澳洲房市何时触底反弹？

悉尼的首次购房者 Jarrod Myers 和他的妻子 Liss 已经等了好几年才买到房子，身边大多数同龄人在房价繁荣期开始的时候购买了房子。 因此，当今年价格持续下跌时，这对夫妇花了四个星期的时间来看房，然后抢购了一栋悉尼上北岸郊区 Thornleigh 的房子。

Louie Douvis

许多地产分析师预计，在2017年达到峰值之后，悉尼和墨尔本房地产市场的下跌将持续到今年年底，这使得潜在买家对现在买还是继续等待感到疑惑。

"我们被告知，当所有人都知道市场将会逆转的时候，那就太晚了，竞争将再次激烈起来。我们购买的将是一个家园，一个我们将在里面居住10到15年的家，所以我们并不是太'在意'（现在是不是最低点）。" Myers先生说。

预测房地产市场下跌的底比以前更难，因为它（下跌）与信贷紧缩有很大的关联。 CoreLogic 的研究负责人 Tim Lawless 表示，这与之前的下行周期不同，后者通常是经济疲软和利率上升、刺激措施的撤销或像全球金融危机这样的经济冲击造成的。 "我当然不会说现在就是市场的底部，但我们已经看到了下降速度放缓的趋势，更趋向中性，我认为这一趋势将持续到年底，"

"这次房市衰退主要与信贷条件收紧有关，因此在寻找市场底部时要注意的关键点是信贷在实质上变得有点宽松的信号。并且已经有一些迹象表明这种情况已经开始发生。"

*款贷**条件开始'放松"了？

Peter Rae

在过去几个月里，Wealthful 的抵押*款贷**经纪人 Chris Bates 注意到，借款人数有所上升，银行的审批程序也有了明显改善。去年下半年，在皇家银行业委员会(Banking Royal Commission)审核即将结束的时候，*款贷**申请"在银行之间周而复始"，直到获得批准。对于申请人来说，银行对账单上最小的一笔未入账的交易，变成*款贷**申请中"最重要的问题"并不罕见。

Myers 夫妇只花了两天时间，银行就预批了他们的住房*款贷**，尽管 Liss 正在休产假，Jarrod 的部分工资是提成（这在去年都会成为*款贷**被拒的理由）。Liss 用电子表格记录了他们的日常开支，并将其发送到银行查看。

"现在申请批复的速度快得多了。当皇家委员会成立的时候，每个人都很担心，现在已经过去了，银行也开始着手处理一些委员会报告中提到的问题。银行意识到，为了保持业务盈利，他们需要不断扩大*款贷**规模，"Bates 先生表示。

虽然 Bates 先生警告悉尼房地产价格可能进一步下跌，但他表示信贷增长对市场来说"绝对是一个好兆头"。 银行也在试图通过降低固定抵押*款贷**利率来扩大市场份额，这表明*款贷**机构开始考虑未来澳联储降息的可能性了。一些经济学家预计，澳联储下个月（5月）可能降息25个基点，以提振疲弱的通胀数据。

*款贷**的审核程序开始改进

Bares 先生补充道，一些银行，现在已经取消了只还息*款贷**的年增长上限，同时也为只还息的*款贷**提供有竞争力的利息，以吸引投资者重返市场。

"投资者不会急于求成，但当他们这样做时，那将是（市场复苏的）一个明显信号，"他说。

清盘率上升

拍卖清盘率，最受瞩目的住房市场指标之一，可以在每个周末及时显示市场走向。 2月和3月，澳大利亚两个最大城市（悉尼、墨尔本）的清盘率均略高于50％，对比去年第四季度悉尼的43.1％和墨尔本的45.4％的又显著的改善。

但看似积极的结果必然会有一些"副作用"，（清盘率）数据没有考虑到失败拍卖的虚报率以及市场疲软带来的较低的房屋数量 —— 2月对比去年同期减少50％的拍卖量。

"拍卖可能提供了一个微妙的信号：我们正在经历最糟糕的房地产市场条件，但仍然有50％左右的清盘率。这对我来说绝对不是一个价格将在短期内开始上升的信号，"Lawless 先生说。

清盘率以及房价变化对比

挂牌销售所需时间

买方经纪人 Julie DeBondt-Barker 称，销售所需时间（days on market）的减少将是市场转向的最明显指标之一。然而，作为一个滞后指标，它也有局限性。

"当然，当这种情况发生时，它就已经发生了，"Debondt-Barker 先生表示。"每个人都想在市场最低的时候抄底，我想我们已经很接近了。

根据 CoreLogic 的数据，三月底的时候，墨尔本一套典型的房屋需要61天的销售时间，而去年同期只需要挂牌28天。而在悉尼，房屋挂牌销售时间需要更久，对比去年同期的33天，现在平均需要74天来找到合适的买家。

"挂牌销售时间是一个很好的指标，但它并不像清盘率那么及时，几乎可以立即获得。而挂牌销售时间和贴现率通常取决于报告这些统计数据之前的交割期，"Lawless先生说。 "我们仍然看到房地产需要一段时间才能出售，而且与市场上的数据一致的是挂牌数量 -——我们仍然看到相当多的房产挂牌出售，而且大量的房源也拉长了销售所需的时间，"他补充道。

挂牌销售数量

消费者情绪

Lawless先生还表示，通过 Westpac-Melbourne Institute 每月的消费者信心指数，跟踪更广泛的消费者信心趋势，有助于预测房产交易复苏的预测。 "如果你对偿还抵押*款贷**没有信心，对你的工作或家庭财务有所保留，那么你就不会做出高标准的承诺，而买房往往就代表着对未来的还款做出承诺。"

Ray White Randwick 和 Bondi Junction 的悉尼销售代理商 Michael Levy 表示，与去年年底相比，看房人数的增加是市场可能很快走上复苏之路的一个令人鼓舞的迹象。

"之前我们的开放经常是'小猫两三只'，甚至根本没有人来看房。这在悉尼东区是闻所未闻的！但现在有越来越的潜在买家回到市场 —— 我们平均有25组潜在买家 - 这意味着买家的活跃度开始提升，他们准备好了回到地产市场。" Levy先生说。

根据 Richardson＆Wrench 首席拍卖师 Peter Baldwin 的说法，拍卖中的出现更多竞标者，同时出买家尝试在拍卖前与房东谈判达成销售的趋势，都是市场开始复苏的表现。

"买家实际参与到销售的过程中任何情绪波动，都是我们知道市场触底的信号。"

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