最近中行的原油宝事件沸沸扬扬，很残酷的体现出：我国金融市场还很不完善，与欧美国家存在不小的差距，更体现出了我国投资者基本金融素养水平偏低。

中行原油宝宣传资料

中行原油宝客户6万余，其中一万以下投资者2万户，1-5万元的投资者2万户，5万以上的投资者也才约2万户，5万以下投资者占比超过65%，说明什么？说明可能多数投资者都是新户。

期货本就属于金融衍生品，杠杆性极强，采用保证金制度，风险是很大的，普通投资者基本是接触不到的，所以不少普通投资者连什么是期货都搞不清楚，但是中行以原油期货为底层设计一款理财产品，取名原油宝，把风险等级定为R3级平衡型，R3级指不保证收益，但本金亏损可能性极低的金融产品，这明显是不恰当的。

理财产品风险等级参照表

产品设计问题是监管层面要去考虑的事情，我们今天就不过多深入，因为我们根本没办法去改变什么，但我坚信未来会变得越来越好。

我们应该更多的从自身出发，去寻找我们能改变的问题，作为投资者，你连基本金融产品的分类都搞不清，别人叫你投啥你就投啥，我觉得这是活该被收智商税。

这次原油宝事件影响很大，所以国家在积极的解决，但是如果只是一个小规模事件呢？

我们唯一能做的就是提升自己的金融素养，避免再被割韭菜，哈弗校长曾在2017年开学语中说到:教育的目的是确保学生能分辨‘有人在胡说八道’，提升分辨能力就是我们学习投资知识的目的。

金融从业两年，从保险到私募，考过了基金从业，理财规划师中级，见识和听闻了各种“新闻”，对此特别深有感触，虽然网上有各种课程，但是都是各有目的。

其中不乏“金融专家”，是为了要你买金融产品，赚销售费用，也很多“教育专家”，随便做个短频快，要赚你满足好奇心的钱。

真正的金融知识普及者少之又少，雪球和得到上见得最多，但如果你真的想变得专业还是得去啃书籍，去看那些系统性课程视频或者线下培训班，更重要的是你能自己去研究实践，花上一万小时，你就成了专业投资者。

但是如果你只是普通的投资者，只想获取一些投资知识？怎么办？两个途径：

①正儿八经的在得到这类平台上花些钱买个投资课程，认真看完。

②买两本金融普及的书籍，认真看完。

因为这两个途径获得的知识相对来说更系统，是经过了过滤的，不要去听信各种媒体文章，各类野鸡营销号，各种野鸡课程，那些只会让你晕头转向。我也想做做金融普及的事情，为什么？很简单，投资者素养更高了，对我们这些真正打算在行业发展的人来说是好事，其实，锻炼自己的输出能力，并形成自己的影响力。

我也不知道我能坚持多久，但是写一篇是一篇，也是尽一份力，所以你们如果看了，感兴趣了，别忘记给我点赞转发收藏，让我能坚持下去，这里先强调下，我写的文章不会太小白，因为我是个重逻辑的人，太小白了，我写不清楚，所以不想动脑筋，到这里就可以调头了。

四月初开始着手整理自己的各种书籍与笔记，从普通投资者角度去思考所需，结果一开始想到的都是一些认知层面的东西，所以打算先写个认知篇，再去普及专业知识，这篇会是我真正写作的开篇，也是认知篇的最后一篇， 目的是帮大家形成简单的金融全局观，明白不同的投资环节产生不同的理财产品，从而理解各理财产品之间收益与风险存在差异的原因，本文的主要内容分为三个部分：

一、发现物美价廉的项目是金融一级市场的终极目标

二、金融二级市场是标准化的游戏

三、以房地产投资逻辑实例分析

（正文6600字，阅读时长30′，好文多分享收藏）

01 发现物美价廉的项目是金融一级市场的终极目标

什么是金融？我认为金融就是在寻找可控的风险与收益的平衡点。

做投资项目，按风险差异可以分为三部分：

①有一部分事情是没有风险的，按部就班去做就行，所以这是稳赚的钱，这些钱肯定是老板自己要赚的，谁来也不给，兜底的钱。

②有一部分是要依赖社会资源或者特别的方法去控制的风险，这就是可控风险，这是金融公司赚钱的根本能力，别人自己能做的项目是不会找你的，因为找你要付钱的，找你就是需要你解决问题的能力的，在金融里面就表现为：自己直接去融资没资格，或者有资格但有很多风险，不想承担，所以找到金融公司来做，没资格就先付一个门槛费，然后再一起商量怎么合作去控制这部分风险，然后融资成功，这其中产生的利润，一起分，你解决的越好，分你越多；越难解决，你解决了，你拿更多，所以金融就是在寻找可控的风险与收益的一个平衡点。

