2023年，上海房地产大宗交易相对活跃。据数据显示，上海房地产大宗交易成交宗数达到115宗，总金额超过800亿人民币，较2018年总交易额1172亿，下降了31.7%。
从成功交易的物业类型来看，写字楼、商业物业及长租公寓成为主要交易方向，而科技及生物医药类产业园与五星级酒店也备受市场青睐成为投资新热点。
在买家类型方面，发生了较大的变化。过去几年，买家类型逐渐从欧美外资转向国内买家。异地地方政府公司曾在上海积极收购产业园区及写字楼，基强联行于2020年初为无锡城建发展集团有限公司、无锡市滨湖国有资本投资有限公司在上海西虹桥收购无锡滨发大厦（现名）。
同时，来自江苏、浙江、内蒙、山西等地的大宗资源类企业主也纷纷抄底上海的五星级酒店、购物中心等核心房地产项目，部分交易通过司法拍卖、关联交易、抵债等方式得以实现。
商办成交表现出色 ， 星级酒店成热点
对2023年上海房地产大宗交易数据进行深入分析，基强联行发现，写字楼物业类型在整个大宗交易市场中占据了41%的份额，位居首位。这一现象的产生主要源于境内外金融机构及国央企在上海购置总部物业的需求旺盛，以及股东方关联单笔交易金额较大等因素的共同作用。此外，零售物业成交位居第二，其中大连万达出售部分万达广场给大家保险及中联基金等，用于降低集团负债；太古地产经过几年轻资产的合作试水，最终入股前滩及洋泾项目，并与陆家嘴集团共同开发及运营商业物业，太古和陆家嘴合作之举是我国商业物业开发运营的新模式，值得中国商业物业开发商参考。
过去两年，基础设施纳入公募REITs底层资产，为国内的工业产业园及长租公寓等物业的退出提供了有效渠道。这两类物业在2023年的房地产大宗市场上依然交易活跃，陆续传出市场交易信息，如啓城投资收购先声药业国际医学园区，平安人寿收购弘毅资本金桥资产包等。
此外，外省市政府平台公司也积极购买上海产业园区以发展飞地经济，例如成都天府国际生物城收购张江368园区、高邮兴邮资管通过法拍收购金桥南区中全产业园等。基强联行认为，短期内这两类物业资产仍将受到投资机构的青睐。
2023年，上海五星级豪华酒店的交易也表现活跃。外省市非地产类企业及外资纷纷抄底上海核心地区的优质资产，例如金峰水泥9月23日16.43亿收购虹口喜来登酒店及12月29日斥资24亿收购了宝格丽酒店，新加坡金鹰集团12月26日收购了外滩万达瑞华酒店等。
上海房地产大宗交易物业类型分类（数据来源：基强联行投资及研究部）
买家类型多元化与专业化
2023年上海房地产大宗交易市场的客户类型呈现出多元化、专业化的特点，投资机构类买家是市场主导力量，其中自用型买家，尤其是科技类及生物医药企业，以及国企买家在市场上占据了重要地位。境内外投资机构型买家，如Brookfield博枫、PGIM保德信、建信基金等机构，凭借对市场的敏感度和强大的资金实力，能够在市场波动中迅速捕捉到优质资产。他们主要关注长租公寓/住宅和办公/产业园等资产类型。自用型买家则主要关注办公研发类资产，如张江、康桥等产业比较集中的地方；金融机构总部及外省市金融公司则更青睐一线江景及核心商区资产。手握大笔资金的私营企业主也趁机抄底上海核心资产。上海作为中国最大的城市之一，其房地产、股权、债券等核心资产一直受到投资者关注。当市场出现调整时，一些有实力的私营企业主会抓住机会，利用资金优势抄底核心资产，以期在未来获得更高的回报。
上海房地产大宗交易买家类型分类（数据来源：基强联行投资及研究部）
基强预测：2024年稳中有升
2024年伊始，江苏永钢集团以14亿成功抄底兴国路翡翠苑项目，标志着上海房地产大宗交易市场的新起点。据基强联行预测，今年上海大宗交易市场将呈现稳中有升的态势，更多核心商圈的优质资产将陆续放售。
基强联行创始人陈基强博士表示上海房地产大宗集中交易的时间会出现在第四季度11月、12月期间，届时银行*款贷**收紧及资金流动性等原因，房地产大宗交易将会有一次集中爆发。在写字楼市场方面，整体呈现供大于求的状态。新楼及外资基金到期的资产包项目遍布浦东陆家嘴、前滩及大虹桥等多个核心区域。
预计未来，自用型客户将成为写字楼市场的主要买家群体，他们更加关注写字楼的地理位置和物业品质。与此同时，机构投资者则倾向于投资核心地段、具有稳定现金流且回报率较高的写字楼物业。
随着基础设施公募REITs的兴起与发展，产业园区及长租公寓的大宗交易市场一直保持着较高的活跃度。浦东张江、康桥、周浦等医药生物科学园区，因环评、物理硬件标准等要求的特殊性，资产相对稀缺，在大宗交易市场上需求量旺盛。
然而，今年3月实施的《关于加强本市涉产业用地企业股权变更联合监管的通知（试行）》规定，产业用地股权变更需经政府部门审批，这无疑给产业园区未来的交易可能带来颠覆性的影响。
上海长租公寓市场，政府通过“招拍挂”方式出让的租赁型住宅供应量较大，市场化中高端公寓供应也颇为丰富。因此，投资者在选择长租公寓标的时，应避开租赁型住宅供应过剩的区域，重点关注办公人群密集或产业聚集的板块，同时留意蓝领公寓与宿舍型保障性租赁住房的投资机会。
消费基础设施纳入公募REITs底层资产，为上海众多大型商场资产提供了良好的流动性渠道。2023年，华夏金茂商业REITs和华夏华润商业REITs等相继定价发售，标志着中国商业地产领域的新篇章。
基强联行与中东资金紧密合作
基强联行在国内首创房地产投资银行服务，2002年成立伊始，致力于在国内推行将房地产和金融相结合的多元化创新模式。凭借与迪拜商会中国创新中心的紧密合作，正致力于未来对接更多中东地区的优质资源，推动其在中国房地产市场的投资布局。这一战略合作关系不仅是基强联行最独特且核心的资源，更是公司2024年发展的重中之重。
编辑：刘思乐
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