◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
进入10月份以来，楼市喜讯不断。特别是大型房企，最新披露的9月份销售额均出现较为明显的涨幅，一扫前几个月“低迷”颓势。
受销售增长的刺激，部分内房股（中国内地在港上市的房企）持续走高，本周五（10月11日）股价迎来大涨， 旭辉控股涨幅幅逾7%，融创中国涨幅逾5.5%，中国奥园涨幅近6%，其他内房股如龙光地产涨幅3.6%，万科企业涨幅3%等等。
这势必会推动内房股的估值修复，获得更多国际投行的关注。 近期来看，多家房企境外债券发行都较为顺利，部分产品期限还相对较长，融资成本也相对可控，确保不断扩张中的大型内房股们在资金链上不至于绷得过紧。
10月11日，联合国际（Lianhe Global，当前最大的中资离岸信用评级机构）给予中国奥园“BB+”的国际长期发行人评级，展望“稳定”。截至目前，这是继弘阳、禹州之后 该机构给予内房股的最好评级。
NO. 1｜壹
销售步入快车道：千亿在望
当前，全国热点城市对楼市依然“从紧”调控。受此影响，自9月以来，各地楼市成交量确实有明显降温的势头，市场上部分舆论对“金九银十”也多持怀疑态度。一阵悲凉气氛袭来，让外界感觉楼市真的冬天来了。
8月份，在各大上市房企的中期业绩会上，不少房企大佬直言要加速销售，尤其是回款率。对于大型房企而言， 9月“憋大招”尤其是让利抢收成为一大共识，为略显沉闷的楼市增添了一些喜气，原本观望情绪浓厚的持币待购者也积极入市。
以奥园为例，9月份实现合同销售金额约106.2亿元，同比增长35%。2019年1-9月累计实现合同销售额累计约785.8亿元，较2018年同期增长29%。要知道，奥园2018年全年合同销售额为912.8亿元，按目前销售逐月递增，11月底或将破千亿。
梳理单月数据不难发现，2019年以来，伴随楼市起伏，奥园也经历了一波起伏，比如1月合同销售56亿元，同比涨幅38%，2月合同销售56.3亿元，同比涨幅39%，3月合同销售75亿元，同比涨幅36%，4月合同销售95.7亿元，同比涨幅33%，5月合同销售100.2亿元，同比涨幅33%。
从数据看，奥园单月销售额30%增幅在6月未能延续，当月实现合同销售153亿元，同比涨幅28%，而到7月份实现合同销售66.5亿元，同比涨幅11%，8月依然较为低迷，实现合同销售额76.8亿元，同比涨幅12%。相比7、8月份，9月销售涨幅迅速拉升到35%。
据悉，奥园今年下半年可售货量达到1300多亿元，下半年新推出的项目有40多个。 以刚过去的“十一黄金周”为例，据第三方机构统计，有8家房企在黄金周7天销售额破百亿，排名最靠前的某头部房企因敢于杀价而实现销售额逾500亿元，与后面的一线房企拉开了一定的差距。
接下来的2个多月，对于各大房企巨头而言，尤为关键。 对于头部房企而言，2019年或再创销售新记录，黑马房企开足马力加速冲刺，或刷新排位，中小房企或面临被洗牌危机。所以，当前地产江湖比以往表现得竞争更为激烈。
NO. 2｜贰
多笔融资补位，杠杆结构优化
截至2019年6月末，中国奥园净负债率64.2%，从整个地产行业看，相比部分大型房企净负债率逾100%以上，则处于行业合理水平； 总银行结余及现金约548.4亿元。
在中国奥园中期业绩会上，该公司高层曾对外透露，上半年短期借贷335.5亿元，当中以境内债务为主，占比约76%，境外债务占24%，明年上半年到期短债为67%，集团能为此提早做好准备，如透过美元债、银团*款贷**等融资，多元化境内外融资渠道降成本。
下半年以来，监管层轮番 收紧 房企 融资。以往依托银行开发贷、公司债等渠道大规模低息融资的很多大型房企，明显感觉 融资 不太通畅，但 这也并非“一刀切” 。
9月初，中国奥园公告：其获得中国证监会批准发行42亿元公司债申请，面对地产融资成本不断走高的大环境， 其中第一期 15亿元规模 融资的年 息率仅有6 .8%， 期限达4年。
7月以来，房企小公募债获中国证监会批复额度40亿元级以上的非常之少，如时代控股79亿元、绿城45亿元、世茂股份40亿元，特别是进入9月份，仅有中国奥园42亿元和中国泛海50亿元。
值得一提的是，就在7月份，中国奥园还曾公告其在年初发行2.25亿美元债的基础上增加2.5亿美元债券发行，发行收益率6.5%。那个时段，即便是大型房企，美元债融资成本也一路走高，比如当月泰禾4亿美元债年息率高达15%，佳兆业3亿美元债年息率接近10.9%。
NO. 3｜叁
机构 看好， 上调目标价
今年2、3月份，国际著名评级机构穆迪、标普先后调升奥园信用评级展望到”正面“， 确认该公司信贷评级为“B1”。这是继去年8月惠誉上调奥园信用评级展望从“稳定”到“正面”及给予公司信贷评级“BB-”之后的一次重大肯定。
相较于三大实力雄厚的著名 外资 评级公司，更熟悉中国企业营商环境的联合国际如今给予中国奥园“BB+”的国际长期发行人评级，展望“稳定”。对于当前民企尤其是民营房企来说，实属不易。
8月22日， 全国工商联发布“2019年中国民营企业500强榜单”和《中国民营企业500强调研分析报告》， 中国 奥园上榜 2019年中国民营企业500强第 272名。
之所以如此，外界可以发现： 中国 奥园提前 战略布局、深耕 如粤港澳大湾区、长三角 等 高增长 区域，以及地产、商业、健康、文旅、城市更新等多产业联动、稳健增长的影子 。
以城市更新为例，奥园已实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖，目前逾30个的城市更新项目规划总建筑面积约1600万平方米，预计货值约2197亿元，逾70%位于大湾区。
对于不少大型房企而言，2018年受制于拿了一些高价地王而一度苦恼。对于现金流相对充裕的房企而言，2019年正是“逆周期”拿地的窗口期。
从奥园来看，上半年新增34个项目，新增可开发建筑面积约726万平方米，新增可售货值逾800亿元。 截至上半年末拥有土储总建筑面积约4012万平方米，权益比约81%，总货值约4255亿元。 摩根大通、星展银行、华泰国际、克而瑞证券等认为，当前 奥园土地储备楼面价约每平方米 2321元，占合同销售均价约20%，具 备一定的 竞争优势。
自7月以来，近20家大型券商投行密切关注中国奥园及股价走势。其中，有16家机构给予推荐”买入“评级，如华泰国际给予奥园每股15.4港元的目标价。
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