北京刘馨远律师， 中国政法大学 民商法硕士

最近，网上出现了一篇在房地产领域比较火的新闻报道，00后小黄花了8000万在海南陵水买违建别墅，自己起诉开发商，却遭遇败诉。

8000万的别墅，怎么落到这步田地呢？

“00后”8千万购海南陵水豪宅：涉违建被查处，状告开发商败诉_澎湃海南_澎湃新闻-The Paper

根据报道，我让ai提取了这个案件的主要事实和背景。

购房情况 ：黄远铮在21岁时，通过父母的资助，斥资8000万元购买了位于海南陵水县的53号别墅。该别墅原本规划为地上一层楼，建筑面积约270平方米，但实际建筑面积被增加至超过1100平方米，存在违建情况。

建问题 ：53号别墅的改建和扩建部分被当地执法部门认定为违建。违建面积之大引起了关注，购房人认为违建是开发商造成的，而开发商则认为违建是购房人个人行为。

法律纠纷 ：黄远铮因违建问题被当地执法部门处罚，他认为违建责任应由开发商承担，因此将开发商阳光实业公司、房歌公司以及陵水众鑫装饰工程有限公司诉至法院，要求确认购房合同无效、返还购房款及支付利息等。

一审法院驳回了黄远铮的所有诉求。

黄远铮不服一审判决，上诉至海南省第一中级人民法院，但二审法院维持了原判。

@北京刘馨远律师，分析总结：

开发商设计的套路，黄先生入坑了。

涉案房屋总建筑面积为270平，而改扩建的面积现实却高达1000多平，显然，这种改扩建的面积是开发商对外出售的噱头，当然也是小黄作为购房人买这个别墅的一个重大决定事由。这8000万，其实是分了两部分，一个是购房款，一个是房屋改造款。

但是，开发商在这里却挖了坑，购房款是打给了自己，但是房屋改造款是打给了开发商指定的另一家公司，这一家公司收取的3170万，就是改造款，但是这个合同的签订，肯定是小黄和第三方公司签署的。

也就是说， 从法律的表现形式上来说，那就是小黄委托第三方公司进行的装修委托，是小黄自己委托的装修公司，和开发商没有关系，所以，开发商才说，这是小黄的个人行为，和开发商没有关系。

该房屋虽然是预售商品房，但实际上为现房交付，合同价为2668余万元，按照270平方米建筑面积计算，单价约10万元/平方米。黄远铮对上述合同价进行了解释，开发商仅向他开具了3张购房款发票，票面总金额为2668余万元，其他部分房款是通过“改造工程款”的方式收取，其中3170余万元汇入第三方房歌（海南）信息科技服务有限责任公司（以下简称“房歌公司”）的账户。

这是小黄起诉开发商败诉的关键。

如果从证据形式来看，小黄委托的装修公司，而出现了违建别墅，这个别墅被拆，那就是小黄的责任。

这就是开发商挖坑的表现。

其实，我们从购房经验上来看，这个公司肯定是开发商自己指定的，大家都心知肚明。

明明是开发商做的违建，怎么最后是小黄的责任了呢？

小黄如果要打赢这个官司， 就要在证据和诉讼策略上进行分析和行动 。

在证据上，要重点查找是开发商指定装修公司的证据，或者就是开发商承诺给装修，或者是开发商当时宣传的证据，比如样板间等等，只要证明开发商承诺给装修就可以了。

这个要查明真相。

另外，在诉讼策略上，小黄现在起诉的案由和诉讼请求是： 确认合同无效，要求开发商返还8000万。

这个案由和诉讼请求，其实还是非常危险的。

第一，合同无效，是哪个合同无效？合同无效，能否主张8000万全都返还？

这个问题必须搞清楚。因为8000万，并非完全是购房款，之前说过，分了两个部分，一个是购房款，另一个是房屋改造款，房屋改造款3000多万。

因为违建已经被查明了，你可以说和第三方签署的装修合同是无效的，要求返还3000多万的购房款，但是你能说房屋买卖合同是无效的吗？

在要求8000万返还，实际上，是认定所有的合同都无效，这8000万实际都是购房款，但是自己的证据不足，一审就败诉了。

第二，这个案子应该分开打。

起诉开发商，要求解除合同，主要理由是购房目的无法实现。

起诉第三方公司，要求确认合同无效，主要理由是违建。

小黄二审败诉了，不是自己的证据败诉了，而是诉讼方向和诉讼策略败了，

方向不对，努力白费。