◎文/关杰
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项目概述
津投芳华里家庭养老社区位于北京市三环内方庄大社区，是国内较早提出CCRC home的家庭养老社区。社区开创性的将传统的养老公寓与退休慢生活方式相结合，将专业的养老服务、居家生活和开放混龄的社群运营三者结合，构建了开放式养老生活的新样板。
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项目概况
1. 开发企业背景
天津国有资本投资运营有限公司（津投资本）截至2022年底资产规模达到2200亿元，业务涉及共用事业、交通、投资、城市运营服务、特殊资产管理等多个领域。
2. 项目区位
芳华里家庭养老社区位于北京市二环与三环之间的丰台区芳星园一区16号院，距地铁14号线方庄站650m；距地铁5号线刘家窑站1.0km；距地铁5号线蒲黄榆站1.1km。
3. 项目周边环境
养老社区地处方庄街道核心位置，周边的医疗、商业服务和社区等基础资源条件十分优异，是北京市内稀缺的养老项目。
(1) 社区资源：方庄主要包含四个最大的小区：芳古园、芳城园、芳群园、芳星园，始建于20世纪90年代，曾经被称为北京的“富人区”。方庄地区有大量的中央、市属和区属单位，居民高达7万人，为芳华里社区提供了大量的客户基础。
(2) 医疗资源：项目周边有北京中医药大学东方医院、首都医科大学附属北京友谊医院、方庄卫生服务中心等优越的医疗资源，其中北京中医药大学是三级甲等中医医院，医院在中西医结合治疗心血管疾病、脑血管疾病、消化系统疾病、呼吸系统疾病等方面特色十分鲜明，芳华里社区距离东方医院仅200m，步行5分钟。
(3) 商业资源：社区紧邻方庄地区的核心商街芳古路，主要商业设施包括北京方庄购物中心、物美超市、方庄市场，其中方庄市场与项目紧邻。
(4) 文化景观资源：项目距离方庄体育公园仅600m，距离社区街心公园仅100m。
4. 项目定位
芳华里康家庭养老是以CCRC home 为特色的老年友好生活社区。社区将专业的养老服务、居家生活感受、开放混龄社群运营相互融合，通过共创共享，打造富有生机活力的持续照料退休生活社区，营造舒适的养心享老生活模式。
5. 客户定位
芳华里社区的客户主要定位为北京市具有康养需求的长者，包括自理、半自理、护理型长者和认知症长者。
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项目特色
1. 项目规划特色
（1）整体布局
芳华里家庭养老社区的用地为有偿出让养老用途专项用地，是纳入《北京市养老设施专项规划》中五环内唯一大型出让养老用地，用地面积为6600m2，建筑面积约有2.12万m2，容积率1.6，共提供177间房间、293张床位。
社区采用一体式设计，地面建筑为5层，地下为3层。其中一层设置慢生活美学馆、接待中心、方庄日间照料中心和记忆照护专区；二层至六层（空四层）设置养老公寓、起居厅、楼层餐厅、开放式休闲区域和管家服务站，为长者提供居家的生活感受，并且可以依据长者的身体变化，在不更换房间的情况下，保障生活管家和护理人员上门服务。
屋顶设置空中花园，为长者及周边居民提供空中种植园，增加生活的乐趣；地下一层是慢生活美学馆，设置快乐学院、芳华里小剧场、清朋华友学子园、创意教室、桌球俱乐部等休闲娱乐设施区域；地下二层和地下三层是地下车库。
（2）建筑风格
芳华里家庭养老社区采用半围合布局，整体采用现代建筑风格，墙面以淡黄色为底，增加木格栅和彩色窗框，形成富有韵律，又丰富多彩的建筑形象。
（3）景观特色
芳华里家庭养老社区采用“地面+地下+空中”三重立体式园林景观体系，其中地面园林景观约为3000m2，大致可以分为认知症景观专区、户外休闲运动区和丛林休闲区三部分，提供漫步绿道、多功能活动场地、小桥流水、户外阳光书房、亲子活动区等多个特色景观；地下结合慢生活美学馆设置地下景观庭院，提供丰富的阳光和通透的空间感受；屋顶设置为蔬菜种植园，并对周边居民开放，鼓励居民与社区长者、员工共同种植，促进代际交流。
