房地产和股票是老生常谈的话题了，当饭桌上同时有置业顾问和证券经纪人，气氛就会变得很热闹，他们似乎对投资房地产还是投资股票，有着强烈但不同的看法。他们都有自己独特的观点，都认为自己所在的市场会为投资者带来更大的回报，并想为你推荐几个优质新盘或者推荐几只潜力股。

心理学上讲，人们对消极事件的记忆要多于积极的事件。换句话说就是，打牌输了100元引发的情绪，要比打牌赢了100元更加强烈。由于这种现象的存在，房地产市场可能会更受投资者欢迎，因为房价不像股票价格波动这么大，加上年龄比较大的投资者亲身经历过2008年和2015年股灾之殇，损失惨重，而房价给人的感受却是一直再涨。你也不可能看到你的房产价格每天都有涨跌，因为平均房价要一个月才更新一次。

站在2021年的节点来看，前20年房地产上的投资收益确实做的非常好，然而这种房地产行情会持续如此幸运吗？未来20年，想要达到过去一样的涨幅几乎是不太可能了，因为现在的房价已经在高位，基数变的很大。而上证指数相比历史最高点还在腰部，预测中国经济将在2028年超过美国，若未来10年，中国A股能达到美股的走势，那么现在仍处于腿部了。

所以，房地产和股票有不同的风险和机会。而每个投资人也都有自己的观点，重要的是根据实际情况、理性分析和在个人能力范围内来做决定。

本文详细对比了房地产投资和股票投资的优缺点和相互联系。

一、房地产投资

房地产投资的优点:

1、房地产投资是一种比较稳定的投资。

因为房价没有每日K线图，房价上涨或者下跌需要几个月或者几年的时间才会显现出来。房价的波动性也比较小，过去20多年房价在稳步攀升，历史上只有在特殊的年份一年才能上涨40%以上，比如上海市在2010年和2016年平均房价上涨了40%以上，其它年份上涨幅度并没那么大，个别年份房价还会小幅下跌。

不管房价如何变动，房产的使用价值并没有变。我们都可以居住在里面，或者出租给他人使用。

如果房产是自住的，那么房产价值是在增值还是在贬值，你可能几个月或者几年都不会在关注。在2020上半年受疫情影响，经济负增长，很多房地产投资者依然可以住在自己三亚的度假房产里喝茶娱乐，尽管它的价值正在下跌却丝毫不影响心情，与此同时，若连输几把王者荣耀可能比房价下跌更让房地产投资者感到心态崩了。

如果房产用于出租，可以为房地产投资者提供比较稳定的收入来源。在通货膨胀时期，房价也会上涨，一定程度上房地产投资可以对冲通货膨胀

2、房价有下跌的粘性。

因为房地产投资比较稳定，即使房价下跌了，房地产投资者更容易坚持到底，而不是在房价底部就卖出。而且房价下跌的阻力也很大，因为大众的心理，大多数房地产投资者和住户会等到出售价高于买入成本时才会出手，加上房地产交易流程比较繁琐，房地产交易周期比较长，如果有申请房贷的话时间会更长。

一套质量很好有全景视野的房产，而且地处繁华、交通便利地段的小区，这样的房子是稀缺的，而且对非常多的人有诱惑力。这样的房子未来几年可能会贬值，但是在未来十多年肯定是会升值的。

ZF跟房地产投资者一样，不希望房价暴跌，因为截止2020年末，房地产*款贷**余额接近50万亿，占比金融机构各项*款贷**余额的28.7%，若房价暴跌会威胁到金融系统安全，可能会带来区域经济衰退的风险。

房地产投资者更喜欢“追涨止跌”。如果一座城市房价上涨比较快，媒体就会铺天盖地宣传，从而引起更多的房地产投资者进入房地产市场。但是如果一座城市房价出现下跌，媒体就会铺天盖地的宣传这座城市的负面信息，但是房价可能会很快停止下跌，因为房价遇到了向下的粘性。交易周期长和盈利才会出售的心理使房价有下跌的粘性。

