你住南京江宁吗？居住体验感怎么样？区域房价水平如何？最近，一份 江宁居住测评 在网络上流传，引发广大网友的讨论互动。
截图来源于小红书
测评指标，从 商业、地铁、居住环境、代表小区、区域均价 几个维度展开。一时间，网友们吵翻了天：
“百家湖yyds。”“这价格纯属造谣吧？”“东山不配拥有姓名？”“滨江房租便宜，人少车好停，就等通地铁了。”“鉴定过了，是散装江宁。”……
大家都知道， 江宁是南京常住人口最多的行政区 ，包容性非常强。我们梳理出各子板块的新房均价、主力次新小区成交/参考均价、配套指数、居住舒适度。这份“散装江宁”居住指南，建议收藏。
百家湖
新房均价：4.6万/㎡
配套指数：☆☆☆☆☆
居住舒适度：☆☆☆☆☆
百家湖，已经凭借 景枫中心、1912、金鹰 等商业“天团”， 地铁1号线 ， 百家湖文化中心 等齐全配套，成为江宁人心目中的“ 宇宙中心 ”。
甚至，不少热门电视剧都在这里取过景。
住在百家湖，有多惬意？景枫凤凰台、21世纪现代城等小区的业主表示：“ 下楼就是商场和地铁 ，夏天的夜晚去凤凰台、百家湖边兜风，还用得着去新街口吗？”
离商场稍远的人，已经Get到周末出行法则：“千万别开车去景枫、1912，毕竟 去晚了连小电驴都没地儿停 。”
在百家湖住久了的人，正方新城都嫌远，更别提禄口、滨江了。
寸土寸金的百家湖，新房并不多。
阳光城檀境卖完后， 百家臻园 来接棒，含包均价站稳江宁新房价格天花板，最小户型妥妥得600个W往上了；纯新盘 铂萃云湾 户型面积段较为保守，精装价格待定。
代表性的次新小区，有成交均价4.4万的 朗诗玲珑屿 ，4万的 景枫凤凰台 ，3.8万的 中锐星湖名邸 。
一个热知识， 朗诗玲珑屿 成交单价曾飙到 5.2万以上 ，战斗力惊人。
也有冷知识，心比天高的百家湖花园湖心独栋，挂牌单价逼近7.6万，有价无市……
不过，在这波低迷的行情里，百家湖发挥了宇宙中心的优势， 跻身南京相对抗跌板块行列 。
九龙湖
新房均价：3.8万/㎡
配套指数：☆☆☆☆
居住舒适度：☆☆☆☆
双龙大道再向南，就来到了百家湖的“邻居”：九龙湖。
九龙湖人对这里，又爱又恨。
有人说，住在九龙湖金隅是真舒服， 房子新、物业好 ，出了小区就能到地铁站，隔一条马路是环湖而建的公园。
也有人说，九龙湖全是高层小区，入住率又狂高， 电梯很难等 。
有人说，九龙湖的 北小、同仁医院、地铁3号线、保乐荟和沿街门店 ， 串起了生活的烟火气 。
也有人说， “鸽王”地铁5号线，严重影响了城市界面 。
但住在这里的人， 愿意将它的一切照单全收 。
现在，要想在九龙湖买新房，可不容易。核心区域里， 金隅紫京云筑、弘阳悦禧苑 ，只剩少量人才房可选。商品房嘛，得去九龙湖企业总部园旁的 朗诗九龙熙岸 看看了。
次新小区，选项倒是丰富。
万科翡翠公园 均价4.1万， 银城千花溪、保利中央公园西苑 3.9万， 万科金域蓝湾 3.8万， 新城玖珑湖 3.6-3.7万， 骏景华庭 3.4万……
泡沫挤去后，九龙湖的二手房性价比上来了。运气好，淘到3万/㎡的新城玖珑湖、3.3万/㎡的万科翡翠公园不是难事儿。
小龙湾
新房均价：3.5-4万/㎡
配套指数：☆☆☆☆
居住舒适度：☆☆☆☆
要说江宁核心区，小龙湾也必须占有一席之地。
即使不住小龙湾，很多江宁人也去 网红桥 打过卡，去 市民中心 办过业务，去 龙湾天街 品尝过美食。
