一季度，楼市去库存的“开门红”超预期，多家房企的销售额同比翻番并创历史同期新高。 3月下旬，上海、深圳等城市重新收紧房地产政策，包括提高按揭*款贷**的首付比例等。
利好去库存 今年楼市将继续回暖
“去库存”是中央确定的今年五大经济任务之一。年初以来，我国出台了一系列刺激房地产销售的政策，包括降低购房首付款比例、调整房地产契税、个人二手房交易“营改增”等。
央行、银监会发布通知，在不实施“限购”措施的城市，首次购房的商业*款贷**，原则上最低首付款比例为25%，各地还可向下浮动5个百分点，而对拥有1套住房且相应购房*款贷**未结清的居民家庭申请商业房贷，最低首付款比例调整为不低于30%。
整体看，楼市有望在一季度迎来一轮密集的政策宽松，上半年楼市仍将延续上行趋势。不过，也有分析称，利率未降，实际刺激入市购房者或有限，且政策的效果很可能更多体现在一二线城市。
政策效应有待显现，效果此凉彼热。新政策的出台带动房地产市场出现一些新迹象：深圳、上海、北京等一二线城市房价快速上升，而库存压力大的三四线城市起色不大。伴随一二线城市房价飙升，一些风险因素也在萌芽。不少购房者的首付使用担保公司、房地产金融公司提供的“首付贷”等楼市配资方式，客观上抬高了购房者的偿还压力和风险。如何在“去库存”的同时避免产生新风险？
到底是哪些人在使用首付贷？
中原地产首席分析师张大伟说，使用首付贷的群体主要集中在两类：
一是想买一套房子，前一套房子要卖掉，但是存在一个时间差，需要资金来周转，可能需要过桥资金，就想到首付贷，这类大概占到三四成；
二是在某些城市确实出现了一些融资投机的购房者，因为没有能力购房，借助信贷杠杆来降低门槛。“不过，很难判断购房者是用来自住还是投资。”张大伟说。
那么，又是谁在提供首付贷？
据调查，提供首付贷的模式主要有两种：
一种是一些房地产中介机构与开发商合作，由中介或售楼处向购房者推荐，中介自己提供小额*款贷**服务，或是作为中间人，寻找合适的金融机构提供*款贷**；
另一种是一些互联网金融平台、小贷公司等与房地产商、中介机构合作，特别是一些网络借贷平台（P2P），利用自身“优势”，提供的资金多来源于一些个人投资者。
一般申请P2P公司首付贷的门槛也比较低。以银谷普惠为例，申请*款贷**只需提供身份证、工作证明、收入证明、住址证明等材料，提供的资信证明越多，可贷金额越高，月息为1.7%—1.8%或2.3%—2.4%，必须登记资金去向，资金可以用于首付贷，只是与银行沟通时需说明是用于装修或个人消费。再如，平安好房推出的好房贷，如果有抵押物，最多可提供抵押物价值70%的*款贷**，没有抵押物则最高放款30万元。
监管叫停换马甲变"消费贷"
近期，多地出台措施叫停房地产首付贷，但“新华视点”记者在北京、上海、天津等地调查发现，零首付仍然可操作，一些地方首付贷换上“换房贷”、“消费贷”、“过桥贷”等“马甲”后横行。
业内人士表示，虽然明令禁止，但目前热门楼市的首付贷问题依然较为突出，仅深圳市就初步排查30余家企业所投放首付贷规模约在25亿元至30亿元。
央行负责人在“*会两**”期间表示，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开展清理和整顿，打击提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。
记者在多地调查发现，首付贷表面上已偃旗息鼓，许多中介对相关业务十分谨慎。
一些中介还联合担保、小额*款贷**公司甚至银行操作“契税贷”、“赎楼贷”等业务。有中介表示：“*款贷**只是名义不同，实际上都可以用来做首付。”
记者调查发现，这些穿着“马甲”的首付贷资金来源多样，有的是中介机构提供自有资金“垫资”，有的是网贷平台通过投融资需求错配提供*款贷**资金，还有中介和地产商将银行机构的信用消费*款贷**转换为首付款“曲线入市”。
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