策划+EPC+O模式
案例：大连星海湾区域整体提升改造项目 （策划+EPC+O）已由项目审批、核准、备案机关批准，项目资金来源为自筹资金1600000万元。招标人为大连城市建设运营有限公司。
项目用地范围总用地面积约4平方公里，建设内容包括商业综合体地下空间及地铁连接通道等星海广场地下停车场、星海下沉商业空间、海鸥市集、喷泉音乐会客厅、海上漂浮俱乐部、星海湾灯光秀等;大连海洋地质博物馆和青少年海洋地质研学中心等;马栏河沿岸商业街区提升改造;楼宇商务区提质升级片区的度假酒店、公寓等项目。
分析：
通过招标内容可以看出，该项目包含多个子项目，立项方式包括审批、核准和备案，即公益性基础设施由政府以审批制立项，经营性部分由地方国有企业以核准制或备案制立项，招标人为地方国企，推测政府立项的公益性部分授予招标人作为代建主体，亦或者整个片区政府授权地方国企实施，招标人即地方国企负责统筹整个片区整体谋划、统筹实施。
招采的社会资本以“策划+EPC+O”模式参与项目实施，笔者认为策划的内容大致包括规划设计、咨询服务、产业策划和业态定位等方面，EPC包括初步设计、施工图设计、采购、施工、试运行等，运营（O）包括招商引资、产业导入、基础设施运营维护、配套商业统一运营和物业管理、场馆租赁和门票等等。
160亿体量的项目，以“策划+EPC+O”模式实施，未提及投资，笔者认为可能性不大，在招标文件之外，地方国企与中标社会资本大概率会有其他交易条件，比如要求社会资本垫资一定额度、社会资本协助项目公司融资、社会资本需要与地方国企共同获取商业地块等。
投资人+EPC（投资和施工合并招标）
案例： 南阳市高铁片区总部经济港及配套设施TOD导向的综合开发项目投资人+施工总承包。在高铁片区建设总部港，并对周边地块、项目进行配套和一体化综合开发。项目位于南阳市东部新城高铁综合枢纽组团，总占地面积703.90亩(含总部港地块、配套小区即产业发展配套地块、3条市政道路及绿地占地面积），其中总部港产业载体总用地面积185.507亩、实用地面积约110.20亩。合作期限：15年（整体建设期5年，其中公益性项目建设期为2年）。项目总投资约：459641.60万元。
竞价指标为社会资本在项目公司中股权占股比例、投融资风险准备金提取比例、建设期投融资风险准备金提取比例。
分析：
通过上述内容可以分析得出，项目主要交易逻辑为政府授权地方国有企业作为实施主体，实施主体负责授权范围内的基础设施建设、产业载体（厂房、研发办公等）开发及租售、职住平衡的商品住宅开发销售，实施主体通过一二级联动实现资金平衡。实施主体通过投资主体公开招标选定社会投资人和施工总承包人，社会投资人与实施主体成立项目公司或以增资扩股方式进入，中标社会投资人同时作为工程总承包方。
本案例看似与常规的投资人+EPC没有区别，实际上却在招标文件中设定了股权占比和投融资风险准备金两个竞价指标，即出钱多者得项目。笔者认为，投融资风险准备金类似于现金履约保证金，相当于中标社会资本要为业主提供一笔现金融资服务，借以解决前期费用和*地征***迁拆**补偿，社会资本通过股权+现金的方式助力项目启动。产业载体和住宅部分可能需要项目公司拿地开发建设和销售，中标社会资本可在15年合作期结束后退出，大逻辑还是社会资本向地方国企提供“明股实债”的融资服务。
投资人+EPC（EPC传统招标）
案例： 沈北新区生态环境综合治理与绿色产业融合发展EOD项目工程总承包。项目实施范围包括蒲河沈北段水环境综合治理、七星湿地保护修复及生态功能提升、沈北新区生命健康产业园项目、沈北新区七星湿地腰长河村乡村振兴项目、农光互补项目、生命健康产业园二期及基础设施项目。招标范围包括但不限于本项目的地质勘察及测量、方案设计、初步设计及概算、施工图设计、专项设计、预算；施工、采购、安装、调试、试运行、各项检验试验检测、竣工验收及移交、质量保修等全面负责的交钥匙工程。中标人负责办理相关的审批手续，确保通过政府各行业行政主管部门验收，投入正式使用。项目总投资：421901.59万元。