3、房地产是有形资产。

为什么房地产投资具有吸引力，是因为房产是一种实实在在可以控制的有形资产。自古以来，房子和土地是人们积累财富的主要方式，现代人购买房产，实际购买的是房屋所有权和土地使用权，是可以看到、感觉和居住的东西，也是一种看得见摸得着的财产，还可以带来其它相关的收入。

买入房产后，房主可以对房产进行装修、改善、用于居住或者出租，总之有很多东西是可以线*体下**验的。居住在舒适宽敞的房屋里，会给我们带来更高质量的生活。

对于大多人来说，房地产永远比股票更令人向往，因为居住在自己名下房产的幸福感要比拥有大量股票的幸福感大得多，就好比把茅台喝到嘴里的感觉要比拥有茅台股票的感觉大得多。所以很多投资者喜欢把账上的资金变为真正的有形资产握在手里，先不讨论这种方法对不对，房地产的价值确实不会一夜之间就贬值一半。

4、可以通过*款贷**买房。

房地产投资是一种杠杆投资，即使你没有能力付全款，你也可能通过个人住房*款贷**的形式来购得房产。只需要付30%左右的首付就可以投资一处房产，相当于加了三倍杠杆。房贷是普通人能借到的利率最便宜的长期资金，一般的房地产购买者最长可以向银行借30年左右低利率的钱。

5、为下一代提供便利。

为了赚到钱而赚钱是一种空虚的感觉，但如果赚钱是为了给家庭提供更好的居住环境，实现时会很有自豪感。有家的温暖的房子会为孩子们提供庇护和美好的回忆，孩子们开心也会让父母感到骄傲。现在的房价让很多年轻人望而却步，压得人喘不过气来，尤其是普通的打工人。若为下一代提前置好房产可以将你的孩子从焦虑和绝望中解救出来。尤其是在房地产牛市里，普通工作者的工资收入赶不上当地房价上涨的时候，拥有一套房产可以为下一代提供更多的选择机会。

为下一代首先是提供良好的教育，然后在富有余力的时候为下一代提前置好房产，以备孩子们未来的需要。若未来房价仍不断上涨，未来30年后孩子们可能会非常羡慕我们现在的房地产有多么便宜。如果家庭现在的目标是实现财务自由，其中就需要提前为每个孩子配置一套房产。

房地产投资的缺点:

1、房地产价格昂贵，流动性很差。

目前房价比较昂贵，投资房地产需要的资金量较大，即使是通过银行*款贷**买房，也需要提前准备一大笔首付，而且还需要花费3个月以上的时间。想通过低价买入房地产，高价卖出房产的方式赚钱，时间周期会比较长，资金还会被冻结多年。房地产不是一种容易变现的资产，也不能迅速变现，当处于现金流紧张的情况时，出售房产需要较长的时间。现在各个城市有很多限售政策，房子要满3年或者5年之后才能正常出售。当发现房地产行情出现转折的时候，房地产投资在短时间内很难撤出。

由于交易成本的存在，房地产的买卖不能过于频繁，一般人们买好第一套房后就会选择在房子所在的城市定居，这样就很难去换城市追求更高工资收入的工作了。

2、房地产很难多样化组合投资。

由于房地产投资起投点较高，消耗了购买者很大比例的储蓄，很难进*房行**地产组合投资。

在投资房地产时城市很重要，城市的哪个位置更加重要。现在同一座城市的房产市场出现了区域分化，一个区域的房价可能会暴跌，而另一个区域的房价同时可能会上涨。如果想按地段和户型分散投资房地产的话，就需要比一般的投资者更有财力才可以。但是很少有人可以做到分散化的去投资房地产，使购买的房产可以覆盖广泛的城市和好的地段。

3、*款贷**买房的财务陷阱。

大多数房主不是全款购买的房产，而是通过住房*款贷**来购买，一套住房首付掏空整个家庭的口袋，接下来还有20-30年的还款期，这对生活的影响是巨大的。未来赚的钱部分要用于还欠银行的*款贷**，不得已过着节俭的生活，“因房致贫”就是这样的。慢慢的90后和00后开始意识到房地产梦可能并不值得。这就是为什么新一代年轻人把日常消费支出和旅游支出放在买房之上的原因。

