疫情反扑之下，北京政府及时反应，推进治理再升级。目前，疫情防控管理最为严格的朝阳区内，企业员工纷纷开启居家办公模式，办公楼复工率基本在5%以下。
据统计，此轮疫情中全市九个甲级办公楼子市场中大部分受到不同程度影响，其中CBD、第三使馆区、望京、奥林匹克区域以及部分东长安街子市场项目位于朝阳区范围内，受到显著波及的总办公面积达 630万平方米 ，占全市甲级办公楼总存量的 近六成 。针对现阶段特殊情况，仲量联行研究部第一时间开展北京办公楼市场调查，范围覆盖全市各办公楼子市场 超过30位 办公楼项目业主，了解前沿、真实的市场情绪，以期为各方参与者带来参考。
注：5月12日，全市范围内交通与防疫政策升级，海淀区有部分项目也开始实行居家办公，此访谈内容基于之前对于市场情绪的捕捉。大环境的变化或将产生新的涟漪，仲量联行将持续追踪市场。
当前业主信心指数
受访业主对2022年全年北京办公楼租赁市场的预期进行打分，平均分值为5.9分。根据仲量联行之前多年的调研经验，通常5分为市场情绪的一个分水岭。平均5.9分代表了业主对租赁市场谨慎中立、略微向好的整体预期。
近四成受访业主表示今年4月份市场复苏势头明显，看房量提升显著，信心有所提振。
同时，市场中持观望态度的仍占绝对多数。近三成业主表示，如果当前严格的防疫政策长时间持续，他们将会进一步调低预期分值。
本轮疫情对办公楼租赁市场的直接影响
除了业主方对市场预期下调之外，北京办公楼市场在短期内的租赁活动均已受到此次疫情影响。据了解，目前无论是否为朝阳区内的办公楼宇，市场租赁行为均有所减缓，主要原因为看房人数骤减，以及在谈客户内部汇报流程受阻。
然而，租赁活动受阻对于原本出租率高的楼宇造成的实质影响较小，部分楼宇目前在谈的大客户在今年一季度或者4月市场回暖趋势明显时，已实地多次看房，因此目前仅需线上沟通及文件交流。
疫情防控要求及落实
现状：朝阳区内的楼宇情况较为统一，此前，绝大部分企业已实行居家办公。自5月9日起，朝阳区所有办公楼宇已严格执行防疫要求，全面执行居家办公。
落实方式：部分楼宇通过区域防范群、双楼长点对点管理等方式收到通知及落实防控要求，朝阳区街道政府会有工作人员到部分楼宇现场检查。
复工率：应防控要求，朝阳区内复工率基本在5%以下；朝阳区外情况相比之下较为明朗，部分东城区项目能达到40-50%。据了解，海淀、丰台基本正常办公。
当前租金减免情况
尽管部分楼宇租户开始提出减租诉求，目前业主方普遍没有减免租金的计划。
部分国企办公项目延续2020年租金减免政策，符合要求的服务业中小微企业减免3或6个月租金，目前正在上报总部，需要等待审批并核查具体企业条件。
全年租金预判
受访业主对未来租金计划仍以维稳为主，70%的业主表示将暂缓项目租金增长计划，约占10%的少部分业主面临降租压力，预计年底前会进行租金下调。
朝阳区禁止装修及搬家政策影响
目前，朝阳区内除以防疫为目的外的装修、搬迁活动一律暂停，导致原本近期有搬迁计划的办公楼租户在现阶段无法搬出。部分办公空间因原租户家具遗留，业主暂无法作改动，影响后续客户带看和已签客户进驻。
近三成朝阳区内的受访业主表示，将会按照“一事一议”、适当后延装免期，若疫情延续可能考虑与租户对半承担装免。
部分其他区域内的受访业主表示其装修及搬迁活动也受到影响，或有可能在未来暂停装修工程。
小结
北京部分地区封控已持续近半月，各个办公楼宇正在严格执行防控工作，保障安全运营。在期待尽早恢复社会正常秩序的同时，我们观察到，现阶段朝阳区的办公楼宇受影响较大，复工率普遍在5%或以下，非朝阳区内的办公楼宇受影响程度不一，但在防疫要求不断升级的当下，或将产生新的波动。同时，看房量锐减导致租赁活动大幅放缓，市场担忧情绪加剧。 目前业主方多以维稳、观望的态度为主。 另外，由于朝阳区当前暂停与防疫无关的装修及搬家，楼宇内的装修工程暂停，新租租户入驻、到期租户迁出等活动已受到影响。
在2022年的一至四月份，北京整体办公楼租赁活跃度较高，业主方信心在此前已获提振。当前市场情绪虽因疫情反复而有所下降，北京的办公楼市场在短期内承压，但我们仍期待办公楼市场会在完全解封之后获得一批小范围需求释放。
“企业端”受到的影响
- 朝阳区范围内甲级办公楼共有超过700家金融相关企业，总办公面积近100万平方米，金融从业人员受到较大范围的波及影响。例如，金融企业的部分交易岗位由于不具备居家办公条件，需要特殊申请现场办公。
- 部分外资企业自2020年疫情发生以来持续居家办公，拥有较灵活的应对措施，因此本轮疫情对此类企业影响较小。
- 目前，本来有搬迁或扩租需求的内资租户受到当前租赁市场调整影响，或将利用这段时间寻求抄底机会。
- 各企业财务等关键岗位由于需要用印/登入公司系统，企业会通过楼宇向朝阳区管理单位提出申请，申请通过后，相关人员可到现场短暂办公，不可全天候在场办公。
对于企业不动产布局建议
面对疫情的反复及防控要求的不断升级，对于企业不动产策略也打开了新的思路。在疫情当下，企业若能分散办公，将能在持续变化的市场环境中保证中枢系统的正常运营。
过去一段时间中，企业整合型办公布局已成为北京办公楼市场的趋势。然而，整合型办公布局加上个别分散的创新型小型空间的混合模式，可能更能够灵活应对疫情防控常态化的挑战。作为整合型办公的补充，创新型小型空间可在关键时刻满足企业核心功能正常办公之需。
以 仲量联行·京彩创想空间 为例，这是由北京传统四合院精心改造而成的办公空间，内设灵活办公空间、会议室等多个功能区域。在此次疫情中，结合严格的疫情防控措施，该空间满足了企业核心功能正常运行、员工灵活办公等多元需求，保障了企业继续为客户提供及时、高效的专业服务。