竞价指标包含了投资年化收益率。
分析： 本案例虽然采取了EPC的传统招标模式，竞价指标却包括了投资年化收益率指标，即通过“交钥匙”的方式给予了社会资本类似于“融资+代建”的责任和义务，招标主体一定得是地方国有企业，项目一定是市场化的经营属性较强的项目，否则极易涉及地方政府隐性债务。笔者推测项目大概率是将投资年化收益率作为EPC招标的附加条件或加分项。
投资人+EPC+O
案例： 福建赤港服务区双开放资源综合开发项目，拟分三期实施。项目投资总额：1000885.31 万元。其中： 1.一期内容：（1）赤港服务区拓展区项目主要建设内容为商业街区、配套服务、精品酒店及地下室等。（2）福建高速智慧冷链综合物流园。（3）公共基础设施项目，道路工程、社会公共停车场、大旺湖水系景观等。2.二期内容：（1）汽车产业科创园项目。（2）休闲农场。（3）赤港湖水系景观及其他公共基础设施。3.三期内容：商务运营中心、康养住宅、人才公寓。
招标范围和内容：包括赤港服务区拓展区项目、福建高速智慧冷链综合物流园项目、汽车产业科创园项目、休闲农场的投融资、建设（含勘察、设计、采购、施工）、招商运营；公共基础设施项目（含一二期）的建设（含勘察、设计、采购、施工）；项目三期内容的合作投资，具体合作方式由双方另行协商。
分析： 投资人+EPC+O模式，是投资人+EPC模式衍生和延伸，主要适用地方国企实施的公益性与经营性打包的片区开发项目或者纯市场化和经营性项目，前期建设资金存在缺口，预计会在未来年度通过财政支出、上级财政补贴以及用户付费收入等方式补足建设资金缺口，前提需要社会资本阶段性或者中长期的提供资金支持，社会资本可以选择权益类或债务类方式支持平台公司，权益类包括直接认购平台股权、与平台共同成立项目公司、社会资本组建基金认购项目公司股权、社会资本购买政府引导基金或平台发起的产业基金份额等，债务类包括自行或引入担保机构为平台融资提供担保、为平台提供融资租赁或保理等融资路径、引入非标定融产品为平台融资等。除投融资责任外,中标社会资本运营（O）包括招商引资、产业导入、基础设施运营维护、配套商业统一运营和物业管理等等。
平台公司取得政府法定授权，拥有一定区域范围或项目的投资、建设、运营等权限，或者平台公司本身就有拥有一定范围内项目的投资建设资格，比如上述项目本就为高速公路路衍经济拓展的重要方面，可由高速公司特许经营主体（项目公司）统筹实施，当然此时的实施主体可能未必是地方平台。平台公司通过“两招并一招”模式，通过“社会投资人+EPC+O”模式公开招标选定社会投资人，中标社会投资人与平台公司组建项目公司或提供融资服务，由项目公司负责该区域的投融资和建设运营，施工部分由具备施工能力的社会投资人联合体成员自行实施，运营部分由具备业绩经验的社会投资人联合体成员实施。
上述项目三期为商业地产开发部分需要土地招拍挂，故此具体合作方式由双方另行协商。
财政资金+投资人+EPC
案例： 河南南水北调中线生态廊道（丹江-唐白河流域）保护修复工程投资人+EPC。项目实施范围主要为唐白河流域内中小型水库，唐河、白河的支流水系，以及各区县的部分小流域范围（不包含已落实资金和已有责任主体的项目）。
资金来源及项目总投资：自有资金投入、国家奖补资金、国债；总投资约91.6亿。
合作期：暂定12年，有中央奖补资金项目实施期3年。
分析： 本案例经营属性不强，推测总体上包括两类子项目，一类是国家奖补资金、国债等资金充裕的项目，一类是上述财政资金不足的项目，将上述两类项目打包实施，以丰补欠，肥瘦搭配，统筹运用中标人的权益性资金、财政资金解决项目整体的建设资金来源。社会投资人的投资收益和投资退出，需要通过招标人（地方国企）的自有资金或者项目经营性收入来实现。
EPC+O（运营另行协商）
案例：
湘阴县虞公港铁路专用线工程设计施工总承包(EPC)加运营。全线设古培塘（接轨站）、虞公港（港*技口**术作业站）2个车站，港区内设铁路散货装卸场1个、集装箱兼笨重货物装卸场1个。项目估算总投资21.64亿元。项目运营维护协议的具体事项在投标人中标以后与招标人另行协商。
