近日，远洋集团再次出让旗下商业项目，这次的交易对象是其独立打造的第一个商业社区项目——北京远洋未来广场。
19亿元的收购价格着实不低，买家是家居连锁卖场品牌居然之家。
远洋集团延续了去年的“卖卖卖”模式，以回笼足够的资金，面对庞大的债务。而居然之家也并非高枕无忧的金主，消费市场尚没有回暖，也面临着利润下降的情况。
19亿元收购 远洋能拿3.49亿
5月30日，家居连锁卖场品牌居然之家（000785.SZ）发布公告表示，拟收购北京远洋未来广场相关资产，总计价格约为19.63亿元。
各项被收购的资产价格分别为，北京远洋未来广场转让价格为16.04亿元，停车位价格约为0.1亿元，远洋集团优先收购权价格约为3.49亿元。
该项目的原始权益人为远洋集团，北京睿鸿商业管理有限公司（以下简称“睿鸿商业”）持有项目所有权。目前，该公司由一家私募基金中联前源不动产基金管理有限公司持有。
居然之家表示，本次收购将使其在一线核心城市自持一处成熟物业，该物业与其北四环店仅隔百余米，形成强力互补关系，并且地处北京成熟商业片区，对巩固和提升公司在北京核心区域的经营具有战略意义，有助于进一步改善公司经营成果，提升公司未来整体财务表现。
远洋未来广场周边有DT51、华堂、新辰里购物中心等商业设施。不过，该项目最近尚处于亏损状态。
据远洋集团年报显示，北京远洋未来广场可租赁面积约为3.1万平方米，出租率约为98%。
今年第一季度，睿鸿商业资产总额约为16.8亿元，负债总额约为11亿元；营收约为0.2亿元，净亏损为0.87万元，经营活动现金流净额为2119.52万元。
2022年，该公司营收为9248.59万元，净亏损为598.47万元，经营活动现金流净额为6469.42万元。
财经新产向居然之家董秘询问，“本次收购后，远洋未来广场是变为家居卖场还是继续以购物中心形式运营？”截止发稿时，尚未得到回复。
IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，本次收购将会为居然之家增加一项处于北京核心地带和成熟商圈的优质资产，带来持续稳定现金流的同时还可实现资产增值保值，抵御风险并增厚居然之家的业绩。但本次收购采取重资产自持模式，需要长期持有并运营好这项资产是居然之家不擅长的。
居然之家业绩疲软 发力扩张购物中心
居然之家业务以经营家居卖场为主，在2021年将购物中心定位为自身第二增长业态。该公司以湖北为中心，打造“中商·世界里”为品牌的连锁购物中心。
据其2022年年报显示，其购物中心数量为2家，百货商场数量为6家，超市数量为142家。与此对比的是，家居卖场数量处于主导地位，共有428家家居卖场，其中自有卖场仅有17家，其余为租赁场地、加盟等方式运营。
柏文喜认为，居然之家家居卖场运营经验，虽然可以帮助购物中心招商，但是其聚客效应与客群定位显然与购物中心差异较大。因此在运营购物中心上，居然之家显然面临着专业店经验积累、人才储备、商业定位、规划招商与运营资源的不足和缺失的挑战。
在由家居卖场扩张到购物中心时，居然之家也在面临利润下滑的情况。2022年，由于扣非净利润没有实现借壳上市时的约定值，居然之家只得回购股份注销，居然之家创始人汪林朋等业绩承诺人还要返还现金股利。
2022年，居然之家营收129.8亿元，同比下降0.69%，净利润为16.48亿元，同比下降28.44%，毛利率44.86%，下降3.28个百分点。
居然之家仍面临债务挑战，其资产负债率为61.08%，连续两年超过六成；货币资金规模为46.18亿元，连续两年下降；有息负债规模为68.078亿元，较2021年有所上涨。同时，其经营性活动现金流净额为37.95亿，较2021年下降33%；存货规模也从2020年的1.8亿增长到了2022年的5.86亿元。
此外，居然之家所在的家居市场恢复速度较慢。一季度，其经营经历了增收不增利，营收为32.46亿元，同比增长4.53%，净利润4.53亿元，同比下降10.25%。
对此，居然之家管理层在业绩说明会上表示，家居消费市场由于消费降级的影响，恢复速度较为缓慢，一季度线下客单量同比增长超7%，客单价同比有所下滑。
远洋近千亿债务压顶
本次交易对象北京远洋未来广场项目是远洋集团独立打造的第一个社区商业项目，但如今也与远洋说了再见。
远洋集团在2022年面临业绩下滑，以及债务高企问题，接连出售旗下资产，以回流资金。比较知名的出售案例有，向太古地产以55.5亿元价格出售成都远洋太古里50%股权；向平安出售北京远洋锐中心，价格为50.15亿元等。
2022年，远洋集团收入为461.3亿元，同比下降28.2%，毛利润23.77亿元，同比下降78.89%，净亏损159.3亿元；资产负债率达80.54%，较2021年提高了7.72个百分点。
该公司经营现金流净额连续两年为负值，2021年和2022年分别为-79.44亿元和-155.3亿元；2022年年末现金规模仅为46.23亿元，同比减少78.7%。
并且，远洋集团*款贷**规模达970亿元，同比增加5%，现金与*款贷**规模差距更加明显。值得注意的是，该公司1年内到期*款贷**规模达380亿元，占比达39%，短期内面临着较大的偿债压力。
好消息是，今年远洋集团销售业绩有所复苏，1-4月销售额为235.8亿元，同比增长7.7%，销售面积达173.7万平方米，同比增长26%。