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根据7月底的一份统计数据，深圳各区新房都存在一定的库存量，其中南山、福田作为深圳的价值最高区域，关注度高且供应又少，自然也是库存量最少的两个区。
而龙华、龙岗、宝安三区由于近两年供应量较大，置业热度衰退，新盘自然也经历了较长时间的去化，随着陆续的新盘入市，库存量也在持续增加。
其中，龙华区的新房库存量高居首位，多达近8千套，远超第二第三位的龙岗宝安，似乎已经成为最不受打新者待见的区域。
实际上，近几年的龙华楼市热度锐减是个不争的事实，但新房的销售情况也并不像数据反映的那么不堪，虽然日光盘不复存在，但依然还是有出现一些热销楼盘。
这两年恰好是龙华新房供应的爆发期，无奈楼盘素质良莠不齐，除了小部分“扛打”的新盘贡献了成交数据之外，其余大部分新盘只是堆高了“库存量”。
我们从深圳市房地产信息平台看到，2021年1月至2022年7月，龙华区一共备案了24个新盘，其中住宅项目就有21个，除了壹成中心10区、中海学仕里等少数新盘算得上热销之外，其它新盘开盘当天去化几乎都在40%以下。
甚至有些新盘推出超过1000套住宅房源，开盘当天仅卖出了个位数，创下了“开盘去化不到1%”的尴尬纪录。
比如万福花园，捂盘十几年，终于在2021年底以准现房入市，一次性推出1599套住宅房源。开盘至今已经超过7个月的时间，在深房查平台查询显示“已备案”房源仅有14套（与深圳市房地产信息平台显示基本一致），备案率仅为0.88%，尴尬至极。
像这种开盘卖得极差的项目，自然是不被打新者看好，后续也将经历更长的销售周期，随着片区内陆续有新盘推出，原本滞销的新盘也将会越来越难卖。
然而， 在龙华近半年来入市的新盘当中，还是有几个具备较大卖点的新盘，能够吸引一部分打新者杀个“回马枪”的 ，下面我们就以开盘时间从近到远梳理一番。
01
中海闻华里
首先要说的是近期热度较高的中海闻华里项目。
该项目于7月23日开盘，推售705套住宅，户型建面约84-116㎡3-4房，含精装均价约7.36万/㎡，吸引了508批客户入围选房。据项目发出的销售喜报， 开盘当天销售330套，去化约45% 。
中海闻华里（楼市速递摄于2022年7月中旬）
中海闻华里实际上有多个 卖点 ，如位于 红山核心区域 ，区域热度较高； 价格较低 ，与周边新房和二手房都存在较大价差； 配套完善 ，享受龙华最近距离最高品质的公建配套······
往具体点讲，中海闻华里是龙华近两年来入市新盘中，地段最好的一个，项目所在的红山核心区是龙华的价值最高地，不仅拥有最好的城市面貌和最宜居的环境，而且还有最完善的城市公建配套，这些都是项目的重要卖点。
此外，项目含精装备案均价约7.36万/㎡， 与周边品质相近的二手房实际价差优势在1万/㎡以上 ，甚至 比旁边地块早两年入市的龙光玖悦台（均价约9.05万/㎡），还要便宜约1.7万/㎡ ，价格优势非常明显。
中海闻华里户型图，左右滑动查看更多
当然，在深圳楼市低迷，以及近年来龙华置业热度衰退的背景之下，中海闻华里的缺点也会被放大，因此才造成了开盘去化不足5成的 “小意外” 。
没有选择中海闻华里的购房者，普遍都是因为项目距离地铁站步行较远（位于4号线上塘站和红山站中间，步行约1公里）；车位较少（总房源约1692套，停车位1298个，车位比为1:0.77）；距离天铁较近，有一定的噪音影响等。
中海闻华里和地铁4号线（楼市速递摄于2022年7月中旬）
当然，从优缺点的对比上看，楼市速递认为中海闻华里的优点还是要更大一些，还是具备一定吸引力的。
特别是对于均价在7字出头，购买3房总预算在600-700万/套左右的刚改人群来说，同等预算已经没有其他更多的区域可选，在同片区内也没有太多更好的选择机会。
因此，在下半年红山没有更好新盘推出的情况下，中海闻华里对于那些着急上车的人来说，还是具备一定购买价值的。
02
中海学仕里
中海学仕里的含精装备案均价约8.2万/㎡， 由于“好地段”加“好学区”的影响，成为了龙华近两年来开盘卖得最贵的住宅项目，同时也是卖得最好的项目之一 。
项目于6月25日推出462套住宅房源，户型建面约为83-117㎡的3-4房，总价区间约为645-997万/套，吸引了520批客户参加选房，这也成为了近两年来龙华为数不多的选房人数比房源数量更多的项目。
据开发商公布的消息，开盘当天去化约8成，还算比较符合市场的普遍预期。
从目前深房查平台的购房合同统计数据显示，中海学仕里“已备案”及“已签认购书”的房源占比为76.84%，如果再考虑到数据统计的滞后性，目前总体已超8成的去化可信度还是较高的。
