根据最新的“ 中国雄安新闻 ”透露：在北京第一批4所高校， 中国地质大学(北京)、北京交通大学、北京科技大学、北京林业大学 落户雄安以后，北京第二批高校即将落户雄安。
第二批落户到雄安的高校基本确定为6家：即 北京航空航天大学、北京理工大学、中国科学院大学、华北电力大学、中国传媒大学、北京语音大学 。
其中北理工已经“ 官宣落户雄安 ”。
北京的非首都功能除了疏解雄安之外，也在加速疏解到通州。
2024年 北京行政中心 即将全部完成东迁通州的工作，然后就是 市属国企总部、留京央企总部 也会逐渐向东部通州疏解。
应该看到，北京的 非首都功能疏解 在未来5年，将会越演愈烈。
在这种趋势下，未来北京的楼市格局会如何演变？
北京哪些板块依然最值得买房？
【1】什么是首都四大功能
科创中心成为北京最核心的产业支柱
2017年北京正式出台新版的 城市总体规划 。
在这个新版城市总体规划中，明确了北京的未来是疏解非首都功能，但是重大发展 四大首都功能 ：
这四大首都功能分别是： 政治、文化、外交和科创中心 等功能。
从这个角度上看，北京其实有点“ 去经济中心功能化 ”。
这一点不像上海，上海是明确提到五大中心，其中经济中心是第一位的。
简单来说，北京和上海已经开始错位：北京重点是 政治文化外交 ，上海重点是 经济金融航运 。
那么，对于北京来说，四大首都功能中，真正能够称之为 产业功能 的，其实也就只有“ 科创中心功能 ”了。
很多人问：北京不是还有 金融街 的“ 金融中心 ”，还有国贸的“ CBD中心 ”吗？
其实这两大功能，一个要 逐渐疏解到雄安新区 ，另外一个已经近年来发展的重点了。
所以在北京，真正的经济产业中心 就是2个 ，都是北京未来发展的重点产业： 高科技和先进制造业 。
一个是 国家级高新区 的海淀中关村科学城，另外一个就是 国家级经开区 的亦庄经济开发区。
这两个地方都是北京真正的“ 国家级开发区 ”，是真正产业中心。
【2】互利网时代红利时代
海淀中关村引领北京近十年的经济增长
如果说过去十年，北京哪个板块最风光？
那一定是 海淀中关村 。
面对扑面而来的 移动互联网风口 和蓬勃发展的 平台经济 ，海淀区已经成为北京经济的领头羊。
2022年海淀区GDP 正式突破1万亿 ，是全国第二个 突破万亿级 的区，第一个是上海浦东新区。
而深圳的南山区距离海淀还有 2000亿 的差距。
由此可见，海淀区的 经济之强 ，冠绝北京，甚至是全国。
那么，海淀近十年的快速发展主要依靠什么？答案非常简单，那就是 互联网平台经济 的超级红利。
北京目前拥有 超过80家 的互联网独角兽企业，但是 50%以上集中 在北部的海淀区和中关村周边。
就连 后起之秀的望京 ，也只是因为海淀装不下以后，很多互联网公司从中关村“东迁”望京的。
望京的产业基础，那是远远不及海淀。
但是自从2022年开始，随着垄断法的出台，平台经济的红利期逐渐消失。
作为 全国“码农”聚集地 的海淀，也开始进入平稳发展期。
尤其是互联网大厂的“ 降薪裁员 ”，让大量的“ 码农群体 ”开始出现居住降级。
海淀的居住需求开始出现“ 外溢 ”。
作为未来科学城的北京北部“ 昌平南地区 ”从此崛起，大量的海淀码农还是逃离海淀，大规模外迁昌平南。
昌平南朱辛庄 一带从此“ 一房难求 ”，多个新盘项目出现“ 日光 ”。
大势的变化，也代表着北京海淀的“ 高光时代 ”从此谢幕。
均价 10万+ 的海淀，随着码农外迁，未来房价涨幅逐渐放缓。
而另外一个科创板块，亦庄经开区开始“ 冉冉升起 ”。
【2】新型工业时代到来
亦庄经开区将引领北京未来10年
