房屋买卖类型多种多样，买卖过程中遇到的问题通常比较繁杂。鉴于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，对商品房买卖合同中做出明确规定。本文旨在讨论出售方为非开发商情况下，出售方无法办理房产证导致无法过户登记，应当寻求怎么样的权利救济。
一、出售方为非开发商交易模式下，出现纠纷的交易模型
在出售方为非开发商的二手房买卖情况下，通常会出现两种模式。一种为房屋原本拥有房产证，但产权上存在纠纷，导致在后续的房屋买卖合同中，有产权人不肯签字，导致无法办理过户登记。这类情况通常为产权人为夫妻双方，双方准备离婚，或出售房屋为被继承房屋，继承人之间出现矛盾，有人不肯过户签字。另一种为房屋在出售时即未办理房产证，出售方在出售时预计后期能办理房产证或出售方明知无法办理房产证而将房屋继续出售。
二、在无法办理过户登记的情况下，如何救济
在上述第一种模式下，笔者认为可以选择解除与出售方的房屋买卖合同。根据《民法典》第五百六十三条规定，当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在购买方多次催告的情况下，出售方因自身原因无法办理过户登记，可以向出售方要求解除买卖合同并要求其承担违约责任。因为根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记。房屋买卖合同中出售方的主要合同义务为转移不动产物权的登记，且房屋完成过户出售方在完成物权的交付。而且所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。在无法办理过户登记的房屋，购买方取得的房屋“所有权”亦不完整，丧失了对房屋继续处分的权能，所购买的房屋经济价值大幅降低。
在第二种模式下，笔者认为亦可以选择上述理由，但同时可以选择《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款作为依据，即“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。在出售的房屋未办理房产登记的情况下，房屋出售方可能仅取得案涉房屋的债权，而非所有权。在未取得房屋所有权的情况下，房屋出售方即将房屋出售，应当属于无权处分，买受人可以据此解除与房屋出售方的买卖合同。
三、因房屋出售方违约，房屋买受方向违约方主张哪些违约责任
首先房屋买受方可向房屋出售方主张返还购房款及资金占用利息。根据《民法典》第五百六十六条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。在房屋买卖合同解除的情况下，房屋买受方应当在合理期限内腾退房屋，房屋出售方向房屋买受方返还购房款及资金占用利息。
其次，如果房屋买卖合同中有约定，房屋买受方可向房屋出售方主张因房价上涨而带来的损失。在日常交易过程中，有些房屋会出现房价大幅度上涨，导致解除与原案涉房屋的买卖合同后，无法再同地段购买到同等价格的房屋，丧失交易机会。笔者认为房价上涨应当属于违约带来的损失，可以向违约方主张。
对于房屋购买方是否需要向房屋出售方支付房屋使用费。笔者认为系争房屋买卖合同因房屋出售方违约而解除，虽然房屋买受方占有房屋构成不当得利，但房屋买受方同时产生了可得利益损失，两项债务的给付内容均体现为支付房屋占有期间的市场使用费，且金额相等。因此，基于《买卖合同司法解释》第三十二条“损益相抵”原则，房屋买受方无需向房屋出售方支付房屋使用费。
四、二手房买卖中需要注意事项
在二手房买卖过程中，一定要签订书面的房屋买卖合同，合同中约定如无法办理房产证导致退房情况，设计好违约条款。另对入住房屋后导致退房，房屋购买方对案涉房屋的装修等部分如何处理问题进行约定。
在签订书面合同前，尽量对房屋的产权情况进行了解，案涉房屋有没有办理产权证、产权人之间有无矛盾及所售房屋有*抵押无**情况。