聊聊京房是我全网唯一名字，找到我看房不迷路。
提问：
北京买房朝阳总价400万如何选择？
主要考虑通勤离地铁近，最好兼顾保值，可不考虑学校，2000年后，60平米以上，大一居或小两居，可选择的比较少，劲松-潘家园，十里堡-甘露园，百子湾，定福庄-双桥附近，求推荐？
回答：
01
早知道市场会转折，只是没想到会怎么突然，感觉上个月还没怎么冷的，虽然政策比较密集，又是金德月踢出学区，又是骨干教师轮岗啥的，教培行业整体刹车，感觉前两个月就是一直在吃瓜的状态中度过的。
像是望京、朝青、海淀的一些板块，我都觉得比较过分了，气氛确实有点过热了，肯定是要被限制的，自从海淀那二十几个小区的指导价流出来以后，市场好像就彻底转向了，大部分都在观望了。
其他的城市土拍出现了各种流拍，反正就是开发商开始表演各种躺平，高价拿地的情况是开发商不可承受之重。这帮无利不起早的家伙，想要薅他们的羊毛那是一件很困难的事情。
北京的二次土拍的供地挂出来也有一段时间了，据说朝阳有11块地都没啥人报名，供地那会我就觉得前苇沟那几块地简直就是鸡肋，我都看出来了，估计开发商也不傻，其实我倒觉得十八里店那里还挺好的。
我还特意跑到这块地附近看了一下，嗯，确实是好荒凉，这竟然是四环边的地盘。这地铁通车了到市里那是分分钟的，虽然是朝阳的边缘区位，可是我觉得比焦化厂那一片要好很多。
据说金隅报名这块地了，按照他产品的一贯风格，在这里做一个精致的刚需上车地铁房其实也就还不错。
02
10月11日，北京第二轮集中土拍报名截止日。整体来看比第一次供地时候的热情消减的也未免太多了，二批次的报名情况如下所示。
1.海淀楔形1地块（044）：中建一、京投、中海、中建三局+中建五局、中铁置业、懋源、城建+华润、建工首开住总 2.海淀楔形2地块（045）：中海、中建三局+中建五局、中铁置业、城建+华润、建工首开住总 3.海淀西北旺0004等地块：中海、华润+首开、金隅+建工、懋源 4.海淀西北旺0003等地块：中海、华润+首开、金隅+建工、招商 5.丰台万泉寺地块：中海、华润、懋源 6.丰台周庄子地块：中海、中铁置业、懋源 7.朝阳十八里店693：金隅+昆泰 8.大兴海户6026等地块：中建一局、中海、中铁置业+兴创 9.大兴西红门：华润+中铁置业 10.房山拱辰街道0018等地块：中建一局、路劲+首开、中铁置业、北辰+龙湖+建工 11.石景山首钢829地块：中海 12.通州于家务地块：万泉建设、通房 13.昌平六亭饭店地块：东亚新华、路劲+城建，中铁置业、中铁诺德、房地、建工+昌房 14.昌平平坊地块：中铁置业 15.昌平创新基地：中铁诺德 16.门头沟小地块：首开+建工、北辰+龙湖、金茂 17.房山长沟：城建
浓眉大眼的央企国企还是很负责的，严格三道红线的情况下，民企那种高周转的西洋镜恐怕就要被戳破了。
二次土拍这样的话，恐怕今年就不会有三次供地了，我原来设想的大量新盘冲击市场的画面恐怕很难出现了。
供需转换可能就在很短的时间内就发生了，新房少了，那二手房回暖就是早晚的事情，小周期内基本就是这个逻辑。
03
唠嗑结束，还是看看题主需要的朝阳的房子吧。400万预算的话，北京二次土拍真要是金隅拿到了十八里店那块地，我觉得题主这些预算还是可以期待一下的，小户型可能真的不贵。
劲松潘家园这一带，这个预算我首先想到的就是弘善家园了，2009年的大塔楼，就这户型啊，东西走向的大长条，不过还好，还有朝南的卧室呢。
挂牌价398万，卡着你的预算来的，加上其他费用的话，有点超预算，不过同样户型还要视楼层遮挡情况来看，这一套还好一点，比这便宜的还有很多，一居室就更便宜了。
看看这巨大的塔楼，这压迫感真是十足。居住环境也就那样，高容积率小区该有的毛病这里都有，谁叫这房子占得地方好呢。这个小区超级巨大，最西边的地方到潘家园站足足有1.7公里。
百环家园倒是离地铁近一点，不过就是房子更破一些罢了。
百子湾就是沿海赛洛城了，你要是看一居室，这纯东向的大一居朝向虽然不怎么地，可是窗户多啊，这样就有改造的空间了，改成个超级小两居好像也行。要是想要南向的一居室，二期也有，可以自己找找看。
沿海赛洛城这绿化还是可以的。
双桥看来看去也就远洋一方了，这套房子挂牌375万，2011年的限价房，看了一下，南边那俩卧室没有遮挡，东向的客厅也就还勉强可以接受。这个小区离地铁都不是很近，离双桥和管庄的距离都很尴尬。离地铁站近的就是一居室了，我觉的还是能买两居室就不要买一居室。
结语
四百万预算在朝阳还要买地铁房，这难度还是蛮大的。
北京的秋天还没完全开始，而北京楼市的冬天已经来了。（有房产类问题私信我）