突如其来的疫情对实体店生意造成了前所未有的冲击，虽然现已经得到控制，但影响仍在持续。究竟目前实体店铺境况如何？时下众说纷纭，有人认为实体生意正在复苏，有人认为疫情冲击下客源不足，未来仍会有大量店铺倒闭。不掌握实情状况下，偏于悲观或乐观都可能做出误判而造成损失。
乐铺作为中国实体商铺综合服务威权平台，服务已经覆盖北京、上海、深圳、杭州等中国七座城市，拥有铺源超过131万套，服务开店人超过120万，乐铺APP对各城市选址开店与店铺出租转让情况均拥有大规模及时信息。针对此次疫情，乐铺商业研究中心对北京商铺市场进行了深入调研，旨在用最全面深入的信息展现疫情时期市场的真实情况，引导理性认知与决策。
乐铺商业研究中心从乐铺APP 2020年2月1日—2020年4月20日及去年同期数据中进行等比抽样，覆盖4.5万套线上商铺转让信息，14.9万app端开店用户和线下700位店铺开店人。研究方法以抽样调研、统计调研、实地调研、访谈调研为主。
1．开店选址人数降幅超过50%，需求缓慢回升
2020年2月—2020年3月间，开店选址活跃数量同比去年下降了75%，这代表着每4个想要开店选址的人中都有3个暂时打消了念头，到4月份略有恢复，但也仅相当于去年同期的半数水平。
2．3月中旬店铺转让与出租进入高峰，趋势仍在延续
3月中旬转店数量陡然增长150%。原因是北京的主要开店人属非京籍，3月是返京高峰，出于营业收入低下的压力及对消费恢复的保守预期，店主选择对店铺进行出租转让，形成了市场上转租铺的数量陡增。
3．中等面积店铺受冲击大，大面积店铺影响较小
50-200㎡是店铺市场的主流面积，也是受疫情冲击最大的区间，其次是小于50㎡的店铺。小平米的店铺因为租金总价相对较低，即便是不开张营业，每月的固定支出比大平米店铺要少的多。而200平米以上的大面积店铺经营者通常资金实力相对较强，加之初期店铺投入成本高，所以维持和观望的行为较明显。50-200㎡的中型店铺，既要负担较高房租成本、人员成本，又不一定有充分的资金实力，所以更多做出了转店选择。
4．餐饮业是“重灾区”，休闲娱乐业次之
在总体出租转店比例中，休闲娱乐、美容美发、百货超市及其它业态与去年相比占比均有增加，而餐饮业转让店铺的占比和去年同期占比减少了13%。造成这一异常的原因，是多数餐饮店主都选择了直接退租关店，导致了转店比例降低的数据表现，而这部分退租店铺转化为了房东直租数量的增加。相比其它业态，餐饮业对现金流的依赖更强，每日保持运营的成本投入更高，这就造成了其在风险面前的脆弱性。由于人员聚集被严令禁止，所以休闲娱乐业也受到了很大影响。
5．违约与退租现象增加，房东直租店铺多出两成
由于经营者希望转店时收回店铺装修或设备投资的部分成本，所以在原房租中加入转让费代房东进行招租，这样的操作一直是市场隐性惯例。2019年同期的店主转让、房东直租占比分别为60%和40%，今年出现反转，房东直租占比达到了60%。转店减少、直租增加的数据变化，意味着要么经营者退租，要么租客违约房东将商铺收回的事件总量增加。
6．无转让费、转让费降价成为趋势
转店费的降低甚至取消，代表着转店者主动进行利益退让，传递出店主在市场压力下希望快速将铺转出的心情。2019年数据显示，有转让费与无转让费的店铺占比均为50%，而今年无转让费店铺比例和去年同期相比增加了14%。除此之外，转让费降低也是一个事实，2020年店铺转让费平均水平仅是租金的8.4倍，而过往5年转让费平均水平要在租金的10倍以上。
7．各区租金报价普涨，通州与西城相比往年降低
与去年同期相比，北京各区的租金都出现了报价上涨现象，上涨幅度平均10%以上，朝阳区涨幅最大为18%。店铺的转让费是租店成本的核心，诸多店铺转店费降低甚至无转让费后，出租方普遍都出现以提升租金进行收入“回补”的心态，造成了市场“逆势上涨”的现象。
8．外围城区店铺经营受影响普遍大于核心城区
从整体看，北京各区3月份以来的转铺量普遍增加，其中通州以同比90%的增长排在首位，另外同属外围城区的延庆、密云、平谷等转铺量也明显增多，合计比去年增长了48%。因为外围城区流动人口数较多，大部分回京迟缓，限制了消费的产生，同时，这些区域的店铺经营者在资金实力上与城区比相对较弱，抗风险能力也较低。
9．新商圈脆弱，老商圈强韧
老商圈在疫情中表现更为强韧，转铺量甚至出现减少的现象，而新锐商圈转铺量明显增加。因老商圈地理位置更靠近市中心，本地人口众多，消费人群更加稳定，而新锐商圈位置大多远离核心城区，人员流动性更大，对节假日消费依赖，疫情期间的出行限制使这类商圈受影响更大。
10.餐饮九成复工，上座率仅占日常五成
北京餐饮行业目前复工率约为89%，其中三环内复工率为70%，三环外90%。复工的餐厅中，开放堂食的占比也仅有50%，而即便已经开放堂食，大部分餐厅上座率依然很低只占正常情况下的40%。
结论：
新冠疫情对北京商铺市场造成了强烈冲击，实力普通的经营者纷纷选择转店停业，并且为了更快的转出，降价成为了普遍选择，也有更急迫者不惜以房租违约为代价强行停业。但在疫情较快得到控制的有利形势下，消费、选址、转店出租的绝对数量均呈现持续增长，之所以消费、选址趋于活跃时转店数量仍在增加，是因为经营者对转店的决策相比市场变化会相对滞后。因此，如果疫情不再出现反复，选址需求增长的趋势将能够有效消化市场的空置商铺，而在这一回升周期中选址的开店人也将能收获到低成本租铺的机会。
虽然疫情已得到显著控制，我们也还不能乐观宣称疫情已经过去，很多开店人仍然还处在消费不足的坚强支撑状态：他们一边欣慰地望着越来越近的曙光，一边又在心中时刻细算着现金可以支持运营的天数，时常想放弃将店一转了之，决策时又不舍便继续等待。
关于乐铺公司：
乐铺是中国领先的实体商铺互联网交易平台，秉承“让开店简单愉悦”的使命，以技术与数据为核心，持续提升供需双方的开店与出租效率。乐铺2015年8月创立于北京，服务已覆盖北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、南京七个城市，并持续获得经纬中国、险峰长青、清流资本等机构的多轮投资。