【案情简介】
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2011年再审申请人王某甲与案外人（宾馆产权人）王某乙、潘某某签订了一份房屋买卖协议，王某甲购得案外人王某乙位于方正县的万福楼宾馆（以下简称“某某宾馆”或“宾馆”）。因宾馆存在抵押负担，所以未办理过户登记。
在王某甲通过案外人王某乙涤除宾馆抵押负担的过程中，案外人王某乙等人又向银行*款贷**，并由哈尔滨某某担保公司提供保证担保，案外人王某乙、潘某某将上述房产向担保公司提供反担保。在此期间，一直由王某甲实际占有使用该宾馆。
2014年7月1日，王某甲与被申请人王某光签订《转让协议》，约定王某甲以2300万元向王某光转让宾馆。付款条件：一、1.*款贷**550万元（月息6.08万元）。2.*款贷**200万元（月息1.3%）。3.借款200万元（月息2%）。4.借款50万元（月息3%）共计1 000万元，均按月付息，此欠款从即日起由王某光负责偿还；二、王某光在2014年7月30日前偿还王某甲700万元，在2014年底前逐步偿还600万元。双方还约定宾馆按现状转让给王某光，产权过户手续待*款贷**偿还完毕后办理，过户费用由王某光承担，库存归王某光接收。
2014年7月2日，为配合王某光对外抵押宾馆*款贷**，经王某光要求，王某甲为其出具《同意抵押协议书》。
2015年3月23日，因王某光违约未如期支付宾馆转让价款给王某甲造成利息损失，于是二人签订《宾馆经营权转让协议》约定王某甲获取租金30万元。
自2014年7月王某甲将宾馆交付给王某光之日起至该处宾馆被案外人申请拍卖之日止的4年时间里，案涉房屋一直由王某光作为宾馆经营管理。在王某光对宾馆实际经营期间，因王某光未按双方约定按月偿还银行*款贷**，均信担保公司代为偿还*款贷**后对房屋行使抵押权，申请法院拍卖案涉房屋。
由于法院即将拍卖案涉宾馆，2016年3月12日案涉宾馆原产权人王某乙、潘某某与王某甲及王某光共同签下《协议书》，对宾馆实际产权人及宾馆被拍卖后的债权债务关系予以明确及约定。该《协议书》约定：长福宫（即某某宾馆）现产权人是王某光，只因抵押*款贷**未还，无法过户到王某光名下，宾馆一旦拍卖，所得的金额，除替王某乙、潘某某、孙某某还清*款贷**后的剩余金额，在经王某甲认可后，全部归王某光所有……（包括宾馆的装修设备设施，限于三月二十日前自行拆除搬出）；因宾馆拍卖所得的款项已由王某光替王某乙、潘某某、孙某某还清*款贷**，此三人应按实际发生的还款金额与王某光协商还款事宜，并作出还款计划。
在案涉宾馆被执行拍卖过程中，于2016年11月17日，王某光又与王某甲签订《王某甲与王某光结账协议》（以下称《结账协议》）。双方在承认互相欠款的情况下，再次共同确认王某甲用某某宾馆作价2300万元，扣除*款贷**1000万元由王某光偿还，王某甲以1300万元购房款债权加上此前王某甲代为偿还的250万元*款贷**债权共计1550万元，用于抵销对王某光的欠款。协议生效后双方债权债务关系消灭。
此后，在担保公司申请法院委托评估机构对房屋评估前，王某光按2016年3月12日《协议书》约定，自行将原本三星级的某某宾馆内部价值1218万的装修设施设备全部拆除占有，导致案涉宾馆被以1082万元的低价拍卖。
然后，王某光未按2016年3月12日《协议书》约定向王某乙、潘某某、孙某某追偿拍卖宾馆被偿还的*款贷**，而是以王某甲某某宾馆抵债未成为由，将王某甲诉至法院。
该案经一审、二审均判令王某甲承担还款责任，故王某甲委托律师向最高人民法院提起再审。
【代理意见】
王某甲再审代理律师代理意见如下：
1、《转让协议》不存在无效事由，不存在欺诈、胁迫、重大误解等可变更、可撤销情形，不存在法定解除事由。在《转让协议》没有被确认无效，没有被撤销，没有被解除的情况下，王某甲对王某光享有的1300万售房款债权，切实存在。该同种金钱债权经王某甲与王某光二人合意，予以抵销符合法律规定。原审法院所称的“王某甲以某某宾馆抵偿债务的行为已无法实现”的认定，缺乏证据证明，本案中不存在以房抵债的法律关系，原审法院也没有案涉《转让协议》实为以房抵债协议的相关证据。
2、《结账协议》是双方出于真实的意思表示，对同种、同类之债进行的合意抵销。该结账协议同样不存在无效事由，不存在欺诈、胁迫、重大误解等可变更、可撤销事由，不存在法定解除的理由。因在结账协议签订之时，王某光对某某宾馆存在抵押负担系明知，对某某宾馆已经被法院查封等待拍卖系明知，其对自己不履行偿还*款贷**义务的责任风险由其承担更是明知。无论是《转让协议》还是《结账协议》，王某甲均遵守了诚实信用原则，尽到了如实告知及风险提示的义务。案涉某某宾馆存在抵押权的情况下交付，以及案涉借款的抵销风险，均系王某光完全知晓，自愿受让，自愿承担。
3、依据上述协议，王某光本来就是案涉宾馆抵押负担的债务承担人，其对案涉宾馆的受让系概括承继，既受让债权也受让债务，因其违反约定未涤除案涉宾馆抵押负担，致其受让的宾馆债权受损或灭失，该责任后果应由王某光自己承担。否则，王某光违约，王某甲承担权利灭失的后果，违反公平原则。
【判决结果】
最高人民法院再审裁定：
1.指令黑龙江省高级人民法院再审本案；
2.再审期间，中止原判决的执行。
【案例评析】
根据《物权法》第十五条的规定可知，我国《物权法》承认了不动产物权变动的原因和不动产物权变动结果相区分。即：引起不动产物权变动的原因如买卖合同、赠与合同、互易合同、入伙合同的效力与不动产物权变动的效力（登记完成）相区分。
不能以不动产物权最终未实际变动（未登记）而否定引起不动产物权变动的合同的效力。
【结语和建议】
1、在交易中应注意区分不动产物权变动的原因和不动产物权变动的结果；
2、注意：未经抵押权人同意，转让抵押物的转让合同有效。
合同的四种效力分别包括什么
合同效力的四种情况有：有效合同、无效合同、效力待定合同、可撤销合同。依法成立的合同，自成立时生效，合同的效力体现为主事人订立合同的效果意思产生的法律效力。
《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第五百零二条
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。