为了拯救K哥和秋妹的婚姻，也为了解答蛋*粉白**关于天府新区中央商务区SHE（首开龙湖云著、保利和光屿湖、万科天府锦绣，SHE的粉不要打我）的关注，今天，蛋蛋们请出了最严谨、最懂产品的一本正经蛋，让他来详解一下这三个楼盘的好与坏、优与劣！
首先要明确的是，天府中央商务区西区，未来一定是天府新区范围内最好的区域（没有之一），这里有天府新区最好的商业、学校、交通路网、公园绿地、总部基地等齐全高大上的配套，未来这里的价值，请参照高新区金融城片区，所以区域的解读我们就不再这里讨论了。
我们希望对三个项目的详解能够帮助到K哥和秋妹，也能给关注天府新区中央商务区几个优质楼盘的蛋*粉白**们一个有用的答案！
当然，一本正经蛋还是要提醒大家：买房这种事，和谈恋爱一样，适合你的才是最好的。
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首开龙湖云著：价格香 产品刚！
云著在这三个楼盘中，最为大众传颂的一个特点——价格香。别的不说，两次摇号当即清盘，便是购房者自然导向的铁证。但当你细品首开龙湖云著，你会发现除了性价比外，产品也是相当的刚。作为首开、龙湖两家实力企业合作的产品，楼盘的品质首先在基本面已经有了保障。
云著还未来得及更新的沙盘
上一批次，项目销售的是2号地块的一栋高层一栋小高层产品，有175㎡和195㎡两种户型，均为套四三卫双套房的设计。
195㎡户型图
以195㎡户型为例，主卧面积达41㎡，做到6.4米大开间，户型的尺度和功能舒适性与市面同级别产品比较，相当硬核。而细拆装修配置，威能地暖，大金空调、霍尼韦尔新风系统三大件，科勒橱柜、博世厨具、飞利浦净水器、杜拉维特等五金洁具也都是较为拿得出手的品牌。应该说，云著从面市以来，吸引购房者第一位的就是性价比高。最新一批次的起价是22000元/㎡，总价也就是400万不到即可入手。
去年项目亮相之初，还自然顺销过一段时间（就是走进售楼部敞买），但最近两次开盘都是开盘摇号就清盘。其实并不是暗香释放，更多的是“同行帮忙”——
蔚蓝卡地亚花园城二手房挂牌价已经达2.8万元/㎡（不满两年，加税后已经有达到3万元/㎡），保利和光屿湖单价也在2.5万/㎡以上，万科天府锦绣更是一直传唱着3万/㎡以上灯塔级价格。
而云著的地价成本在天府新区SHE中具有一定先天优势，所以在产品售价上的竞争优势，则显得顺理成章了。（咱倒是也想多卖个几千，可是申报价格…）
重要提醒：下一批次变了模样
下一批次预计将销售7号楼超高层产品
已然心动的蛋*粉白**们，暂且莫慌，首先云著下批次的面市时间，预计将在年底前，等待时间略长。同时，下一批次产品据了解可能是每层4户的超高层产品，前三批次是2梯2户的产品。在产品上，显然有所不同，但售价会不会也更香，只能敬请期待。
再远点说，首开云著总体占地约145亩，整体容积率3.0。目前推售的2号地块容积率为3.0左右，不喜欢超高层的，如果要考虑后续地块，后期的1号地块容积率将可能达4.86，3号地块容积率则将会低于3.0。
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保利和光屿湖：景观一级棒，赠送超级爽！
预计本周拿证的保利和光屿湖项目占地170亩，共计1750户，容积率为2.5，共打造四类产品：高层、小高层和商业产权的合院、联排产品。
湖区是一大亮点
和光屿湖湖区
和光屿湖最大的标签，就是湖。项目的参观动线也很好的结合了湖区景观，移步换景，让人眼前一亮。所以客观地就目前几个项目的呈现状态来讲，在园林规模和景观效果方面，和光屿湖无疑更胜一筹。
回头看产品，项目建筑做了交错式行列布局，为什么要交错？正面间距略显不够。园区有效占地部分容积率估计3.0，18层的建筑高度，按照惯例来讲，2.0左右的容积率匹配这样的建筑高度，会更舒适一些。
当然，通过交错的建筑布局，一定程度缓解了建筑密度带来的影响，也加大了住户景观面的纵深。
交错式建筑布局
再看，2T2户，标准南北通透的板式大平层。客厅、主卧、次卧均朝南，客厅和主卧采光面均超过5米，次卧4.1米，户型几乎没太多可以挑剔。
更牛逼的是，它居然还有赠送！！！在售新盘中，6米挑高，大赠送的复式产品，因为规范更新的原因，几乎已经绝版。
所以，挑空部分可以搭建出40㎡主卧区域，170㎡硬生生变200㎡，这种类似捡便宜的心态，让消费者很难抗拒。（还有一个私家享用的电梯前室，相比似乎已经不值一提。）
为了冷静一下，我们需要算个帐：即将入市销售的产品为204套，基本全部为172㎡2T2户的纯板式住房（少数特异户型不做介绍），预估单价25000元/㎡—26000元/㎡，总价420万往上。
近乎清水的成品房
但请注意：项目为应对成都市成品房政策，进行了基本装修，但是装修标准对这部分客群来说，完全用不上。所以，后期业主需自行清理重装（包括赠送面积的搭建）。
