南京商业综合体分布可谓旱的旱死，涝的涝死。
有的板块商业体扎堆涌入，1公里内布局5家以上综合体，数量上大大“超载”。
有的板块急需商超中心的供血，可要么迟迟不见规划落地，要么就不幸中途烂尾夭折。
而在南京有这样一个区域，要规划有规划，要交通有交通，要人流有人流，房价6字头更是站位价值头部。
但这里 商业却开一个"翻车"一个， 高大上规划、蓝图几乎都难以兑现，陷入“商业怪圈”中。
这里就是 南站南站 ，一个对标上海虹桥的南京门户区域。
那么，南站商业难做的背后到底有什么原因呢？南京南站商业到底该如何*局破**?一起来看看。
事实上，南京南站的商业定位并不低，甚至属于南京头部定位。
根据《南京市商业网点规划（2015-2030年）》 ，南站和新街口、河西、江北一起被列为市级商业中心，也是唯一的枢纽型商业中心的存在 ，旨在加强商贸、商务功能与交通枢纽的复合化布局，南京主城南部的市级商业中心和枢纽型商业中心。
然而，几年过去，当新街口稳居“华东第一商圈””，河西齐头赶上，江北不断突破之时，似乎只有 南站“难见起色”。
事实上，南站综合体第一实践者，当属明发商业广场，这是南站最早开业的商业综合体，也是做得最失败的商业体。
距离南站100米的黄金位置，却规划单一，运营混乱，活生生将68万方综合体开成了“公寓集合体”，令人唏嘘不已。
10年时间，明发商业广场逐渐败落，电梯停运、地下室混乱、随处可见的天花板墙体脱落，正如同明发广场宝船一样，日渐凋零、锈迹斑斑。
业态上，这里完全靠超市在续命，只有超市东门入口处还有一些客流量，越向里走人气越下跌，即使在这条"中心街"上，仍然有几家店关停，或在准备转手。
朝里走，这里的“颓势”更显，内部一楼底商基本全部关停，大门紧锁，疫情冲击下，很多店生计难以维持。
明发二楼及以上大多变身为出租公寓，原先的商铺都被分割成一间间单间公寓，招租的信息随处可见，租金1000-1500元/月不等，这个租金放在南站这个市场上价格还是非常亲民。
周边的商家告诉我，住在这里大多是务工打工人员、外卖人员、整体小年轻偏多。
一位老大爷告诉我，他在这里开店快10年，10年这里的租金基本没怎么涨。
“我在这里开店，不是冲着钱的，完全是退休后消磨时间，赚不赚钱对我来说没有多大影响。”
而10年时间，大爷百货商店从最东边换到最西边，卖的东西也在不断变化，现在主要服务明发广场庞大的租户全体。
在这里除了普通的日常必需品之外，你还看到工地服等特色商品，有需求才有市场。
事实上，明发商业广场越开越败和明发简单、粗暴的运营模式是分不开的。
一定程度上可以说，明发商业综合体完全按照住宅思维模式来开发，建商业综合体只是为了卖商铺，缺乏统一管理，缺乏商业运营，从起初定位就决定了商业营运的失败，委实有点浪费这块宝地了。
无独有偶，距离南京南站更近一步的 证大喜马拉雅购物中心 同样面临“翻车”问题。
应该说，起初人们对这里报以了很高期待，毕竟这是近几年南站唯一开业，最有望弥补南站大型空白的综合体。
然而希望有多高，失望就有多大！延期多次最终去年10月开业之后，证大喜马拉雅购物中心并没有达到他应有的高度。
商户退租、品牌普通、商场冷清、停车难 等问题都成了这里的吐槽点，颜值和实力着实不匹配。
当下，证大喜马拉雅不管是A区还是B区，人气都很惨淡，一批店铺已经关门歇业。
通常一楼门口是各大商家争相抢夺的黄金位置，在这里我罕见看到了撤场、撤场还是撤场。
B区1楼原先11家店铺只剩下了5家店铺正常开门，老凤祥、寳庆银楼等一批品牌店全部关门， 巨大的店铺围挡和原有的品牌立标形成鲜明的对比。
二楼主营时尚、女装，也摆脱不了撤场的问题。
三楼主要运营是亲子互动，暑期这里本应充满欢声笑语，是商场的人气王所在，但事与愿违，很多店面空空如也，只剩下冰冷的设备。
四楼，四大餐饮台柱子只剩下了小厨娘、本素。春阳茶事、韩式拌饭早已撤场，只留下落灰吧台。
整个区域最期待的莫过于网红冰雪乐园，很遗憾也没开！
按照规划沃德·喜玛拉雅冰雪乐为商业综合体内主力店形态，是传统滑冰场、滑雪场的升级业态，面积从3000㎡-10000+㎡不等，将是购物中心的拳头产品，但这里迟迟没有落地开业。
A区的情况也是一样，大量店铺空置，见到最多的就是围挡，整个购物中心冷冷清清。
纵观证大喜马拉雅购物中心，不难发现这里品牌定位是失调的，品牌招商较为普通，缺乏有号召力的品牌带动人气，在后期管理上也有一定缺陷。
事实上，不管是明发还是喜马拉雅购物中心，前期宣传都是立足南站，但南站真的这么好借力的吗？
南站商业难，难在流量难以变现
客流量是任何一个商办项目择址的重要考量点，南站更是如此。事实上，“流量”已成为众多南站商办项目售卖、招商、招租的宣传点。
的确，作为南京的高铁门户，南站的流量巨大，高铁+地铁双运营模式，让这里成为交流枢纽中心。
然而，南站的流量真的能变现成为商业中心的财富密码吗？就现阶段来看，难！
其一，导流通道的割裂。
不管是证大喜马拉雅还是明发商业广场在和南站*轨双**连接是脱节的，南站轨道人流很难直接导流到两地。
其二，客流停留时间段
南站高铁运输特殊性，客流停留时间较短，从一开始就导致了这里流量变现就很难。
所以，南站商业客流量巨大就是一个伪命题，南站更多依赖的是周边住宅和办公的导客。
然而，疫情冲击下， 南站商办入驻率下降 ，不少公司搬走，这就给南站的流量带来进一步的锐减。
南站商业难，难在分割严重难于形成商圈！
京沪高铁、宁杭铁路、宁安城际、宁芜铁路等多条高铁贯穿整个板块 ，使得本板块被割裂为一个个小区块， 板块内部资源要素的流通自然也受影响。
各商业综合体各自为政，缺乏抱团，难以形成合力和集聚效应，商圈 自然无法形成， 这也是南站商业一直毫无起色的一个很重要的因素。
总的来说，南站商业难是多方造成的，商业定位失调，运营单一，流量难以变现，商业难以抱团等多综合因素叠加下，造成当下的局面。
不过，南站的底子并不差，借助南部新城发展周边的势头，如果商业运营得当，这个市级商业中心还是有希望的。