如何算房价？卢老师方*论法**。
分享一个计算房价的方法，你在掌握了这套方法之后大体上就算是半个专家了，不会再出现特别大的失误和错误。另外，不仅你要自己掌握还要交给你的孩子、你的孙子，为什么要交给你的孩子？因为在一般人的一生当中，这个计算方法可能决定他未来一生的幸福。
正常人生大约是100年，在这100年当中我们至少可能经历三次最佳的买卖期，抓住一次人生就平稳了，抓住两次就可以考虑退休了。抓住三次对子孙后代都有所交代了，房价贵还是不贵，买不买？在哪里买？什么时候买？买什么样的房子？靠直觉吗？靠中介吗？靠朋友推荐吗？看一下卢老师的方法。
具体内容就是三个比："租售比、租息比、租税比"。通常这三个东西大体上就可以给你结论了。这三者之间的关系是：租售比是最核心的模型。租息比、租税比是干扰因素。
·租售比的计算方式就是：年租金÷总楼价×100%。租售比就是这个图了，它的纵轴就是用年租金总楼价X100%。
→比方说300万的房子，年租金是6万，他就在2的位置，年租金是12万，他就在4的位置，年租金在18或者24万，他就是在6和8的位置。
→核心就是"二八原则"。当租售比高于8的时候，砸锅卖铁都要买两套。为什么买两套？因为一套用来住一套用来买卖。当租售比低于2的时候，连你的租屋都可以卖掉了，连你自己现在住的房子都可以卖掉了。
租售比的"二八法则"是一个极端，可能会在20-30年出现一次，卢老师遇到的一次是2002年的香港，当时租售比在8的时候买入的回报是惊人的。现在国内很多地方的租售比应该是2，应该怎么做？其实不用多说了，租售比在4-6是观察期，是观察形势。
不建议搞投资买卖，租售比在3-7对于刚性需求的人来说就无所谓了。
租售比在2是关键决策点，就要考虑卖房子了。这个时候适合租房子。
租售比在8是关键决策点，就是要考虑买房子了千万不要再租房子了。租售比是最主要的最核心的技术指标具有决定性的意义，建议你以后走到哪里都拿着计算器到你旅游的地方到你出差的地方。就算算租售比一定要仔细计算养成习惯，它的横轴就是时间，为它加上时间的概念。在这张图里其实就指的是房租了，过去10年的变化是已经发生的。当下就是此时此刻未来是你预计的，你把这张图画出来。你其实就自己知道该怎么做了。
除了租售比就是租息比和租税比，租息比就是年利息额一年租金X100%。租息比是一个干扰性的因素。举例2002年香港买房子的时候由于金融风暴为了维持港币的汇率，所以利息最高的时候加到18%，并且在很长一段时间都在10%以上，所以很多买楼的人就破产跳楼烧炭自杀了，这就是利息极度扭曲、利息扭曲造成的租售比的极度扭曲。
正确理解租息比和租售比的关系才是一个真正的高手处理房价时的必备能力。经济不稳定，利率就越来越成为干扰因素。有时候租售比会变得很夸张，利息极高，就是购房利息比买房房款高得多，利息极低，就是购房的利息比买房房款低的多，利息极低就会导致很多人昏了头去买楼。
但是请你记住，经济进入萧条或者经济危机的时间往往都不会持续太长时间，租息比会很快发生变化。租息比导致租售比发生剧烈的变化。但是在一般情况下仍然以租售比为主要的参考依据，参考租息比来下决策。
干扰因素：租息比1，一般而言如果你是300万的房子，如果年利息是6%就是18万，房租是18万就是1：1。正常情况下如果是自用就可以下手了，同样它的横轴是时间，为它加上一个时间(变化)的概念，在这张图里其实就是利息的时期了。把这个图画出来就知道该怎么做了。
·第二个干扰因素就是租税比，就是年税额一年租金X100%。在西方国家大多数都有房产税，大多数都是累进制，有一次性的有持续性的有的时候租金还抵不过税收。租税比如果是负值那就考虑买房子的意义了。
为什么在德国60%的人是租房子住？就是因为租税比。海外买房一定要仔细看租税比，中国暂时还没有房产税但是已经箭在弦上了。
建议密切关注房产税的推进动作。租售比+租息比+租税比就构成了一个完整体系。这三个比例关系都可以通过图表来进行一目了然，你可以练习一下，除了住宅、商业地产还可以看看豪宅。他一看甲乙丙级的写字楼并且要独立的绘制出租售比的图来，然后把租息比和租税比的扰动因素加进来。
这样大体上就知道该怎么做了。如果你有了这种训练，其他人在跟你说买卖房子的时候就不会发生一般性的冲动或者不理智。即便是在楼市最黑暗的时候，比如这些年或者说未来你对具体的楼盘的价格也会有你自己的理解。
那么在你漫长的人生里面你最主要的投资品是什么？可能就是房子，所以你难道不需要一个深刻的认识和理解吗？即便处在一个年龄比较大的状态，你的孩子、你的孙子他们还在成长，也需要为他们积累方法和数据，在他们最好最好的年华里才能抓住一次两次乃至三次机会。
卢麒元老师批评超级地租批评了20年，但他批评的是政策，他并不反对。投资者买房当然要看租售比，他认为租售比到了8以上就会毫不犹豫的*款贷**也好做什么也好都要买房。但是如果在2以下毫不犹豫的卖了。如果你有足够的钱并且钟情于房地产，你可以把不同地区、在一个国家的不同地区，在全球的不同地区，他的函数关系画出来选择最优进行投资。
以上对于普通人来说已经足够了。另外在卢麒元老师的投资课里面用了很大的力气去讲钱的问题。一般我们在思考问题的时候潜意识里往往认为钱是不变的。100块今天是100块，十年二十年三十年之后，只有这套人民币还没有停止流通就还是100块，但是它们的真实价值是变化的。如果你用来搞投资你就会深刻的思考这些问题。
另外关于上面有一句关键的话，就是"正常人生大约100年，在这100年当中我们至少可能经历3次的最佳买卖期，抓住一次人生就平稳了，抓住两次就可以考虑退休了。抓住三次你不但对自己有所交代，对子孙后代都有所交代了"。
为什么这么讲？因为经济有它的发展规律和周期，每个周期都起起落落，有繁荣、有衰退、有萧条、有复苏，所谓行情十年河东，十年河西，这都很正常。周期有50-100年、60年的大周期，也有9-10年的3年的小周期。
另外每个行业有它特有的周期。你有很多资源吗？你有很大的权势吗？你有特别有效的技术发明吗？你能获得政策信息的先知权吗？这个世界上真正留给普通人的发财机会其实并不多。但是周期也就是所谓的眼光先见或者叫时机，在低位的时候买在高位的时候卖。这就是周期的魅力。感兴趣的可以点击下面的小黄车研究一下各种周期，扩展一下视野总是没错的。