本项目分为建设期和运营期(含收费期)两个阶段，其中：建设期24个月，运营期30年。
分析：本项目虽为EPC+O模式，但是招标阶段未明确运营管理的标准和权利义务，需要另行签订协议。运营期的运营权授予方式大致可以分为成本+酬金、固定单价、固定总价、待对赌条件的管理合同等。
EPC+O（明确运营对价）
案例： 海峡两岸融合发展示范产业园区及配套基础设施项目(一期）建设运营一体化。主要分为两部分，包括海峡两岸融合发展示范产业园区和配套基础设施。其中示范产业园区包含5个工业地块综合开发，建设内容主要为标准厂房、科研楼、相关配套用房及室外公共配套设施等；配套基础设施项目包括停车场、充电桩、园区配套道路、园区通道工程、广告设施、智慧灯杆设施等。主要建设内容包括房屋建筑工程、道路工程、桥梁工程、给排水工程、地道工程、电气及照明工程、绿化及景观工程、交通及安全设施等。
招标范围主要为海峡两岸融合发展示范产业园区及配套基础设施项目（一期）的勘察、方案设计、初步设计及概算、施工图设计、施工、可经营设施设备（停车场、充电桩、智慧灯杆等）的运营管理、物业管理及招商运营工作、设施维护等建设管养运营工作。本项目最高投标限价为6898322716元。
竞价标的包括年运营收益分成。
分析： 本项目为EPC+O模式，在招标阶段明确运营管理的范围、内容、标准和权利义务，运营期需要按年运营收益分成的报价向招标人支付运营收益，运营风险主要由社会资本承担。
地产二级开发施工与基础设施施工合并招标
案例： 沈阳汽车城产城融合示范区建设工程已经由辽宁省·沈阳市·大东区备案，以沈欧发规备【2023】1号批准建设，招标人为沈阳东启城市建设工程有限公司,工程所需资金来源为自筹。
1.本次招标项目的建设地点：辽宁省沈阳市欧盟经济开发区项目范围东至东望北街、西至榆林大街、 北至劳动路、南至轩兴路。
2.工程规模：本项目片区范围面积约为3.2平方公里。1.轩兴四路南侧商业及住宅，项目总建筑面积约为18万平方米，规划建设地下建筑面积约5万平方米，地上建筑面积约13万平方米；2.轩兴四路北侧规 划建设商务建筑，项目总建筑面积约为50万平方米，规划建设地下建筑面积约10万平方米，地上建筑面积约40万 平方米；3.东湖公园西岸沿榆林大街建设住宅及商业，新建约20万平方米。东湖公园东岸沿轩兴六路建设住宅及商业，新建商品房约19万平方米；4.文化设施建筑，沿东湖公园东岸规划建设约1.4万平方米建筑面积；5.绿 地，新建约9万平方米；6.新建业务用房约4万平方米；7.轩兴四路南侧沿东望街建设新兴产业工业园，新建地上建筑面积约14万平方米，地下建筑面积约5万平方米；8.新建基础设施，新建市政路3条（总长度约0.9公里）9. 智慧城市建设工程。
分析： 通过招标内容可以推测，该项目由地方国有企业立项，立项方式为企业备案制，工程内容包括商品住宅、商务建筑、文化设施建筑、工业厂房以及绿地、市政道路以及智慧城市等。可以推测该项目一个集工业地产开发、商品住宅开发以及基础设施和公共服务设施开发于一体的多功能、多业态的综合型组团片区开发项目。可以推测项目的投资逻辑有以下三种可能：
第1种可能： 招标人（地方国企）已经通过招拍挂获取了相应地块的土地使用使用权，并将相应工业、住宅地块的开发与周边基础设施和公共服务设施打包成一个项目进行立项，进而开展招标程序。至于是否存在土地款缓交和中标人垫资，在此不做讨论。
第2种可能： 政府授权招标人（地方国企）作为城镇综合开发或产业园区开发的实施主体，实施主体已经完成了招标范围内的土地一级开发和配套基础设施建设（当然包括通过引入其他社会资本共同完成），现阶段项目进入了二级开发阶段，实施主体从一级开发角色转入二级开发角色，片区内还剩下一些公益性项目或产业项目前期没有实施，就与房地产开发打包到一起招标了。
第3种可能： 招标人仅仅是一个商住地产和工业产业地产开发的主体，周边基础设施和市政配套建设是获取土地的附加条件，并纳入土地出让合同条款，即本次招标仅仅是房地产二级开发施工的招标，只不过开发商将拿地需要配套建设的内容在招标范围内体现出来。