③最后一部分是控制不了的风险，这部分是要放弃的，能换回来一分钱是一分钱。

平衡的游戏

什么是金融一级市场？

大家知道的金融一级市场更多的是私募，感觉很高大上很神秘，顾名思义，私募是非公开募集的意思，就是不可以公开的大面积宣传，有门槛，最低100万起投，所以都是高净值客户，客户数少，风险承受能力强，并且这意味着：对社会稳定性影响小。

这是这么理解的，一般高净值客户基本素养比较高，拥有识别能力，哪个能拿出100万的人是傻子？一般都有过人之处，并且经常有人帮他们做决策，所以他们对投资后果的心理承受能力强，有自己的社会资源，所以就算亏损也不会说没办法生活，不至于造成大面积的社会问题。

反之，你想哪次银行或者公募基金出了事情，政府不是忙得死去活来？很简单，我老百姓就这点钱的，没了，老婆孩子怎么办，人数又多，所以都是团体事件，这也导致了银行与公募基金国家要求多，把控严的特征，而私募就没有那么多明确的要求，所以私募以灵活著称，非标准化是其最重要的一个特征。

但非标准化操作对能力要求是极高的，或者对社会资源要求非常高。打个比方：房地产最大的利润在于土地操作，但是这块只有谁能操作？一般都是城投公司在做，也就是国家，只有深圳的城市更新项目非国家可以参与，这就是对资源把控的要求；或者以股权投资为例，一个人说他发现了一个巨大的市场空缺，并且有能力去赚这个钱，要你投资，合作开发，你怎么去识别真假，就算识别了：是真的，你怎么去控制他不损害你的利益？这些都对投资者有很高的要求。

私募是非公开募集的简称

任何事情都是其内在的基本逻辑，而不是人为事先设置的。金融的本质是服务，所以就是买卖的游戏，买卖的基本原则是什么，就是物美价廉。所以物美价廉是金融一级市场的终极目的。

物美的东西是需要寻找的，这就有成本了，寻找中会出现两种情况：

①一种是别人已经识别了的，那就很贵了，好东西大家都喜欢，那就得看谁能拿到了，一般竞争成本很高，所以这种项目获利空间低。

②另一种是还没被人发现的，这种要么是你发现得比别人早，要么是有瑕疵被掩盖了的，所以才会是物美价廉的，这就是PE/VC（股权投资/风投）最喜欢的目标，这里就产生了一个金融理财产品，就是股权投资或者另类投资。

从上面的逻辑就可以看出这类投资难度很大，风险很高，所以投资者都要求高回报，为什么会这样？因为我投10个项目可能7个亏损，2个白干啊，那成功的这个不得收回前面的所有成本？

所以每个成功的风投都是几十上百倍的收益，但是它的真实收益有那么高吗？没有的，我以前总部领导告诉我们，市场平均收益也就20%多。

这就是金融一级市场。一级市场的操作者，通过自己的能力把项目逐步推进，那项目的价值就开始逐渐被大家所认可，或者拿到各种国家认可的资质，那就可以进入二级市场了，也就是上市或者拿着资质去金融机构融资，然后一级市场的投资者就拿到收益退出了，当然好的项目也有人继续跟投二级市场。

02 金融二级市场是标准化的游戏

金融二级市场是金融一级市场的延续。

金融二级市场就是公募市场，项目达到要求后，可以在有公开募集牌照的金融机构公开募集资金，既是募集资金也是进行品牌宣传。

在二级市场大家接触最多的就是股票和固定收益类产品了，要获得公开募集牌照是要达到国家金融监控机构要求的，要到金融机构公开募集资金也需要符合监管要求，并且还要满足金融机构的风险控制要求，所以二级市场是一个有标准化条约的市场，但这个标准化是相对的，并不是绝对的，所以还是有操作空间的，帮助企业达到公开融资的要求，帮助企业提高融资效率的能力，这就是标准化金融机构的核心能力。

比如银行，拿着你的存款或买理财的钱，去*款贷**给那些符合风控条件的客户，赚取利差，通过这种模式，这就产生了一类金融产品：*款贷**业务。房贷、抵押*款贷**、P2P就是其中的典型代表。

