今天，继续新政观察系列
第五篇，依然送给园区
但是，这一次，主角临时插队变更
带大家看看最近风头正劲的青剑湖！
没错，居兄又又又来青剑湖了，昨天看新房，今天看二手房，明天碧桂园可能领证，或许还要相约……
最近，青剑湖的二手房市场，似乎不太妙——
新政上马+板块内新房入市的双重冲击，青剑湖二手房听说快见底了...
急售、强抛、踩踏...市场活跃度依然越来越低；以前是买不到新房的恐慌，现在变成卖不出去二手房的焦虑， 房东降价也难出逃...
仅两个月，青剑湖的二手房就已经提前冬眠——
一、月成交只有个位数！总之各种暴跌...
“这边没什么成交的...”
在走访青剑湖二手房的过程中，一位经纪人透露到，三四月份的时候，他们每个月都可以成交40多套，当时去房管局都是连夜带着帐篷蹲点排队的。
然而，516学区新政发布后，成交急降！“好久没开单了！我们有两家门店三个月的时间，每月只成交了2套左右。”
这样的现象，几乎发生在青剑湖各大二手房门店。
居兄在走访中信森林湖附近一家经纪门店时，一位工作人员表示，最近两个月，没有成交！没人看二手房，挂牌的也很少。
为此，居兄也调出了青剑湖3-8月二手房成交的相关数据，具体如下：
虽然由于网签的滞后性，三季度的成交量要到四季度才能体现，但是从该表中，也不难看出，青剑湖二手房的成交已经是断崖式暴跌了。
此外，根据链家网数据显示，5月以来，青剑湖二手房挂牌量暴跌！带看量，暴跌……
当然还有最重要的成交价，根据相关数据显示，青剑湖高峰期在上半年，居兄来告诉大家这张表怎么看：
由于网签具有2—3个月的滞后性，下表中的成交数据，都要往前推2-3个月，这样可以很明显看出，青剑湖二手房高光时刻集中在2—5月份，约在5月份的时候，成交价格顶到高峰2.8W！而这个价格，是包含跨塘、唯亭两镇的，那么青剑湖核心区实际成交价，不止如此！目前成交价2.5W……
二、青剑湖经纪人大批转场湖州、常熟...
虽然青剑湖二手房成交暴跌，但是！经纪人们小日子还是挺滋润的，因为：
成交量骤降，让不少坐镇苏州的经纪人开始转场湖州、常熟！
以下是各大经纪人的“实况实录”：
➤➤➤经纪人1： “现在苏州二手房成交不多，我们都在卖常熟和湖州的新房。一套园区的房子，在湖州全款可以买三四套，我们门店一个月可以卖掉七八套，基本每天都会有带客到湖州，成交还可以的，那边真的很火。”
➤➤➤经纪人2： “我们常熟和湖州都卖，光我一个月就卖了好几套呢！”
➤➤➤经纪人3： 去湖州看房，免费专车接送！
之前，居兄也曾实调过湖州市场（详情→湖州），确实是满屏的苏E、苏U牌照，遍地都是中介，买房客群苏州人占比高达80%（苏州人在湖州楼市的地位很高）。
是的，现在青剑湖几乎所有经纪门店，都在卖湖州和常熟，无论是店门口的大字房源挂牌，还是店内主推房源，都能看到湖州和常熟的身影，奇观~
除了外地新盘，目前青剑湖经纪门店里，代理苏州新盘的也不少，高铁新城单价2W起，科技城倒挂1W，有种买到就是赚到的感觉，新房看来比二手房好卖多了。
三、坚挺的伪“倒挂”！青剑湖二手房实际成交3.3w+!
实调之前，关于青剑湖二手房降价的消息早已铺满朋友圈，“急售”、“房东再次降价”：
事实上，现在的青剑湖二手房，价格依然坚挺！
01
价格坚挺，急售不真“急”！
居兄在走访阿卡迪亚附近的一家经纪门店时，了解到周边二手房挂牌价普遍是三万八九到四万出头，虽然对比五六月份已经降了一波，但是这片附近的二手房价格依然很坚挺，有价无市。
不止是阿卡迪亚片区，整个青剑湖板块，目前除个别急降抛售的，整体价格居高不下，哪怕成交量减、市场下行，依然有很多房东不愿意降价，急售似乎并不是真的急！
案例一：阿卡迪亚有一套急售的，98平360万，单价3.6w+，比新房贵！
案例二：中信森林湖，92平310万，单价3.3w+！正常价格，没有优惠到骨折。
02
伪倒挂！实际成交3.3w+
新房价格让青剑湖整体预期高涨。今年上半年，自打上园湾放出3.8W+的价格之后，青剑湖二手房一路飙升，不少楼盘报价很高，挂牌价普遍要破4w！（青剑湖大户价格比小户贵）
虽然挂牌价依然坚挺，但据克尔瑞相关数据显示，8月青剑湖实际二手房成交均价在33727元/㎡，这是不包含跨塘和唯亭的实际价格。
上周，中海上园湾领取预售，均价3.4w+，直接定调北园区新房基准价，这样的价格，相比3.3w+的二手房，已然不倒挂！
未来很长一段时间，青剑湖都将以新房市场为主，二手房下行将是必然趋势。今天，在实探的过程中，也佐证的这个事实，青剑湖所有的购买力，都已经全部集中在了新房上！
青剑湖的二手房，已然陷入僵局~
四、1000+新房要入市！二手房如何*局破**？
不少经纪人表示，他们手上的客户都在等青剑湖几个新盘。接下来，青剑湖有千套新房房源入市，直接冲击二手房！
这些新盘，如今动作满满：
- 中海上园湾：已经领取预售，均价3.4w+！预计10月8号开盘。
- 碧桂园·云栖安缦：目前“资产证明”客户数超800组，最快明天领证，预计国庆后开盘。
- 龙湖熙上：已经进行过第一轮客户筛选，目前符合条件的客户有300多组，预计11份入市。
- 还有安居颐和公馆和首创项目，也会在今年全部开盘。
新房放量+限价+改善品质，对青剑湖二手房冲击立竿见影，不少急需置换的客户都在等新房！
那么，当下是青剑湖二手房最后的出逃机会吗？