—2022.07.26—

莫老爷/文

楼市大松绑，市场回暖立竿见影。

6月，重点30城成交面积环比增长31%，TOP100房企单月业绩规模环比增长61.2%。

一些城市还出现了强势反弹。

上海新盘平均去化率85%，日光盘占比近7成，如仁恒海上源，推出372套房源，吸引了1800组客户认筹，开盘即清盘。

深圳顶豪深圳中心天元，159套300+平米大宅，总价区间高达约2824至8604万元，当天去化88%。

有着“地产界预言家”称号的万科董事会主席郁亮也在6月发表了楼市积极言论：“短期看，市场已经触底。”

种种迹象都表明，房地产度过了最艰难的时刻，反弹势在必行，买房正当时！

怎么买？且听莫老爷徐徐道来。

01

每座城市都有“封神”的房企

随着这两年房企频频暴雷，全国“问题楼盘”激增，买房首先要评估安全性。

哪些项目最安全？

很多城市都有自己“封神”的房企，它们扎根当地多年，市占率和影响力都是领跑者，这些城市这类房企的项目，即是。

以粤港澳大湾区的几座城市举例：

深圳华润置地——深圳房企销售额权益榜、操盘榜、流量榜的三冠王，旗下华润罗湖万象城、华润深圳湾万象城、华润大冲万象天地、华润前海万象等商业地标，无一不是深圳城市名片。

广州越秀地产——隶属于广州国资委，广州亲儿子，但凡在广州生活过的人都知道越秀在广州什么地位，开车行驶广州大街上，过不了几分钟就能看到又一个越秀楼盘，广州人身边也总有越秀业主。

佛山保利——千灯湖是佛山城市会客厅，也是佛山房价天花板，所谓“一座千灯湖，半璧保利造！”，意思是保利在千灯湖打造了太多代表性项目，一条千灯湖中轴一半都是保利江山。而放眼整个佛山，仅今年保利在售及待售盘就多达28个。

珠海华发——毫无疑问的当地国企NO.1，跟珠海同龄，珠海多少年，华发多少年，其在珠海的土地不是以米、以亩计算，而是以平方公里计算，一二级土储资产至少5000亿以上。“10个珠海人7个住华发”，珠海三分之二的房子都是华发盖的。

东莞万科：东莞家喻户晓的品牌，自2004年进驻东莞后，每年持续增长，连续多年市占率第一，开发量最大，楼盘数量最多，最高光时刻市占率逼近20%，相当于每卖5套房就有1套出自万科。万科物业更是一枝独秀多年，据说东莞人的梦想是，一辈子总要感受一次万科物业。

以上这些房企，都已经与城市同呼吸共命运，它们的项目绝不会烂尾，常常还会给客户带来大惊喜。

02

在东莞你可以相信万科

所谓的“大惊喜”，就是让追随你的客户，满载而归。

以东莞万科为例。

松山湖万科虹溪诺雅，2009年的项目，至今依然是东莞楼市产品力的标杆，首期开盘1万/㎡，如今8万/㎡，如果你是业主，身家翻了8倍。

南城改善标杆万科金域华府，首期开盘2万/㎡，最高成交价一度去到6.8万/㎡。

东城万科幸福城，2021年1月均价26250元/㎡，2022年1月37086元/㎡，一年每平米躺赚10836元。而你要知道，2021年的楼市，不跌就算赢啊。

还有虎门万科云城，半年涨幅30%；厚街万科金域国际，2017年12月二手单价19605元/㎡，2020年9月29201元/㎡，涨幅逼近50%；南城万科首铸翡翠东望，2019年售价3.1万元/㎡，现在二手业主报价4.9万元/㎡......

可以说，万科就是东莞最成功的价值投资者，买到万科的房子好比捡到宝，想不赚钱都难！

所以，万科在东莞总是被疯抢。

滨海片区长安万科臻山府和东莞万科御景湾8号，开盘十几个人抢一套。

松山湖松悦花园备案整体均价51323元/㎡，一举捅破东莞新房5万备案的天花板，认筹照样20：1。

水乡新城万科星城，2021年6月25日首开，300多套房源当晚售罄，刷新区域近5年首开套数以及金额纪录。

还有厚街万科中天金域世家、万科汉邦松湖半岛等项目，都创造了各自的热销神话。

东莞人笑侃：“万科哪怕吐口水都有人要。”

而深究前述所有“封神”房企，它们的共同点都是当地价值投资的高手，老百姓对它们已经形成了这样的认知——买房跟着你走，就有得赚！

这也就难怪它们能雄霸一方了。

03

寻找第二个“深圳北站”

