文/观察员老王

寸土寸金的城区，鳞次栉比的高楼成为改善的主角。但是立面再华丽，园林再精致，许多人对于住高楼还是充满了畏惧。

别墅虽好，但是总房款+高昂的装修费不是普通的刚需能够承受，洋房便成为了很多人改善的的理想之选。但是，在当下这个市场中，纯洋房住区并不多见。要么是小高层挂了一个“洋房”的假名，要么是高容积率的小区中，为了达到光照的要求，高层之间插上一栋洋房。

真正意义上的低密洋房产品，青岛还有哪些？他们的“品相”如何？

我们今天就来盘一盘。

1

伴山府

1.01的容积率的准现房，也是青岛比较少见的墅质洋房。如此低的容积率，做别墅完全没问题，如果做洋房尺度自然相对奢阔，南向面宽可以达到14.5米。

虽然143平方米的面积看似不大，但是洋房的公摊与高层完全是两个概念，而且有地下室的赠送，顶层有阁楼的赠送，超高的赠送自然不能忽略这个附加值。

层层看山的静幽自然是最大的亮点，然而步行可达的生活配套相对较少也是摆在桌面上的缺憾。当然，这个产品如果在流亭板块M1号线站点边上，也绝不是这个价格。目前的价格是顶楼二百八九十万，中间层二百二三十万，多赠送的一楼390万左右，有少量特价房。

老王评分：（5分制）

开发商品牌美誉度：3分（主城无项目参考）

产品力：4分

配套：3分

性价比：4分

物业：5分

2

鑫江·瑞府

丹山板块距离主城的便利度，不用老王过多赘述。对于城阳的楼盘来说，到传统主城通勤方便是最大的优势。

当然，最近这个盘刷屏地产圈，是因为它的大草坪和园林。作为新晋的网红打卡地，瑞府前方的打卡地确实为它圈粉不少，也让原本没有在此置业计划的人回心转意。

因为太具诱惑力我怕影响你的综合判断，所以我们暂且上一张园林景观图，似乎也是不错。

鑫江深耕丹山板块多年，建筑品质、物业、园林我们都可以从老盘的调研中得到答案。目前洋房产品面积段115㎡、135㎡、155㎡，单价在1.8万元/平方米-1.9万元/平方米，对于李沧北的改善族来说，这个盘值得一看。

老王评分：（5分制）

开发商品牌美誉度：4分

产品力：4分

配套：3.5分

性价比：4分

物业：4分

3

紫樾尚品

浮山后的迷你盘，容积率1.14，一共只有86户，而且还有人才公寓，所以注定和绝大多数刚需无缘，我们自然也不需要太多的解读。

这么小的一条，对于园林不能有太多指望。从规划中的石材立面来看，这个盘的价格也会让人咋舌。

老王评分：（5分制）

开发商品牌美誉度：4分

产品力：4分

配套：5分

性价比：3.5分

物业：4分

4

金尊府

容积率1.10，总户数只有118户的退台半山洋房，现在销售已经大半，面积从158㎡-188平方米不等。

青建这家开发商不论做什么产品，骨子里都透着一股实在。退台洋房，设计者的初衷一定是让购房者尽可能多得实惠。特别是一楼住户，不但有两层地下室的赠送，而且前后都送尺度不小的大院子。

老王以6.30左右的配速，沿着海岸线慢跑4分钟到海曙云霞，33分钟左右到金家岭，区位潜能不用多说了吧？

老王评分：（5分制）

开发商品牌美誉度：4分

产品力：4分

配套：3.5分

性价比：4分

物业：3.5分

5

松山居

仅仅 “海信”、“崂山”、“洋房” 这六个关键词，就值得我们将其列入2022年青岛高端住宅“不看必后悔”系列。

示意图

很多开发商无法复工，

很多开发商交付拉垮，

很多开发商口碑崩塌。

海信则永远是最值得我们信赖的那一个。海信·松山居的容积率只有 1.5 ，绿化率则达到了 40% 。海信·松山居是 4栋5+1F墅境复式、4栋5F墅境复式、3栋7F 洋房组成，总共只有294户，是真正意义上的低密洋房住区。在地铁M4号线开通之后，它的价值将逐渐显现。

老王评分：（5分制）

开发商品牌美誉度：5分

产品力：5分

配套：3.5分

性价比：4分

物业：5分

从这 5个盘大家都看到了，主城熟地即使偶尔出现一个洋房产品，也是小的不能在小的迷你盘，和大多数改善族无缘。很多对于洋房有执念的人，都要在低密舒居与咫尺繁华间做出抉择。

那么，对于产品力之外的配套红利你就不能纠结于当下，而是要从城市发展的眼光去推测，寻找未来会有爆发力的目标。