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这边厢，郑州城发了大洪灾，好多人急着想跳上船；那边厢，恒大集团又一次被推上风口浪尖，好多人急着想跳下船。有一篇评论文章的标题如是：
许老板长袖善舞，在他的掌舵下，恒大这艘船大概率不会现在翻。但如果万一没能抗过这次的风浪，那就应了这句古话：成也萧何，败也萧何。
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话归正题。
在股票市场上，地产股时常被称为“类金融股”。地产公司的业务，尤其是开发业务，离不开金融机构（尤其是银行）的资金支持。不过，金融机构对其他非金融公司同样有帮衬，为何偏偏只有地产公司独享“类金融”的名号了？
何为“金融”？
高大上的解释：以货币为载体的，价值与价值之间跨时间、跨空间的交换。接地气的解释： 玩资金的 。
说地产股是“类金融股”，主要意思就是地产公司与金融机构都是玩资金的。
更具体些来说，二者都离不开同一个东西：杠杆。这是二者最大的相似点。
银行是金融机构中的“杠杆专家”。银行用相对少的自有资金做信用支撑，把超级多的外部资金借进来（存款），再把这些资金借出去（*款贷**或投资），从中赚取一进一出的利益差价。
招商银行的当前资产负债率（总负债/总资产）是91.2%，这大体意味着招行用了10倍杠杆。
再来看看地产公司。恒大的资产负债率约为85%，意味着放杠杆的程度接近6倍。
地产公司为何离不开高杠杆？主要因为单个开发项目周期长，且项目开发的资金体量大。
做生意的没有不看股东回报率（ROE）的。ROE越高，股东越开心。
依杜邦公式：
ROE的高低由三个指标决定：盈利能力、周转率、杠杆。
地产公司的业务特点决定了其周转率很低。传统的开发业务，从拿地开始到把房子卖掉，短则一年半，长则三年。有的地产商喜欢“捂地”，那周转就更慢了。
恒大的周转率大约是0.21（营业收入5000亿，总资产23000亿）。
想象一下别的生意，比如把一只鸭子宰了然后把鸭脖、鸭翅等加工了卖出去。这个生意的周转率显然会更高吧。
湖南上市公司绝味食品就是做这种生意的。依2020年报，绝味公司的周转率为0.9（营业收入53亿，总资产59亿）。
这样一对比就很清楚了，地产公司的周转率很低，需要在别的方面想办法，比如加杠杆。
利用从多方借来的资金，即加杠杆，地产公司不仅能提高股东回报率，同时也满足了业务规模扩张的资金需求。
地产商的业务规模扩张，从两个维度进行。一个是项目体量，一个是项目数量，而后者是重点。
项目数量扩张背后的经济动机，除了争夺市场资源，还有现金流管理。
如果项目数量极少，公司的现金流模式就是“一年卖一次房，一年收一次钱”。如果项目数量很多并形成滚动之势，那么现金流模式就变成了“天天卖房，天天收钱”。
项目开发周期长、单体资金体量大、项目数量多，这三个因素叠加起来，就使得地产商的快速发展离不开高杠杆。
地产商加杠杆的招数可不少，除了找银行借钱，还有向客户收预售款、发债、资产证券化、向供应商使用商票，等等。
近两三年来，每隔一段时间，就有推出现房交易制度的消息传出来。所谓现房交易，就是房子盖好了才能卖。可想而知，享受了多年预售制好处的地产商，对现房交易制度会是怎样的态度。
看清楚地产开发业务背后的“杠杆”，也就自然能理解国家对地产商划出的“三道红线”的份量了。
“三道红线”之于地产商，就类似于“存款准备金率”之于银行。
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地产公司与银行的相似点之二，是对资产的风险管理。
未完，待续 。