众所周知，中海学仕里的最大卖点，无疑就是享有 “名校学区预期+巨大价差” 的双重利好叠加。
相较于同片区深高北学区内的几个次新楼盘9.05万/㎡的指导价，中海学仕里新房备案均价约8.2万/㎡就已经存在价差优势，如果与学区内二手房10万+/㎡的实际售价相比，限价利好则更加明显，因此才有了 “买到即赚百万 ”的说法。
中海学仕里户型图，左右滑动查看
虽然中海学仕里项目存在一些比较明显的缺陷，比如周边环境较差，高峰期主干道易拥堵，有道路、天铁和高铁的噪音影响等，但总体上瑕不掩瑜。
正因为有了 “名校学位预期+巨大价差” 的明显优势，才让其在这两年龙华新盘供应潮中脱颖而出。而事实上，中海学仕里与深圳其他片区的新房相比， 相同预算区间内同样可以说是难逢对手 。
目前项目还有少量房源在售，作为当下深圳为数不多的可以 兼顾“自用+投资” 的住宅项目，中海学仕里还是值得刚改客群把握的。
03
卓越和奕府
卓越和奕府位于龙华中心区，应该是区域内近几年来推出的性价比较高的住宅新盘，主要是 开盘价格够低 。
该项目于5月13日开盘，推出701套户型建面约93-113㎡的3-4房住宅，含精装备案均价约6.55万/㎡，开盘优惠后均价下调到了约6.4万/㎡，比一路之隔的壹成中心新房便宜了约8000元/㎡。
卓越和奕府（楼市速递摄于2022年4月下旬）
卓越和奕府吸引了283批客户登记，最终开盘当天卖了226套（开发商公布数据），去化率不尽如人意。
如今，项目开盘近3个月时间，在深圳市房地产信息平台上显示“已备案”及“已签认购书”的房源约为310套，即便显示数据有所滞后，实际去化依然不足5成。
首推02地块平面图
卓越和奕府户型图，左右滑动查看更多
项目去化较慢的原因，主要还是与位于非热点区域、城市面貌较差、配套不完善（除商业外）、距离现有地铁站远（与4号线龙华站步行距离约2公里，耗时约30分钟）等外部因素相关。
如果从项目本身看， 除了具备较大的价差优势外，不论是产品的外立面设计（ 铝板+LOW-E玻璃 ）、户型设计 （年轻化，110平可做4房2卫） ，还是装修标准、车位配比 （1:1.1） 等方面看，卓越和奕府都称得深圳现有刚改产品中的高水准。
而且，关于教育方面前段时间更是传出了重磅消息， 龙华区政府已经确定与深圳中学合作办学 ，传言学校就将落址在卓越和奕府项目附近的规划教育用地上。
如此一来，潜在的名校学区预期也将会让项目后续受到更多购房者的关注。
楼市速递认为，随着深圳实行大学区、名校集团化、教师轮岗制等教育改革措施，名校学区房的价值也在稀释，再加上新建名校存在生源、师资力量、教育经验等方面的差异，名校养成也还需要多年的时间。
即便如此， 预计卓越和奕府还是具备有较强的后劲的 ，而且项目后续还有住宅产品要入市，也能够维系一下项目的热度，对于那些以自驾为主，总预算在 550-750万/套 的购房者来说，卓越和奕府还是具备 较大吸引力 的。
04
壹成中心10区
壹成中心应该算是龙华自“宇宙中心”时期以来的 “最强IP盘” ，虽然位于龙华中心区，但其每期开盘的受关注程度丝毫不弱于红山-上塘核心片区的网红盘。
然而，在今年4月最后一批住宅产品，壹成中心10区（壹城时尚花园）入市遇冷之时，人们才意识到就连这个“最强IP盘”也经受不起市场行情下行和多个竞品的冲击， 遭遇了“滑铁卢” 。
壹成中心10区（楼市速递摄于2022年3月30日）
壹成中心10区于4月21日推出1051套住宅，户型建面约为85-94㎡的全3房产品，含装修备案均价约7.18万/㎡，仅有359批客户参加选房。
根据开发商当时公布的开盘销售额超20亿元估计，开盘当天线上线下售出了300多套，去化仅约3成。
户型分布图
部分户型图
如今距离项目开盘已经过去三个半月时间，我们从深圳市房地产信息平台查询到，壹成中心10区1051套住宅 “已备案”及“已签认购书”的房源却仅为230多套 ，即便是备案数据有滞后，但还是与开盘公布的销售结果相去甚远。
壹成中心最后一批住宅产品去化如此艰难，确实让大家始料未及。
而实际上，壹成中心10区享有与前面几个“日光区”完全一致的配套，甚至由于本批产品全部都是3房户型，更加纯粹，而且距离龙华地铁站还要更近一些。
龙华壹方城
与其他同期的竞品相比，壹成中心10区或许存在有非重点片区，价格偏高，学位较紧张等方面的劣势，但其自带多达60万㎡的超大体量旗舰商业，又是项目的一大加分项。
因此从总体上看，壹成中心10区还是能够持续吸引购房者关注的，毕竟经过了前面多批“日光区”的累计，壹成中心早已经是声名在外，作为 3房预算在550-700万左右的购房者来说，同样具备不错的选择机会 。