同时，按照现有招标投标的相关法律、行政法规对于多个项目合并招标的情形没有作出明确的禁止性规定。为了提高招标效率和降低交易成本，招标人可以根据实际需要，对一定期限内的重复性招标项目或者不同实施主体的同类招标项目进行集中招标，但是不得有限制、排斥潜在投标人或者投标人等违法违规行为。
以上三种可能均可作为片区开发或产业园区、城市更新项目在进入二级开发阶段的招标方式。
TOD项目的土地整理招标
案例： 徐州徐海路地铁车辆段TOD综合开发土地整理项目投资主体为徐州地铁集团有限公司，目前已具备招标条件，徐州地铁集团有限公司作为招标人，采用股权合作模式，对该项目投资人进行公开招标，本次招标实行资格后审。
1. 项目内容和项目规模：徐州徐海路地铁车辆段TOD综合开发土地整理项目位于徐州经济技术开发区。项目东侧为长安大道，西侧为规划道路，南侧为徐海路，北侧为福泽路西延（具体范围以批复的文件为准）。项目总投资约90.6亿元，规划用地面积约800亩，总建筑面积约83万㎡，具体规划指标以项目范围内最终控制性详细规划批复及公示文件为准。
2.项目合作范围：招标人通过依法合规形式确定中标的投资人为合作单位，并按项目合作协议的约定股比成立项目公司，由项目公司按照双方确定的投资计划，负责本项目的咨询策划、规划设计、投资融资、工程建设等工作，包括但不限于：（1）项目范围内的*迁拆**补偿、线路迁改的出资；（2）4号线车辆段上盖盖板投资建设；（3）招标文件及投资合作协议中要求的其他内容。
3.本项目由徐州经济技术开发区管理委员会授权徐州地铁集团有限公司作为本项目投资主体，负责本项目投资、建设等工作。
4.本项目的项目资本金为总投资的20%。项目公司股权结构为招标人及招标人指定单位（如有）持股40%、中标人持股60%。项目公司注册资金1亿元，应在项目公司成立后45个工作日内缴清，后续资金根据出资计划和项目需求逐步到位。项目公司成立后所需经营资金，由项目公司自身负责融资，如需股东方进行担保，股东各方就本项目须按照股权比例提供担保。若项目公司不能及时完成项目所需要的融资，对项目资金需求造成影响，则由双方另行协商筹措。
分析： 通过上述内容可以分析得出，项目主要交易逻辑为政府授权地铁集团（地方国有企业）作为投资主体，投资主体公开招标选定社会投资人，社会投资人与地铁集团成立项目公司，项目公司负责咨询策划、规划设计、投资融资、工程建设等工作，中标社会投资人同时作为工程总承包方。
按照《徐州市轨道交通条例》，市人民政府依法确定的轨道交通经营单位，具体负责轨道交通建设、运营。鼓励公民、法人和其他组织依法投资轨道交通的建设和运营，投资者的合法权益受法律保护。即政府授权地铁集团作为项目的投资主体符合地方行政法规要求，地铁集团通过市场化方式选择社会资本作为项目的投资人也并不违背法律法规要求。唯一的瑕疵是，土地整理的实施主体应该是地方政府的土地储备机构而非地铁集团，当然土储机构可以针对土地一级开发环节中涉及的*地征***迁拆**补偿和土地通平分别采取政府购买服务和政府采购工程的方式实施。
EPC+O模式招标
案例： 涟水县空港产业园污水处理厂（工业污水）工程项目EPCO（设计-采购-施工-运营）工程总承包。项目已由涟水县发展和改革委员会以涟发改投〔2023〕91号批准建设，项目业主为涟水浦京空港科技园发展有限公司，建设资金来自企业自筹，项目出资比例为100%。项目已具备招标条件，现对该项目涟水县空港产业园污水处理厂（工业污水）工程项目EPCO（设计-采购-施工-运营）工程总承包进行公开招标。 1. 项目概况与招标范围 建设规模：项目总用地面积141330平方米，总建筑面积24300平方米，主要建设污水处理厂及相关附属工程，包括:建设细格栅、调节池与事故池、前置两级高效沉淀池、预缺氧池、水解酸化池、生物池、二沉池、二泵房、后置高效沉淀池、V型深床滤池、臭氧接触氧化池、滤布滤池、紫外消毒池及巴氏计量槽等，污水处理采用事故及调节处理、强化一级处理、二级生化处理、深度处理和强化深度处理、紫外消毒等工艺。