从中国近年的产业政策趋势看，明显从 互利网平台 产业转向 新型工业化产业 ，先进制造业已经成为国家政策扶持的重点。
产业风口变了，城市发展的板块自然也会变。
没有任何一个城市的 板块 是永远强的，因为产业总是在不断迭代，新的 产业风口 必将创造新的 热点板块 。
所以作为买房人来说，要时刻关注时代的变化，关注风口的变化，要及时调整买房的策略，顺应变化才能让资产进一步升值。
2023年亦庄的工业总产值 达到5200亿元 ，总量全市第一。
工业投资 463亿元 ，也是全北京第一，占全市比重超六成。
以上两个数据说明亦庄已经成为 北京先进制造业 的中心。
作为北京市唯一一个国家级经济技术开发区，亦庄已经开始提前布局 新一代信息技术、高端汽车和新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人与智能制造 等未来产业。
从 互联网平台经济 ，再到 新工业经济 ，亦庄逐渐取代海淀，将会引领北京经济增长的未来10年。
亦庄的房价也从此“ 一飞冲天 ”，是北 京南五环外 唯一一个能够卖上 10万+ 均价的板块。
北京亦庄，给每一个“ 环线决定论 ”的信徒，上了怀疑人生的一课。
五环外的地段也是可以卖出三环的价格的，五环外的房价涨幅，也有可能跑赢了二环的区域。
亦庄的牛，不仅仅牛在 产业 ，同样也赢在 教育 。
教育和产业 是支撑亦庄房价的“ 两条腿 ”。
学区和学籍，在北京楼市是绝对的“硬通货”。
一套顶级学区房，几乎等同于一张名校入场券。
北京真正有学区的地方，历来只有三个：
实力最为均衡的东城区，顶尖名校遍地的西城区，还有崇尚鸡娃的海淀区。
在“东西海”三分天下的北京教育格局里，亦庄正在演变成为北京最强“ 第四学籍区 ”。
现在的亦庄，已经名校遍地：北京小学、人大附中、北京二中、十一学校等，号称“ 南城小海淀 ”。
亦庄搞教育，那可不是简单“ 名校贴牌 ”，而是连带名校的豪华班底一起挖过来。
比如北京二中经开区学校，就是由北京市名校长钮小桦亲自挂帅。
2021年4月亦庄迎来了划时代的“ 学籍独立 ”。
自此往后，亦庄学籍也会像东城学籍、西城学籍和海淀学籍一样，只有本学区内的生源，才有资格入读区内的好初中、好高中。
这也意味着亦庄的“ 普高率 ”和房价一样，将一飞冲天。
但是 亦庄经开区 毕竟只有60平方公里的范围，历经多年的发展，区域早就“ 拥挤不堪 ”。
因此亦庄“ 扩区 ”是势在必行。
那么未来的亦庄将会向哪里“ 扩区 ”呢？
台马地区 从此走上了北京楼市的前台。
2022年11月8日，北京发布了《 关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知 》，从此台马地区正式取消双限。
这也意味着台马地区将正式“ 脱离通州管理，并入亦庄经开区管辖 ”，台马正式“ 亦庄化 ”。
同时在2022年11月官方宣布： 台马地区的新建校的人事、财务、资产、教学、入学等职能划入经开区统一管理。
台马的“ 亦庄学籍 ”已经比较稳了。
综上所述，我们认为北京未来将会进入实质性的 非首都功能疏解阶段 ，这对于北京房价来说，将会呈现出明显的区域分化。
简单来说，就算是在北京这样的“ 超一线城市 ”，也不能随便买房了，北京预计也有 超过一半的房产 不再具有投资的空间。
但是对于北京来说，经济功能减弱，但是科创功能却在不断增强。
未来在北京， 海淀和亦庄 依然将独领风骚。
尤其是 亦庄 ，新型工业化时代的风口将把亦庄推上北京最值得关注的板块。
过去10年看海淀，未来10年看亦庄。
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