根据克尔瑞7月报告，昆明商业物业库存量虽然比高峰时期的700万平米下降不少，但过去一年一直维持在400万平米以上的高位，7月份的库存量仍有433.38万平米，去化周期达109.6月，也即9.1年。
今年昆明商业销售速度出现明显下降（图源：克尔瑞）
如果只看去化周期，如今9.1年的去化时间并不算最长，2019年昆明商铺的去化周期就已经达到14年，而到了2020年年中，昆明商铺的库存量达到了惊人的近700万平米，去化周期也增加到了16年，创历史最高。
也正是从2020年开始，昆明市在规划上开始限制商业开发，许多片区的控详规进行了调整，调整的方向都是减少商业开发比重。到了去年，昆明市进一步放松了对已过规项目的调规尺度，许多已经拿地的项目都进行了规划调整，减少了商业开发体量。最新出台的“昆明23条”，则进一步放宽了项目调规的条件。
但即便昆明市已经在给商业开发“踩刹车”，可是由于历史上积累下来的开发面积非常多，而销售却徘徊不前，所以虽然昆明的商铺库存量已经从高峰时期的近700万平方米，下降到今年7月的433万平米，可是全部卖完仍旧要9年多的时间。
而更加令人感到忧虑的是，今年昆明商铺销售速度明显下滑，月销售面积都在3万平米以下徘徊。从克尔瑞的统计可以看出，过去一年间，昆明商铺销量在进入今年后有了断崖式下降。去年下半年的月销售面积平均有6.5万平米，今年1-7月的月均销售面积就一下子锐减到了2.05万平米，呈跳水下滑状态。
昆明商业开发体量过大导致商业库存长期居高不下
如果按照今年1-7月的销售速度，433万的商铺至少要17年半才能卖完，去化周期将创造历史新高。
商铺销售速度明显下降，是一个十分危险的信号。过去几年昆明商业物业（不含办公物业）的年销售面积都有40多万平米，去年8月到今年7月一年间的销售面积也有47万平米，看上去也比较正常，可是进入今年后商铺的销量有了明显下降，估计今年剩余的5个月也不会有好转，预计到年底时商业去化周期将很可能会增加到17年以上。
虽然昆明已经在大规模削减商业开发比重，可是又不可能完全不规划商业，每年仍有新增商业面积，所以要是按照现在的去化速度，昆明商业库存面积将很难下降到400万平米以下。
400多万平米是个什么概念？就相当于至少25个个恒隆广场，相当于昆明城区人口每人有差不多一平米。