单价，一旦户型面积起步再高一点，那妥妥的500万才能上车改善新房子。
那300-500万买不了新房子的改善客群，必然会被挤压到二手房市场。
供需的不平衡，导致2024年济南东城优质的二手房源会有一波上涨行情，这又是顺理成章的。
住房和城乡建设部部长倪虹：
房地产已经从“有没有”转入“好不好”的时代，好房子只有想不到，没有做不到。明年选择一些城市和企业试点，抓一批好房子样板出来，不同的价格下有不同的好房子。“今年很多工作是开创性的，难也要干。”“政策生命力在于落实。”倪虹表示，在狠抓落实上下更大功夫，“动则必快，动则必成”。
个人观点，仅供参考。
买好房，找几楼。