走过疫情三年，商业地产面临了史无前例的考验。焦灼、动荡、变局……在复杂的环境中，不确定性成为最大的确定。2023年，商业地产将有多少领域能重回确定，哪些又是仍旧可以笃信坚持的，值得探讨。2023年，我们关注到商业地产服务领域多个热门问题，围绕当前关注的重点，尝试在模糊的市场面前理清思路，提供解题切脉的视角与选择。
在疫情过后的调整期，众多商业项目步入重启之路。对于众多已建成未开业的项目而言，重启招商工作成为盘活资产必由之路。
招商工作貌似简单，好像制定个招商计划和租金价格，然后安排人员去市面上找品牌方，谈成之后填满商铺就可以了。但实际上，有一定出租率并不是招商工作的全部意义。在新业态层出不穷、线上线下加速融合以及疫后消费观重构的当下，招商工作需要的不仅是能够达到开业的出租率，还要达成的通过业态和品牌的有力组合与落地，为项目运营步入正轨提供坚实的基础，进而促进项目资产价值提升。
依照流程概括，招商工作至少需要制定含有开业时间以及重要工作节点的招商计划、根据项目收入预期制定招商租决条件、匹配招商人员团队和相关预算成本、依照招商计划的招商实施工作等四大环节。比如招商计划制定，就至少要留出招商方案期、招商执行期以及开业期三个重要节点，招商方案就要细化到一铺一价，且不同业态要规划好不同的比例，执行期则要把主力店品牌等不同角色品牌的招商节点规定好……
面对上述较为复杂的工作，出于不同原因（品牌资源有限、团队专业度有限、团队人数有限等等），不少项目就要去市场上需要外部力量支持，寻求招商代理服务。那么，接下来，就需要在衡量自身内部的需求基础之上，对招商服务有所选择。
一般而言，市面上常见的招商代理方式主要有如下几类：独家招商、首席招商、联合招商和一般招商代理。名词听起来有点复杂，若用一句话概括，就是委托外部力量的权责不同。详细来讲，每个权责不同，对于项目的支持力度也就不同：
- 所谓独家招商，顾名思义就是一个项目的招商全权委托一家公司，上述四大环节全权全部委托外部团队；
- 首席招商则是委托一家公司做主导，这家公司主要做招商且主导招商工作，不排除这家公司和其它代理公司甚至个人代理合作；
- 联合招商指的是两家或者数家公司联合招商，也有可能是委托方和被委托方就不同区域合作招商；
- 一般代理则更多的就类似于提供品牌信息、品牌带看的中间服务，属于招商实施过程中的外部中介服务。
不同的招商代理服务，因权责不同，自然也会带来不同的招商成果。比如，面对一家品牌吸引力较强的商户，如果通过独家代理来谈，则可能结合项目招商难点，在制定好店面铺位、店面租决、店面面积、店面特色等综合考量之后，安排品牌在死角或冷区位置，充分发挥其品牌引流作用，也让品牌有了较为理想的租决条件；而若通过一般代理服务来谈，则可能只是停留于商户引荐层面。其结果也与招商策略、铺位选定、租决条件没有过多关系。
当然，不同的合作方式，其收费模式也有所不同。无论选取何类招商代理服务，应充分考量自身团队已有基础，结合项目收益预期，方才能匹配较为合适的解决方案与资源。
汉博商业团队拥有近二十年全国多项目服务经验与优势，累计服务招商运营项目超50个，可为待开业项目提供不同量级的招商代理服务，包括驻场独家招商、首席招商、招商顾问等服务。以重点提供的驻场独家招商服务为例，拥有完备的服务体系和流程，可为项目开业以及后期运营保驾护航：
合作流程要点列举
● 项目启动会
● 项目市场调研及定位
● 项目招商方案制定
● 项目“3+1”管理体系搭建：总部、项目、现场三级管理+总部支持
● 项目工作制度及流程规范
● 项目工作核验
● 项目服务质量反馈
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招商方案要点列举
● 业态规划及品牌落位方案制定
● 招商租赁政策制定
● 租金明细表制定
● 招商排期及工作计划制定
● 品牌资源库制定及梳理
● 意向品牌摸底
● 不同招商阶段招商工作执行
● 招商期推广工作方案制定
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机电提资要点列举
● 商业各业态给排水量标准
● 给排水计量设计建议
● 给排水点位分布建议
● 采暖、空调设计参数
● 各业态暖通、空调设计条件
● 商业用电量标准
● 商铺用电负荷建议
● 商铺供电计量方式建议
● 商业燃气用量标准建议
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