即使龙湖春江郦城倒数第二次开盘时才卖3.2万/㎡，也不妨碍后来均价飙升到 4万/㎡的朗诗玲珑新亭 轻松清盘。
眼下，小龙湾的业主们去地铁1号线竹山路站或百家湖站，距离都有些尴尬。可用不了多久 5号线江宁段 就要跑起来，通车还会远吗？
到底是江宁核心区。今年7月，小龙湾G39地块摆上货架，和软件谷、地铁小镇宅地PK。G39无悬念触顶摇号，花落联发。有消息称，华发或将加盟，一道开发这块地。
小龙湾备受期待的新盘，当然是被天街和秦淮河围住的 仁恒G93 。为了匹配无敌的景观和配套资源，仁恒将大手笔打造143-330㎡的改善产品，仁恒造，值得期待起来。
这里的次新小区， 龙湖春江郦城 一枝独秀，高峰时有房源成交单价超5.5万/㎡。如今成交均价回落到4.2万，最近甚至成交了不少3字头的捡漏房。
上秦淮
新房均价：3.6-3.7万/㎡
配套指数：☆☆☆☆
居住舒适度：☆☆☆☆
和百家湖、九龙湖比，上秦淮的气质宁静许多。
3号线底站 秣周东路站 ，和 砂之船 无缝连接，联动 未来科技城小学 ，解决了民生配套； 未来科技城、江宁无线谷、紫金山实验室 等，直接带动就业。
可以说，实现生活、消费、工作的闭环，上秦淮毫无压力。难怪有人直言“靠着湿地公园，商业、地铁都有，住在低密小区不要太舒服。”
现在，上秦淮的开发重心也在南移。 地铁3号线三期、江宁妇幼保健院 正在建设中， 未来科技城初级中学 也在稳步推进。
上个月，颐居刚刚在靠近华谊兄弟电影小镇的地方拿了块地。板块在售的 紫京四季、芳原 ，是小高层和叠墅的完美错位。
上秦淮的次新房供应主力，是早几年扎堆开卖的楼盘。
低密的 银城旭辉上淮铂悦府 ，均价4.1万； 五矿澜悦栖原、碧桂园泊云间 ，均价3.6万； 葛洲坝融创紫郡府 ，均价3.3万； 银城旭辉云台天境 ，均价3万。
受市场寒气影响，上秦淮个别房源价格大跳水。7月底，云台天境一套120㎡四房成交单价 不到2.6万 ，五矿澜悦栖原一套90㎡三房也 贴着3万/㎡线 出手。
逃离上秦淮的人，会觉得这里是围城吗？
东山
新房均价：3.3-3.5万/㎡
配套指数：☆☆☆☆
居住舒适度：☆☆☆
虽然是江宁的中心，但东山早已开发成熟。商业、地铁等配套能级难以与百家湖抗衡，加上有限的新房供应量大多在边缘地带，渐渐没了存在感。
不过，东山的 大市口广场、飞飞商场、女人街、肚包鸡 ……藏着老东山人的回忆和情怀。虽然地铁5号线还没通车，可强大的公共交通网络，让东山的日常出行无比便捷。
这几年，东山也拿出了珍贵的宅地，以 海玥华府、万科都荟启境、中天云来、武夷七里湖山 为代表的新盘，可以满足地缘置换。
老小区扎堆，东山并没有表现亮眼的次新房。而随着市场行情的下行，新房的去化周期也相应拉长。看来东山再起，还需要加一把力。
方山
新房均价：2.7-3.2万/㎡
配套指数：☆☆☆
居住舒适度：☆☆☆☆
方山，有两幅面孔 。
被 文鼎广场、地铁1号线 等覆盖的一带，繁华热闹；紧挨着方山脚下的一带，气质文静。
这里离南京主城稍远，却是刚需扎根的首选地之一。 开市客、保利商业、G99商业 等按下快进键，生活配套逐步提档升级。
前几年的高频次卖地使然，方山在售新房选择面非常广， 毛坯、精装；高层、洋房 ，种类繁多，刚需的户型和价格，使得总价段相对可控。
方山的次新房，价格跨度比较大。