在中国*款贷**买房需要付30%左右的首付，相当于给自己加了3倍左右杠杆。这意味着人们将未来收入的一部分或很大部分去用于支付利息。如果房价不涨的话，投资者务必会损失很多钱。需要理解的是，不一定非要房价下跌房地产投资者才会亏钱，因为即使价格停滞不前，投资者也已经损失了一大笔以利息形式支付的储蓄，这样无形中增加了买房成本。

4、房地产交易流程复杂。

房地产交易麻烦，不仅买房的过程比较繁琐，装修和维护房产也不容易，需要消耗大量时间、精力，增加了购房成本。与购买股票组合和购买股票基金相比，投资房地产需要付出更多的劳动。

另外房租出租需要修理和管理房屋，需要再投入一些成本，而且不得不花时间与租户打交道。作为房地产投资者可以考虑将房屋出租的事情交给中介公司，这样可以减少花在监督房租出租上的时间。

房地产价格不透明。就股票而言，交易价格就是当时的市场价格，然而对房地产而言，挂牌的价格跟最终实际成交的价格会相差比较多，对于一个买家来说，想要知道一处房产真正的市场价值是非常困难的，容易被环境和信息所误导，一不小心就会被销售忽悠了。

5、房地产交易成本很高。

房地产有非常高的交易成本。每次销售发生时，必须要考虑到增值税和个人所得税等，此外房地产交易时还需要支付中介费、评估费和律师费用等等。因此每次交易的发生，房产价值会因交易成本损失一定比例，这些税费也导致了房地产流动性偏低，房地产投资者持有房产的周期会变长。若区域内未来房价下跌，房地产投资者更难出售房产，并且为了不亏损就需要更长时间的持有房产，等房价升高到能盈利状态。这样投资者的钱就被困在房产里面了，而且还需要不断支付住房*款贷**的利息和本金。

6、房地产投资能否赚钱并不是十拿九稳的。

房地产投资只有在成交的那一刻才知道能赚多少钱，在没有出售之前都是账面价值。虽然过去20多年，房价随着时间的推移在上涨，但是亏本出售房产的风险总是存在的，尤其是如果未来出现大的政策变革等等，某些区域价格可能会下跌，所以房地产投资能否赚钱并不是十拿九稳的。

二、股票投资

股票投资的优点：

1、短时间内获利空间大。

股票投资是很多投资者的投资组合中，很重要的一部分，它主要好处就是，有机会让你的财富得到快速增长。A股主板和中小板市场每天上下10%的涨跌停限制，创业板和科创板每天上下20%的涨跌停限制，科创板在前5个工作日交易日无涨跌停限制，这样使股票投资者有概率一天爆赚10%+的收益，短时间内获利空间很大，这也是吸引股票投资者的重要原因之一。

随着时间的推移，稳定成长型的股票价值趋于上升。稳定成长型股票是指收入和利润增长速度快于所在行业或整个市场平均水平的公司。下面这些稳定成长型股票和创业板指10年年复合增长率皆超过了全国房价平均价格和上海房价平均价格的增长。如下图：

全国住宅商品房平均价格（2010-2019）数据来源于国家统计局上海市平均房价数据来源于主流房地产网站。

随着国家经济增长，很多公司的营收和利润也在增长，因为经济增长会创造更多的就业机会，工作机会多了，收入就会增加，人均可支配收入多了，就会花更多的钱用于消费，从而使公司可以销售更多的产品给到消费者。我国经济依然保持着中等速度增长，为股票投资者提供了很好的投资机会，成长型的公司利润往往会增加，而投资者会用更高的股价来回报这些更高的利润，更高的股价也会转化为股票投资者的回报。

2、流动性很强。

由于股票交易的成本比较低，买卖一次股票的综合成本在0.148%-0.708%之间，在这个基础上，股票市场每天都会产生有大量的股票买卖交易，股票就具有了很强的流动性。根据股票投资者的需要，在工作日每周一到周五股票交易时间，可以随时购买和出售上市公司的股票，而且可以随时知道自己的股票的当前价值。