所以，25000元/㎡—26000元/㎡买到一个准清水房，有没有让你清醒一点？
当然，赠送面积可以折算，大概折算下来实得面积单价21000元/㎡。
正如蛋*粉白**@Asprin留言给我们说的，如果自己装修的话，估计需要60万（我们估算起码80万），其实同样是500万左右起步。
同时保利和光屿湖也需要注意几个小问题：
湖区很爽
第一，和光屿湖的湖区，现阶段是保利在管理维护，销售表示是通过水生态体系让水达到自净的能力，自然降水+抽取地下水补水。这个…蛋蛋提醒，未来湖区会移交给市政管理，这个维护成本并不低，抽取地下水的成本较高，是否还能保持现有的湖水状态，存疑。
第二，园区中大量的商业合院和联排商墅并未和住宅进行隔离，很难保证后期商业物业的业主不进行经营性活动，商住混居的状态…民宿、私房菜、幼教中心，麻将室，社区生活将极为丰富。
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万科天府锦绣：灯塔，照亮自己 OR 别人？
万科天府锦绣自亮相之初，便从未掩饰过项目市场定位和售价定位的野心。项目亮相许久，迟迟未开盘，据传，便是一直在价格申报上没能达到预期的高度。预计售价具体多少？现场说辞如是：“锦绣是万科西部片区的灯塔级项目，售价也将与之匹配。”
除了地块本身的区位价值不提，这个灯塔当然有着一些固有的缘由。不然谁愿意舍己为人把对面项目照得通红透亮？项目拿地价为9600元/㎡，由于要求配建人才公寓，扣除无偿移交49.43%后的土地成本起码翻一倍。先天条件就决定了，这价格就必须灯塔。
征服秋妹的网红旋转楼梯
当然，从目前项目展示区来看，无论是售楼中心的包装，还是业主会所的呈现品质，以及样板区、建筑外观的工艺水准，万科天府锦绣在项目打造上确实相当用心。而现场的销售接待流程、物业服务水准，则更不停的在试图赋予这个项目额外的身份感。
会所配套的泳池，尺度也足够
基本面总的来看，还是值得期待。
当然，现在的市场，已经早已过了为了感觉买单的时代。所以让我们来细品：
2号地块的锦院条件最好
天府锦绣首期推售的锦院为整个项目251亩（其中万科产权235亩）5个地块中各项指标最好的2号地块，首期推出就是楼王级产品，还是颇有诚意。从土地指标上看，整个2号地块的整体容积率为2.36（包含锦院、绣院、湖区、低密商业），建筑密度为21%，整体上确实是舒适度和品质感能够保证的建筑尺度。但是，就单独管理的锦院组团建筑有效占地范围内测算（去掉湖区和商业部分），住宅的容积率或将达到3.5以上，局部建筑密度比较高。而尚未推出的1号地块建筑密度有可能达到29%（一本正经蛋找到专业的建筑设计师了解过，全国范围内高层住宅建筑的参考密度应该在18-22%之间）。
产品：256㎡的户型确实值得关注
256㎡户型图
从产品上讲，锦院5栋可售住宅整体为东南——西北布局，两梯两户纯板式结构，坐南朝北，南北通透，共有三种户型，分别为172㎡套四，198㎡套四和256㎡套四。以最大的256㎡户型为例，面宽达16.1米，进深为16米，客厅采光面达到5.8米，主卧面宽4.8米，户型还是较为合理。
人才公寓存在不确定性
让人担忧的是人才公寓问题。锦院移交的套数为164套，占比21.47%。但是到后期开发用地中（14号地块）无偿移交比例达到了惊人的84.76%。尽管人才公寓被安排在了锦院的西北角，并且套数不多，但未来具体使用过程中会存在怎样的变数，蛋蛋有些担心。万科天府锦绣在其他几个项目都卖了几次的情况下，依然未能入市，应当和其备案价申报有直接关系。并且目前成都市关于精装标准报价有了新的相关限价要求，天府锦绣样板间一直未开放，不排除正在做精装的调整，以应对成本控制。虽然，锦绣已经试图利用户型面积、产品配置等差异带来的总价区隔，去形成和区域内竞品项目的差异竞争。但是，奈何产品的基本经济指标太接近。这种差异会让售价变得相当勉强。所以迟迟未露面的样板间，精装交付标准的水准，则将直接影响“灯塔”锦绣的定价以及市场的接受程度。但，好像这波客户大都见过世面，这活儿，难。
但，好在这波市场，这位置。这活儿，也不难。
SHE，各领风骚3个月
整体上天府新区中央商务区SHE三个项目其实都不错，优质的区域规划，一定规模的地块体量、纯粹的大户型社区、标准的高端项目定位、良好的社区配套。放在任何区域都将是“扛把子”的存在，并驾齐驱的态势也反过来让区域价值进一步升温。
加上三家开发商对于入市节奏的错位把握，使得市场上没有出现贴身肉搏的情况，更多的是各领风骚，拥趸众多。所以，如果你喜欢高颜值、高逼格，是资深颜值*党**的话，可以选择万科天府锦绣。而动手能力较强，对园林比较看重的话，则可以选择保利和光屿湖。而首开下批次产品如果有性价比优势的话，可能还是会火爆如初哦。