除磷采用生物除磷辅以化学除磷工艺，污泥处理采用“污泥重力浓缩+板框压滤脱水”工艺。配套建设污水管网，电气、仪表及自动化控制系统等附属工程，项目分两期实施，建成后污水处理规模为6万立方米/日。 2.运营要求：合格，符合现行国家规范标准，运营时间：5年，期满可续签3年。 3.招标范围：本项目为交钥匙工程，采用设计、采购、施工、运营（EPCO）总承包方式。污水处理厂运营等服务内容，具体以发包人要求，运营部分单独结算（具体内容详见运营协议）。本工程竣工验收合格后，中标运营方按照《污水处理服务费委托运维协议》履行运营职责。
分析： EPCO模式不同于特许经营模式，前者不涉及社会投资人出资及融资，仅仅是按照业主要求完成项目建设，并在项目竣工后与业主另行签订运营协议，负责以成本+酬金或总价包干等方式开展项目运营，从业主获取运营管理付费。后者一般需要社会投资人负责项目投资、建设和运营，政府（业主）可能给予一定的补贴。
特许经营招标
案例： G4京港澳高速长沙广福至株洲王拾万（朱亭）段扩容工程*绑捆**桂东至新田（宁远）高速公路郴州至桂阳段特许经营项目包投资人。
1. 工程概况：
（1）G4京港澳高速长沙广福至株洲王拾万（朱亭）段扩容工程项目：
本项目位于湖南省长沙市、株洲市，呈南北方向，路线起于广福互通以北（G4桩号GK1460+000），在G4朱亭互通以南接上G4（K1599+500）。主线路线全长约143km，全线设置互通17处，服务区3处。技术标准：主线采用双向八车道高速公路标准建设，设计速度采用120km/h，路基宽度42m。另本项目需承担湖南省路网监测和联网收费云工程建设费用约4290万元（按每公里30万元计列），该费用纳入项目总投资。该费用的具体使用要求按湖南省交通运输厅批准的湖南省路网监测和联网收费云工程实施方案执行。
（2）桂东至新田（宁远）高速公路郴州至桂阳段项目：
本项目全线位于郴州市境内，路线起于郴州市苏仙区许家洞，终点位于桂阳县春陵江镇蔓池村附近接已建的许昌至广州国家高速公路。本项目主线路线全长约65km，全线设置互通6处，服务区1处。技术标准：主线采用双向四车道高速公路标准建设，设计速度100km/h，路基宽度26m。
2. 项目资本金及投融资结构：
（1）G4京港澳高速长沙广福至株洲王拾万（朱亭）段扩容工程项目：
本项目估算总投资约为312亿元，设定最低项目资本金占估算总投资的20%，约为62.31亿元，全部由投资人出资，并符合国家有关资本金管理的相关要求。
（2）桂东至新田（宁远）高速公路郴州至桂阳段项目：
本项目估算总投资约为103亿元，设定最低项目资本金占估算总投资的20%，约为20.62亿元，全部由投资人出资，并符合国家有关资本金管理的相关要求。
分析： EPCO模式不同于特许经营模式，前者不涉及社会投资人出资及融资，仅仅是按照业主要求完成项目建设，并在项目竣工后与业主另行签订运营协议，负责以成本+酬金或总价包干等方式开展项目运营，从业主获取运营管理付费。后者一般需要社会投资人负责项目投资、建设和运营，政府（业主）可能给予一定的补贴。与PPP不同的是。特许经营模式一般需要社会投资人自行成立项目公司，项目公司通过使用者付费覆盖项目全部投资和成本并获取合理收益。
F+EPC模式招标
案例： 淄博经济开发区乐居湾产城融合城市更新项目融资+工程总承包项目
建设地点：淄博经济开发区傅家镇。
建设规模：本项目占地面积约509公顷，主要建设内容包括居民还迁房、产城融合社区工程、产业载体工程、配套服务设施工程、河道提升工程、道路提升工程，总投资约85亿元，建设期5年。建安工程费约790000.00万元。
招标范围：本项目的融资、施工、调试、验收、保修及配合手续办理、移交等与项目有关的全部工作。
承包方式：融资+施工总承包(包括工程融资、施工总承包)。
分析： F+EPC模式招标与其他模式不同的是，需要在不成立项目公司的前提下完成融资任务，招标主体不能是地方政府机关部门或事业单位，否则将涉及地方政府违规举债。