因为股票市场买卖十分方便，今天买入明天就能全抛了，所以当你急需要用钱时，就可以迅速的出售手里的股票，几分钟内就能把股票兑换成现金。交易量比较大的股票，比那些没多少人想买的股票，更容易卖出，即大盘股比小盘股的流动性更强。

对于大多数投资者来说，进入股市并不需要注入巨额的现金，普通人也可以拿出部分资金来炒股，可以肯定的是，投资股票的人数比投资房地产的人数多很多。股票市场的资金包括了千千万万的散户资金、公募基金和私募基金的资金、保险社保券商等机构资金和外资，庞大的资金规模共同促进了股票市场的交易繁荣。

3、多元化投资。

中国多元化投资的鼻祖范蠡曾说：“天下六岁一穰，六岁一康，几十二岁一饥。”这句话讲的是，不同的行业，不同的类型的市场都有不同的发展周期，综合利用不同的发展周期就可以平衡单一市场周期的风险。股票市场不需要巨额资金就能投资，利用股票可以短时间内建立一个广泛的公司和行业的多元化投资组合。

虽然多元化投资并不能保证不会产生损失，但是多元化投资是实现长期投资目标的重要的管理风险的手段，可以最大限度的降低风险。举个例子，假设你已经有了一个包含旅*行游**业的股票投资组合，一旦市场上有负面消息，比如2020年出现了新冠病毒，人们不敢出去旅游了，旅游相关股票肯定会下跌。如果你的股票投资组合中有疫苗行业和快递行业股票的配置，就能够抵消部分股票的下跌带来的影响。股票要想保持多元化投资，股票之间的相关性越低越好，也可以寻找一些跨越地域界限的股票投资，比如既投资中国股市，也投资美国或欧洲的股市，这样中国股市的波动对美股或欧股的股票影响就比较小。

股票投资者应该把所有的投资看得长远，建立股票投资组合。另外也可以通过购买多元化投资的股票基金，让机构来帮你进行多元化的股票投资。

4、可选择短线投资和长线投资。

股票是流动性非常好的资产，可以选择短线投资和长线投资。购买股票时，实际上你买的是这家公司一小部分所有权凭证，一般来说，股票主要是通过两种方式赚钱，一是随着股票价格的增长，股票价值随着增长。二是股票的股息和红利。大多数股票投资者赚钱的方式是通过低买高卖，少数投资者看重上市公司的股息红利。

中国，散户投资者比较多，资金量不大且分散，容易在利好信息的诱导下快速进场，获利后快速离场，靠短期的波动赚收益。那种营收和利润快速增长的公司，对短线交易者和长线交易者，都有很强的吸引力。短线交易者利用短期趋势低买高卖做波段，长线交易者希望看到公司的利润和股价随着时间的推移而不断增长。

股票投资的缺点：

1、波动性较大。

单只股票价格在一天内会起起落落，这些波动大多数是很难预测的。股票市场会受到几种不同风险的影响：市场风险和经济风险。

第一，股票价格会随着市场的波动而剧烈波动，波动可能是由*家庄**或者特定事件引起的。比如一家公司业绩表现不佳或者出现重大负面消息，投资者就会抛售，导致股价暴跌。若上市净资产、利润和营收等指标达到退市条件的，会被强制退市处理，股票投资者的股票就会成为股权，失去股票的流动性。

第二如果当地经济大环境发生变化，该公司的股票可能会受损。股票还受经济周期以及货币政策、法规、税后修订，甚至跟加息和降息有关系。

另外有些风险来自于投资者自身，如果重仓某只股票，而不是分散持股的话，会将自己处于更大的风险之中。但是如果用加杠杆的方式投资股票的话，股票波动性比较大，加上杠杆的话风险就更大了，另外中国股票市场散户是很难赚到钱的，股票市场的钱都被机构*家庄**赚走了，散户当了一次又一次的韭菜。