以 景枫加州城、景枫你山、伴山香槟园 等为代表的墅类，均价多在4万以上； 五矿澜悦方山、五矿九玺台、联发翡翠方山、鲁能泰山7号院 ，均价3.2-3.8万； 中粮祥云、武夷名仕园、招商方山里、银城一方山 等，则是友好的2字头。
麒麟
新房均价：2.8-3万/㎡
配套指数：☆☆☆
居住舒适度：☆☆☆☆
近紫金山、光华门，麒麟更多时候，被归类到城东里。
有轨电车、麒麟中央公园、南外仙林分校；荔枝广场、宝龙广场、龙湖天街、南师附中分校 ……不谈地铁，麒麟的配套就顶呱呱。
即使是江宁的一份子，可比起百家湖、东山等，麒麟人更喜欢去新街口、马群，甚至仙林。地理位置使然，麒麟人去河西上班，通勤是真头疼。
仁恒城市星徽、时光璟宸收官后， 高科紫麟景院 为麒麟守住了新房均价3万的“良心价”，上市多年的 睿创新筑 ，至今仍有均价2.8万的毛坯现房在卖。
麒麟的次新房，紧跟市场行情。主力的中海国际社区、熙悦、睿创新筑、新保弘领东苑等， 均价2.5-3.1万 不等，这让在售新房压力山大啊。
将军大道、岔路口
二手房均价：2.7万/㎡
配套指数：☆☆☆☆
居住舒适度：☆☆☆
在江宁，将军大道和岔路口有诸多相似之处。比如 多年没有新房供应，整体二手房均价持平 ，等等。
商品房布局较早，将军大道、岔路口的托乐嘉、瑞景文华、南方花园、天地新城等，故事都不少。
但这两个区域，各有辨识度。
将军大道城市界面略新，有地铁覆盖，沿着主干道布局了不少低密住区，居住舒适度更胜一筹。一个热知识， 将军山中学，是江宁公办初中的佼佼者 。
岔路口，是更有烟火气、市井气息的地方。 金盛路上，藏着不少宝藏美食 ；附近的居民，闲来无事喜欢去顾家百货淘淘货。在这里，有车的人反而烦恼： 早晚高峰堵车是家常便饭 ，老小区扎堆， 停车成了头疼事儿 。
禄口、滨江
新房均价：主力集中在1.9万/㎡
配套指数：☆☆☆
居住舒适度：☆☆☆
禄口和滨江，是江宁的 “难兄难弟” 。
离主城远，没地铁（禄口不少小区，离S1号线翔宇路北站的距离有些尴尬），没有像样的大型商场……而又都曾靠倒挂的1字头新房出圈无比，引发抢房大战。
俩兄弟在楼市上的表现，也殊途同归。早几年频频卖地，新盘扎堆，价格还一度冲上2字头。可行情一下行，就原形毕露了。
随便举几个 曾经的营销案例 ：禄口红豆香江华府、滨江新城云漾滨江抛开套路， 首付2万起就能买 ；滨江大华锦绣前程，不光 1成首付 ， 买房还送装修包 ；禄口云湖悦府，销许均价近2万，折后均价1.6万不说，还能 1万元买产权车位 ……
至于次新房，还用说嘛？
禄*交口**付时间不长的恒大林溪郡、奥园金基天著尚居，参考均价1.7-1.8万， 几乎没有成交 ；已有些年头的招商依云郡、朗诗青春街区等， 成交均价降到了1.3-1.5万/㎡ 。
绕不开的“反面案例” 翠屏城 ，高峰时成交单价逼近2万，如今遍地是 8000多元/㎡成交的骨折价 。
滨江，也是相似的情况。弘阳禹洲时光印象、禹洲弘阳滨湖里、朗诗未来家等，成交均价1.4万。不打折的新房，能有活路嘛？
这份测评里，并没有提到正方新城。目前，这里主力在售的 玖华府 ，紧挨着地铁S1号线正方中路站，含包均价也最贵，达到2.73万/㎡； 山语春风、联发云启 临近银城蓝溪郡，楼市行情叠加配套乏力等因素， 新房、次新房的价格战愈演愈烈 。
如果你耐着性子看到这里，不妨评论区聊聊，你住江宁哪里？对Ta的直观印象是什么？