守住了房子不会烂尾的红线后，再去押注那些“未来价值的高地、现在价格的洼地”。

如当年建设前的深圳北站片区，彼时房价不到3000元/㎡，2011年交通枢纽功能启动后突破2万元/㎡，此时则涨到了8万元/㎡，碾压过福田部分片区。

踩中了这波置业红利的人，身家暴增。

有没有第二个“深圳北站”？有！它就是东莞西站。

我们不妨将两者进行对比：

1）功能与定位

深圳北站是深圳规模最庞大、接驳功能最齐全、设备技术最先进、客流量最大的特大型综合交通枢纽，有了它，深圳才实现了与大湾区其他城市的互通互联。

东莞西站坐落于东莞城市副中心水乡新城的洪梅镇，是继深圳北站、广州南站的大湾区第三大交通枢纽，也是东莞唯一以枢纽站命名的轨道站，它的作用同样是连接大湾区核心城市，打造东莞参与大湾区竞合的重要平台。

目前，已有3条城轨1条地铁交汇，莞惠城轨（已通车）、穗莞深城轨（已通车）、佛莞城轨（在建中），R1地铁线（在建中），串起了城市广州、东莞、深圳、惠州、佛山、香港6座城市。

2）产业聚集效应

有了深圳北站后，一大批高端产业被吸引环绕落户，已经确认入驻的名企超过100家，包括深圳计算科学研究院、深圳高铁总部、美团技术总部等。

东莞西站也很重视产业的聚集效应，政府已经直接表态，未来将在这方面给予资源要素的倾斜，以加快形成高质量发展廊道。

所以，东莞市首批七个战略性新兴产业基地中，东莞数字经济产业基地、东莞新能源产业基地都将落户于水乡功能区。

片区内还规划了东莞最大的约3467亩工改示范项目“东莞水乡未来产业城”，根据规划，未来350多万平的高品质工业大厦将在这拔地而起，吸引1000家以上数字经济高新企业落户，形成东莞乃至全省的产业新高地、人才新高地。

在进展方面，“东莞水乡未来产业城”并非仅停留于政策概念层面，而是已经神速的进入了实质性*迁拆**环节。

3）远景目标

深圳北站的目标基本已经兑现，龙华这几年因其发生的变化有目共睹。

洪梅镇官方公众号也直言：“要借势东莞西站，彻底改变自身命运。”

这是2021年洪梅镇取得的成绩：固定资产投资实际完成36.82亿元，同比增长113.5%，完成率152.8%，固定资产增速及完成率均排名全市第一；工业投资增速101.1%，排名全市第五；重大项目投资完成年度投资目标151.9%，排名全市第三。

深圳北站房价暴涨的逻辑是，随着越来越多高科技技术型企业落户，为片区源源不断注入大量高端技术人才，他们的薪资水平，抬高了片区房企承受能力。

东莞西站与深圳北站条件相似，逻辑理应通用，其未来的房价必定也会奋起直追。

2021年龙华GDP4496.45亿元，深圳北站附近的房子就卖到了8万元/㎡，水乡预期2030年GDP5200亿元，请问，2030年东莞西站附近的房价多少合适？

04

躺赚！首期20W上车

东莞万科星城正在上新，强调四点：

1，距离东莞西站仅1.5公里。

能够享受大湾区快速交通网，2站广州东（约34分钟），5站深圳机场（约47分钟）。

城内交通也很便捷，出门沿着水乡大道再经过东莞大道，3个红绿灯便是南城。

2，一路之隔就是“东莞水乡未来产业城”。

前文提到的“东莞水乡未来产业城”已于2021年年底动工，很多地方都已经贴上了“拆”字，万科星城是首批进驻这里的住宅项目，后续还会有星河、富力、金地等品牌房企进驻。

3，占据了这么好的地段，万科用精湛的产品力回馈土地。

如在万科星城家门口打造了约15000㎡的水岸公园。

如将小区园林整体抬高4.3米，1楼为地下车库和中轴园林，令业主在小区里任何角落都能看见环岛景观。

4，低门槛上车，低到首期20万就能上车。

约96㎡三房（竖厅）户型：客厅主卧朝南，开阔三房带飘窗，大采光面。

约119㎡四房大户型：大开间小进深，客餐厅一体化，南北通透，七大飘窗全明设计。

附几张样板间实景图~

最重要的是，这个项目价格也非常讨喜，均价仅2字头！

东莞南城CBD的房价4万+，与万科星城开车只有20分钟时差，两者倒挂竟达2万。

一个月前，东莞土拍8宗宅地出让，万科参与了5块，最终，作价46.9亿元囊获南城广发南地块，折合可售楼面价约25900元/㎡，一举刷新南城最高楼面价记录。

这说明，万科看好东莞楼市前景，还在为东莞库存补*药弹**。

如果你相信东莞万科的判断力，如果你认可深圳北站对深圳龙华房价的影响力，那么现在，就是上车万科星城最好的节点。

东莞目前除了东城、南城、莞城、松山湖等热门区域外，其他镇已经全部放开限购。

也就是说，不需要社保，不需要名额，只需要首期20万，你现在就能做万科星城业主，然后，躺等物业升值。

感兴趣的朋友，可扫描以下二维码，预约参观项目哟~