股票崩盘的可能性虽然比较低，但是不能排除这种可能性，而且股市一旦崩盘需要数年时间才能恢复到崩盘前的状态。

2、韭菜历史。

韭菜本来是一种长得快可以经常收割的绿色蔬菜，但在中国股市却被用来代表了“散户投资者”。中国在1900年重启股市后，散户投资者一直占主导地位，投机性比较强，所以这30年间股市重复着大起大落。总会有新的散户源源不断的投入股票市场，随着股市上涨开始不断买进，当股票到达最高点左右大户纷纷卖出逃离，散户投资者一般反应不及时就在高点接盘了，被收割。随着金融改革发展，机构投资者将占主导地位，但被收割的历史使投资者对股市是又爱又怕。机构、基金、大户成为了“割韭菜”的最大受益者，为避免成为韭菜就需要不断的提高认知，避免高买低卖的行为，不轻易听信“砖家”的话盲目跟投。

3、股票只是屏幕上的数字。

股票在生活中没有实际作用，只是屏幕上的一堆数字，除非你花掉股息或者卖出股票来购买某些实物东西，才能感觉到。当任何人都可以买股票时，股票就变得不那么诱人了。而且股票是可以无限量发行的，不具有稀缺性，注册制使企业上市发行股票的难度降低了，企业上市后还可以定向增发股票。股市短牛长熊，由于熊市占比时间更长，使股票账户的数字长时间内可能没那么好看，对于投资者的激励性不够强，只有在短牛行情时，账户里的数字增长最快。

如果是在高位接盘股票的话，想要解套盈利就需要等待公司好转，或者等待牛市的到来，这样的话，手里的股票数字更加难看，关键还舍不得卖。若上市公司经营状况逐渐转好的话还有希望，就怕上市公司被ST有退市的风险。

三、两者联系

要知道，投资股票和投资房地产都是有风险的，想要知道自己对风险的容忍度，需要了解风险和回报之间的关系。随着年龄和投资经验的增长，投资者的财务目标和风险偏好也会发生变化。

房地产和股票的关系也很复杂，很多人认为股市和房市之间存在着某种联系，然而股票市场的指数和房产需求和房产价格之间的因果关系并没有得到证实。虽然繁荣的股票市场可能会为未来的房地产购买者来带来更多的可支配收入，但目前股票市场活动和房地产价格之间并没有直接的关系。在过去20多年，住房和股票市场的价格确实都在上涨。

中国经济的强弱影响着股市和房价，强劲的经济表现通常表现为对产品和服务的高需求，其中包括了房地产投资，但是在经济普遍繁荣的事情，不光房地产会涨价，汽车，冰箱等等家具也会价格上涨。

不断上升的通货膨胀对住房和股票的价格也有同样的影响，在通货膨胀时期，房价和股市都会上涨，反之亦然。当房价不合理上涨的时候可能会带动股票的上涨，股票上涨后可能会引领或者跟随房价的上涨，这样的话股市和房市都会产生很大的泡沫。

简单讲，当股市普遍上涨时，会吸引很多投资股票加仓，随着财富的增值有些投资者会慢慢退出，转而把资金投向房地产投资，房地产需求增加会助推房价的上涨。 在中国，当股市暴跌后，会使股票投资者对股市产生一段时间的厌恶感，从而转向房地产投资。但从2016年底后，房地产调控措施不断加压，限购限售限贷限价政策不断出台，住不炒的定位也使众多投资者很难在一线城市进*房行**地产投资，而二三线城市抢人大战如火如荼，显示出未来城市人口的增长压力。

四、结尾

中产阶级偏爱投资房地产和股票。拥有一座美好的房子是世界上大多数人的梦想，中产阶级也不例外而且还更有实力。世界上每个中产阶级几乎都拥有自己的房产，其中很大比例会进行或尝试房地产投资。而股票是中产阶级实现财富增值的重要手段，风险大但有机会博取更大的收益。通过股票组合投资可以管理风险。想想中国目前有4亿中产阶级而且还在增长，房地产和股票投资需求是巨大的。

投资房地产和投资股票组合，哪种策略可以更好的增加您的财富呢？许多人是两者都有投资的，我也完全赞同同时拥有房地产和股票来积累财富。但如果你想在这两种投资中，选一种增加投资力度的话，应该如何选择呢？在投资之前需要先了解清楚房地产和股票投资的优缺点，结合你的财务状况，你的风险承受能力，你是否需要短期内拿回投资，你的投资目标和风格，以及你愿意投入的时间和精力，这样才能做出明智的选择。