*款贷**是对未来的透支

P2P的金融理念是没问题的，存在的问题是我们的互联网数据还没达到可以有效识别风险的程度，而且人是复杂的，所以不断暴雷。

公司要借钱，也会找到银行，银行进行一系列的调查和控制，就会发布一款理财产品，这就是我们经常在银行被推荐的公司债，或者政府进行基础建设也需要钱，也会找到银行，发布一个产品，也是大家接触比较多的产品，国债、地方债、城投债。

证券市场是金融二级市场的典型代表。公司要上市，是因为扩大生产需要资金，根本目的就是融资，而为什么老干妈不上市？首先他们本来就现金流巨大，不需要融资，其次融资也是有成本和风险的，所以老干妈选择不上市。但要上市的公司呢？是需求通过上市审核，才可以发行股票的，股票发行了也就产生了大家最熟悉的金融产品：股票，你只要在证券公司开户了，你就可以购买你想购买的股票了，成为公司股东，公司未来发展好了，你的股票就涨价了，你就可以卖掉，也就赚钱了，或者长期持有，享受公司分红，留给子孙。

股票是二级市场的代表

投资股票也不是一个容易的事情，需要能看懂财务报表，还要收集信息判断真假，还要懂公司的运营模式，懂点行业发展，更何况还有各种套路，比如公司刚上市的时候中国就存在特有的打新现象，比如基金经理谋取私利，要怎么去甄别？不会那怎么办？有公募基金公司啊，他们帮你选股，然后要你的管理费，手续费，但是他们可是不管你是亏是赚都要收的哦！这也就是另一个大家现在基本都接触过的金融产品：公募基金。

还有一些公司想通过拥有的另类资产进行融资的，最典型的就是房地产和不良资产处理，这些资产是没办法上市的，但是这类资产的价值又是比较好估值的，所以公司或者机构可以用这类资产作为底层资产，以抵押担保的形式进行公开募集资金，但需要在金交所备案（私募除外），也就是达到金交所的监管要求，这类产品在第三方财富公司销售最多，相信大家也或多或少接触过，比如国有资产抵押融资，比如房地产抵押融资，这种产品都是给固定收益的，这类产品我们的爸爸妈妈辈是接触最多的，也是暴雷最多的，因为层层嵌套，根本没办法搞清楚资金投向，公司如果资金链断流就暴雷了。

北京金融资产交易所

这就是金融二级市场的基本情况，说的都是大家能接触到的，像期货和一些金融衍生品就没提及了，以后有机会再说，二级市场庞大无比，所以就算利润率低于一级市场，其空间也是巨大的，但是二级市场谁也不敢说能把控市场，毕竟谁能抓住市场那只无形的手呢？何况二级市场的情绪？

03 以房地产投资逻辑实例分析

最后通过具体的实例分析，用案例带大家从一级市场走到二级市场，来帮助大家能形成基本的金融全局观。为什么以房地产为例，因为相对来说我更清楚些，其次很容易理解，并且最后可以根据投资逻辑分析下房地产市场的基本情况，对大家也会有一定帮助。

房地产的开发都是从一块土地开始的，土地有集体土地，工业用地，耕地，林地，商业用地和住宅用地，只有商业用地和住宅用地是可以建房卖房的，所以房地产公司很需要优质的住宅用地和商业用地，并且由于开发建设需要时间，所以房地产公司经常提前购买可以开发的用地。

可以开发的用地我们称之为熟地（住宅用地、商业用地），不可以的称之为生地（工业用地，集体土地，耕地等），熟地经常是不足的，而要把生地变成熟地是需要政府批准的，在深圳以外的地方，生地变成熟地的过程都是城投公司在进行操作，但是在深圳土地只要在城市更新的范围内，你达到要求（保障房，道路贡献，绿化贡献，资金等）就可以申请进行土地性质变更。

已经申请了城市更新项目的土地是需求大量资金来运作的，这个时候没有符合要求的土地证等资质，没办法进行公募，只能用自有资金，民间借贷，或者私募来解决，这类项目需要的资金量是巨大的，所以基本上是需要依靠大量的私募产品来解决的，大量私募公司，有正规的有不正规的，发布大量私募产品，以高额的回报来聚集大量资金，借给房地产公司赚取利差，因为过去房地产市场太疯狂了，所以也出现了很多问题，但现在国家已经管控很严了，土地性质能不能改变的不确定性很高，所以这类私募产品的投资回报给得不低，可以达到12%-15%。利用私募资金完成生地变熟地后，土地具有了明确的开发价值，就可以把土地卖给房地产公司了，私募就退出了。

信托以前经常被称为房地产信托

但是房地产公司买地的钱是自己的吗？肯定不是，房地产公司会拿着资质和证书，找到信托公司，用土地的未来价值做抵押担保，在信托公司发布一个6%-8%的房地产信托产品，通过信托产品募集大量资金，一部分土地买卖，一部分用于继续开发。