2. 产品特色
目前，社区共推出37m2-85m2的多种户型， 其中单人间包含37 m2、40 m2两种，双人间户型有43 m2、46 m2、49 m2、85 m2等多种户型。大部分居室的面宽在4m以上，设置超大玻璃窗，提供24小时热水和地暖，保障居室内的居住舒适度；每间居室均采用分户式独立新风、分户式独立中央空调和独立式换气系统，能够阻断气溶胶传播，使每一个房间均达到抗疫标准。
3. 项目配套
（1）医疗和健康管理配套
养老社区与东方医院仅200m的步行距离，东方医院能够给社区提供紧急就医响应，目前社区已经开通了东方医院的就医绿通。
社区引入方庄社区卫生服务中心（芳华里智慧家医工作室）和丰台区方庄养老照料中心，为社区居民提供24小时医疗服务、日常的健康管理、基础医疗服务和用药指导等服务。方庄社区卫生服务中心兼顾为周边居民服务，提供家庭医生签约服务，主要提供基础医疗、健康管理、优先预约、优先转诊、医联体医院专家号预约、优先老年人失能评估、优先居家养老上门出诊、慢性病特殊用药申请等服务。
（2）文化休闲配套
芳华里家庭养老社区在地下一层设置了近2000m2的芳华乐学院，提供开敞的书画室、明亮的舞蹈教室、优雅的琴室、茶艺室、休闲健身中心等，提供了一处笔墨书香、清宁雅致的文化休闲空间。乐学园还成立了文心工坊、书画社、舞蹈团、合唱团、读者俱乐部等社团，定期举行丰富的社团活动。
社区建设了芳华里小剧场，定期放映影片、组织社团举办歌友会、俱乐部等丰富的活动；社区引入了韩国波斯卡健康生活体验馆，用现代医疗仪器提供腰腹、肩颈、面部、膝部、腿部的按摩和理疗。
（3）餐饮服务配套
芳华里餐厅秉承了自然健康的餐饮服务理念，聘请国家高级厨师和营养师团队，依据入住长者的身体健康状况制定营养膳食方案，并遵循24节气的变化，提供时令养生餐单，为长者提供应季新鲜食材和营养科学的美食。
社区单独设置了咖啡吧，每月在此举办一次开放的小酒馆聚会，允许周边居民参加，促进与周边居民的交流。
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项目运营
1. 运营情况
芳华里家庭养老社区于2023年初进行了试运营，4月29日正式开业。目前已经入住约20位长者，长者的年龄约在73-97岁。
2. 特色运营理念
社区倡导尊重长者，建设活力型无围墙社区，在社区建设上，增加建筑造型活力、降低社区栏杆高度、增加户外BBQ的活动空间，社区不限制入住长者的出行，长者通过报备后可以随时出去，甚至被允许自己开车出门，全面尊重长者自身的意愿。
芳华里家庭养老社区倡导与周边社区的共建共享，一层接待中心、社区卫生服务中心和负一层的芳华乐学院均可对周边社区居民开放，不限制年龄，甚至提出了共享爷爷奶奶的倡议，倡导全龄人群的混合，将养老机构的服务设施转变为社区综合服务设施，促进了入住长者与社区居民的生活交流与融合。
3. 运营模式与价格
芳华里家庭养老社区的运营模式十分灵活，主要有两种收费方式：
（1）月费制形式
根据房型不同，采用不同收费标准：社区开间按照床位进行收费，套间按照房间进行收费。
（2）储值卡形式
社区提供两种入住模式：储值卡模式和长期服务费模式。
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漾美康养点评
芳华里家庭养老社区具有三个典型的特质：
1. 津投的国企背景给芳华里社区提供了重要的发展保障
2. 芳华里社区是北京城市中心区稀缺的养老项目
芳华里用地是北京三环内唯一的养老用地，项目位于二环至三环之间，周边社区成熟、医疗、商业等服务设施发达，且存在大量的高退休收入人群，是北京城市中心区内稀缺的养老项目，且各类服务设施均十分优质。
3. 与社区共建的理念贯穿项目的建设与运营的始终
芳华里社区倡导与社区共建共享的发展理念，盘活了养老社区的服务设施，引入社区居民的活力，为长者提供了代际交流的机会，为周边居民提供了丰富的活动场所，也为增加了社区的收益；社区引入的 方庄社区卫生服务中心也为项目提供了大量的基础医疗服务保障。