当房地产公司把土地开发到一定程度，满足土地拥有4证（土地证，规划证，建工开发，建工规划），公司有30%自有资金，拥有二级开发资质，就可以去银行申请开发贷了，这是国家对土地开发的扶持*款贷**，是市面上最便宜的*款贷**利息（4%-5%），所以可以拿开发贷的钱去还信托的钱，并且继续开发建设，等房子建设到4层以上，就可以申请预售资格了，就开始卖房子，购买者就去认购房子了，这就等于是无息*款贷**，可以拿着这个钱去还开发贷，不断轮转。

房地产市场的投资流程大体就是这样的，不同的投资过程就相应的产生了不同的金融产品，然后其风险不一样，所以收益不一样，因为房地产公司追求周转率，所以一般都是多块土地同时运作，层层嵌套，所以一整个链条中随便哪个环节出了问题都是牵一发动全身的，暴雷也多，想空手套白狼，浑水摸鱼的也多。

最后在通过房地产的投资逻辑简单的分析在未来房地产市场的变化。

房地产投资逻辑可简单总结为：土地运作（私募）→房地产公司拿地（信托）→资质齐全（开发贷）→销售回款

可以发现房地产开发的关键就是拿到开发贷，因为开发*款贷**的利息太便宜了，而拿到开发贷是对房地产开发公司的资质有要求的，而这种资质最看重的就是规模，所以房地产公司是依靠高周转赚钱的，你建越快，卖得越快，规模越大就能拿到更多的开发贷，就能拿更多的地，开发得更快。

这里也可以给大家分析下，为什么在房地产很火的那几年各大房地产公司都在捂盘，不卖房子，一个是为了制止紧张氛围，但是更关键的是资金的使用成本低于房地产本身的增速，捂盘有更大的获利空间，等于放着不卖就在赚钱，卖了反而亏了。

房地产现金流示意图

如上图，房地产公司的核心是高周转提升排名，增强资质拿开发贷，正常情况下房地产公司只有一种真正的资金回笼途径，就是销售回款，但是在房地产爆火的那几年，市场增速飞快，随随便便大于20%，这样房地产信托也就成了另一个资金回笼的途径，正规途径发一个房地产信托给投资者最高也才12%的利息，而市场增速随便超过20%，那我在没有资金回笼压力的情况下干嘛要卖房子？通过信托公司发布房地产信托产品就好，建好的房子放着就硬赚8%以上，甚至动不动翻倍，谁不捂盘？

但是经过这几年的整治，大规模的从信托公司拿到房地产信托已经不可能了，那房地产公司就要回归正常靠销售回笼资金了，所以以后拿不到开发贷的房地产公司都会面临很大的资金压力，如果变不成大房地产公司就只能退场了，所以以后房地产市场只会剩下大公司。

而房地产不在那么火热了，回归本质，也就意味着投机属性变弱了，这会导致什么情况？以前在房市火热的时候，房子交易是几乎没有成本的，大家都是使劲买，流通性太强了，甚至有点货币属性了，所以大家不会考虑那么多，先上车再说，也就是买不起大的就先买套小的，到时候换，因为换没有成本还增值，但是现在不一样了，现在是什么情况，交易成本变高了，二手市场你卖一套房子要挂半年甚至一年，再加上折旧损耗，这就是很大的成本了，大家就会开始考虑尽量一步到位了，这样更划算，所以近两年都是大户型的房子特别抢手。

最后房地产长期还是看人口流动的，大城市人口流入，房子就价值高，小城市人口流出，房子的价值就低，所以这样总结起来，以后大城市大房地产公司的大房子会涨，小城市会回归正常。

金融本质是服务

金融是为了服务实体企业融资需求而产生的，从一级市场到二级市场的整个过程大体是就是这样的，了解这些后你对整个金融市场就形成了基本的认知，不在是零零碎碎的，能很好的帮助你建立金融的大局观。

我的认知篇也就收尾了，也是我正式写作的开始，后续会开始写金融专业方面知识的普及，基金是大家使用最多的金融工具，所以可能会从这个开始，感兴趣的话，别忘了点波关注加收藏，能分享给需要的朋友最好，能看到这里的话，也非常感谢大家的认可，如果有什么错误或者问题欢迎指正。

认知系列文章链接：

①信任是投资的基础：靠谱到底有多重要？

②投资的三个核心：普通投资者投资，应该重点注意哪三个方面？

③金融全局观：金融一级市场和二级市场分别是怎样的？（深度分析）